Varie
Cessione di diritti volumetrici: si applica l’imposta di registro al 9%
La cessione di diritti volumetrici di proprietà comunale a soggetti privati per la realizzazione di edifici con destinazione residenziale, commerciale e artigianale, è soggetta all’imposta di registro proporzionale al 9%, e all’imposta ipotecaria e catastale di 50 euro.
È quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.80/E del 24 ottobre 2018 di risposta ad un quesito relativo alla possibilità di applicare, anche alla cessione di diritti volumetrici comunali la disciplina agevolativa fissata dall’art. 32 del DPR 601/73 che prevede, tra l’altro, l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione delle imposte ipotecaria e catastale agli atti di trasferimento nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica.
Quest’ultima è, infatti, la soluzione prospetta dal contribuente istante che ritiene di poter contare sulla disciplina di favore sopra indicata, stante il richiamo a tale regime contenuto nell’art. 20 della Legge n. 10/1977 (cd. «Legge Bucalossi»), ai sensi delle recenti ultime modifiche ad esso apportata dalla legge di Bilancio 2018 (art. 1, comma 88, della L 205/2017).
Con tale ultima disposizione, infatti, sono state estese le agevolazioni fiscali previste dalla «Legge Bucalossi», anche agli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni fra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi in esecuzione dei primi.
L’Agenzia si pronuncia sul quesito posto dall’istante premettendo che il Comune, con la cessione di diritti edificatori, opera di fatto una redistribuzione della volumetria presente sull’area di sua proprietà in base agli strumenti urbanistici vigenti, e persegue un interesse di carattere pubblicistico.
Trattandosi di atto posto in essere dal Comune nell’ambito della sua attività istituzionale, è esclusa l’applicabilità della disciplina Iva.
Non trovando applicazione l’IVA, come corollario del principio di alternatività IVA/registro[1],che in via generale è dovuto in misura proporzionale, salva la possibilità di ricorrere ad un regime agevolato.
Nell’ipotesi di cessione di diritti edificatori però, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, tale regime agevolativo non è applicabile poiché l’estensione delle agevolazioni fiscali agli atti preordinati alla trasformazione del territorio operata dalla legge di Bilancio deve essere letta in maniera coordinata e coerente con il contesto normativo in cui si inserisce.
Tale estensione ha la funzione di operare come strumento di adeguamento al costante aggiornamento della disciplina urbanistica al fine di tener conto dell’evoluzione degli strumenti urbanistici, caratterizzata anche da mutamenti di carattere procedurale che si concretizzano altresì nell’adozione, da parte degli enti territoriali, di strumenti più snelli.
Il regime agevolativo previsto dal citato comma 88 non può essere esteso ad atti che non hanno ad oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla disciplina individuata dalla «legge Bucalossi» e successive modifiche, tra cui rientrano, ad esempio, le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio, o gli atti aventi ad oggetto la redistribuzione di aree tra co-lottizzanti.
Per definire, poi, il corretto regime di tassazione, l’Agenzia delle Entrate precisa che la cessione di cubatura, in quanto facoltà inerente al diritto di proprietà è assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare, ed in quanto tale sconta l’imposta di registro nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro [2].
[1] Art. 40 del Testo Unico dell’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131.
[2] Cfr. Art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR e Cfr. il co. 3 dell’art. 10 del DLGS n. 23/2011.
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Eco e Sismabonus: i chiarimenti dell’AdE sulla modalità di pagamento degli interventi agevolati
Per le imprese in contabilità semplificata, le spese derivanti da interventi di riqualificazione energetica e adeguamento antisismico si considerano effettuate nel momento dell'effettivo pagamento, secondo il regime di cassa. In tal caso, quindi, per fruire dell’Ecobonus e del Sismabonus è necessario che il pagamento sia effettuato con bonifico bancario o postale “parlante”. Di contro, ai fini di entrambe le detrazioni, tale obbligo non sussiste per tutte le imprese in contabilità ordinaria che operano secondo il principio di competenza.
Questa la precisazione contenuta nella risposta n. 46 del 22 ottobre 2018 resa dall’Agenzia delle Entrate, all’interpello di una società in contabilità semplificata che, ai fini dei “bonus fiscali” dubitava di dover effettuare il pagamento dei lavori di riqualificazione energetica e sismica effettuati su alcune unità immobiliari, tramite bonifico bancario, avendo esercitato l’opzione per la tenuta dei registri Iva senza le annotazioni relative a incassi e pagamenti (ai sensi dell’art. 18, co.5, DPR 600/1973).
Sul punto l’Agenzia si pronuncia, chiarendo che le imprese in regime di contabilità semplificata sono sempre tenute a effettuare il pagamento delle spese relative a interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico mediante bonifico bancario o postale, in quanto per tali imprese opera il regime di cassa.
Questo obbligo, infatti, non viene meno a fronte dell’esercizio dell’opzione sopra indicata, che consente alle imprese minori di utilizzare i registri Iva anche ai fini delle imposte sul reddito, senza effettuare a fine anno le annotazioni dei mancati pagamenti e incassi. Tale possibilità, precisa l’Agenzia delle Entrate, rappresenta esclusivamente un criterio di semplificazione nella determinazione del reddito d’impresa, e non incide sulle modalità di determinazione del reddito imponibile, che resta ispirato al principio di cassa.
Con la risposta ad interpello n. 46 dello scorso 22 ottobre, l’Agenzia delle Entrate fa, quindi, il punto sulle modalità di pagamento delle spese per interventi di risparmio energetico e messa in sicurezza sismica ai fini delle detrazioni da Eco e Sismabonus, con particolare riguardo ai titolari di reddito da impresa.
Si ricorda che per quanto riguarda i contribuenti non titolari di reddito di impresa è stato chiarito [1] che, sia ai fini dell’Ecobonus che ai fini del Sismabonus, le spese per gli interventi agevolati devono essere effettuate tramite bonifico bancario o postale cd. “parlante”, cioè completo della causale del versamento, con indicazione della norma di riferimento, codice fiscale del beneficiario, e partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico.
Per quanto concerne, invece, i titolari di reddito d’impresa in contabilità ordinaria, la risposta dell’Agenzia delle Entrate in commento precisa definitivamente che, per tali soggetti l’obbligo dipagamento tramite bonifico bancario delle spese sostenute è escluso non solo, come già chiarito ai fini dell’Ecobonus [2], ma anche per usufruire del Sismabonus.
Con tale esplicita precisazione si possono, quindi, considerare definitivamente superate, nel senso indicato anche dall’Ance, le istruzioni per la compilazione del modello della dichiarazione dei redditi delle società di capitali “Redditi SC” laddove precisano che, per fruire del Sismabonus, anche questi soggetti sono obbligati a effettuare i pagamenti tramite bonifico bancario.
[1] Cfr. l’art. 4 del DM 19 febbraio 2007 (cd. Decreto Edifici), la Circolare 7/E/2018, Circolare 29/E del 18 settembre 2013.
[2] Sul punto cfr. il DM 19 febbraio 2007 e la Circolare 7/E/2018.
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Ecobonus per la riqualificazione energetica – Guida dell’Agenzia delle Entrate
Disponibile sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate la nuova Guida «Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico», aggiornata al mese di ottobre 2018, con le novità introdotte nella legge di Bilancio 2018 (art.1, co.3, lett.a, legge 205/2017)[1].
In particolare, nella Guida dell’Agenzia delle Entrate vengono confermate:
- la proroga per tutto il 2018 della detrazione IRPEF/IRES per l’efficientamento energetico degli edifici (cd. “Ecobonus ordinario”), nella misura del 65% per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2018, nei limiti di detrazione massima previsti per ciascun tipo di intervento agevolato;
- l’applicabilità del beneficio fino al 31 dicembre 2021, nella misura del 65%, anche nella “formula potenziata” del 70/75%, per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni condominiali (cd. “Ecobonus condomini”).
A tal proposito, viene confermato che per questi ultimi è previsto un limite massimo di spesa agevolabile, pari a 40.000 euro, su cui calcolare la detrazione. Tale ammontare va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Sotto tale profilo, l’Agenzia delle Entrate specifica che tale importo non costituisce il «limite massimo di detrazione», come nel calcolo del beneficio ai fini dell’ “Ecobonus ordinario”, ma «un ammontare complessivo delle spese» detraibili (cfr. tabella a pag. 7 della Guida);
- la riduzione al 50% della percentuale di detrazione per i seguenti interventi:
- acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi,
- acquisto e posa in opera di schermature solari,
- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto, prevista dal regolamento delegato (UE) n.811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013.
Viene confermata l’esclusione dall’agevolazione per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A;
- acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (fino a un limite massimo di detrazione di 30.000 euro).
Inoltre, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2018, l’Agenzia delle Entrate conferma il riconoscimento della detrazione,nella misura del 65%, per i seguenti interventi[2]:
- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;
- acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione;
- acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti (fino a un limite massimo di detrazione di 100.000 euro).
L’Agenzia delle Entrate si sofferma, altresì, sull’ulteriore novità contenuta nella legge di Bilancio 2018, riguardante l’estensione della possibilità di “cessione del credito” a tutti i contribuenti[3] per tutte le tipologie agevolate di interventi di riqualificazione energetica (non solo limitatamente agli interventi su parti comuni condominiali, ma anche per quelli sulle singole unità immobiliari).
In merito, viene precisato che, per gli interventi effettuati nel 2018, le modalità operative della cessione del credito saranno disciplinate da un nuovo Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Sul punto, resta confermata la possibilità per gli “incapienti” di cedere il credito alle banche ed intermediari finanziari.
Più in generale, la Guida specifica, altresì, che[4]:
- i soggetti che possono acquistare il credito sono i fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolabili, oppure “altri soggetti privati”[5]
, intendendosi per tali i soggetti (persone fisiche, esercenti lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti), che, seppur diversi dai fornitori che realizzano gli interventi, siano comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione;
- la cessione del credito deve intendersi limitata ad una sola eventuale cessione successiva a quella originaria (per un totale di 2 cessioni del credito medesimo).
Inoltre, anche la seconda (e ultima) cessione deve avvenire nei confronti di un “soggetto collegato” al rapporto che ha dato origine alle detrazioni.
Seppure viene confermato che anche la seconda cessione debba avvenire necessariamente nei confronti di un “soggetto collegato” con le detrazioni originarie, la posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate (con la CM 17/E/2018) appare positiva, laddove estende la platea dei potenziali acquirenti i bonus anche ai soggetti che realizzano interventi non direttamente agevolati, purché entrino a far parte del contratto d’appalto principale.
Ciò rende pienamente operativa la piattaforma ANCE-Deloitte, nella quale sono presenti soggetti interessati all’acquisto dei bonus che, seppur non realizzano gli interventi compresi nelle detrazioni, possono ora assumere la qualifica di “soggetti collegati”, partecipando comunque all’appalto principale con forniture di materiali, servizi o lavori specifici, ancorché non agevolati.
Viene, poi, illustrata l’ulteriore novità della legge di Bilancio 2018, riferita alla cumulabilità tra il “Sismabonus” e l’ “Ecobonus” per interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, volti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (in misura pari all’80%, ove gli interventi determinino il passaggio ad 1 classe di rischio sismico inferiore, o all’85% ove gli interventi determinino il passaggio a 2 classi di rischio sismico inferiori)[6].
La predetta detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Infine, vengono richiamate le modalità di esecuzione dei controlli da parte dell’ENEA (sia documentali, sia sul posto) sulle condizioni di applicabilità dell’agevolazione, in base a quanto disposto dal Decreto del MISE 11 maggio 2018[7].
In base alla documentazione finora disponibile della Manovra economica 2019, dovrebbe essere prevista la proroga a tutto il 2019 dell’ “Ecobonus”, in scadenza il prossimo 31 dicembre 2018.
[2] In merito, l’Agenzia delle Entrate precisa che continuano ad essere agevolati con la detrazione in misura pari al 65%, gli interventi sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto, prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013 e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02.
Per questi ultimi, in particolare, sono agevolate le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2018.
[3] Ivi compresi i soggetti “incapienti”, ossia i pensionati con reddito sino a 7.500 euro o lavoratori dipendenti con reddito sino a 8.000 euro.
[4]Cfr.,da ultimo, la CM 17/E/2018 ed ANCE “Cessione del Sismabonus e dell’Ecobonus: nuovi chiarimenti dell’AdE” - ID n.33374 del 24 luglio 2018.
[5] Di cui all’art.14, co. 2-ter e 2-sexies, del DL 63/2013, convertito con modificazioni nella legge 90/2013, per l’Ecobonus e all’art.16, co.1-quinquies, del medesimo DL 63/2013, per il Sismabonus.
[6] La nuova modalità di cumulo delle suddette detrazioni riguarda specificatamente gli interventi agevolati effettuati su parti comuni di edifici condominiali e si pone in alternativa alle detrazioni già previste ai medesimi fini, rispettivamente dal co. 2-quater del citato art.14 del D.L. 63/2013 (“Ecobonus condomini”) e dal co. 1-quinquies dell’art.16 del medesimo Decreto (“Sismabonus condomini”).
[7] Cfr. ANCE “Enea: definite le procedure per i controlli a campione in tema di Ecobonus” - ID n.33651 del 12 settembre 2018.
Bollo sui contratti pubblici d’appalto: nuovi chiarimenti dell’AdE
I capitolati d’appalto vanno assoggettati ad imposta di bollo sin dall’origine e lo stesso vale per i computi metrici. Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate, secondo la quale le modifiche apportate al Codice dei contratti non hanno inciso sul regime di applicazione dell’imposta.
Si allega Nota di chiarimento.
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Sismabonus: No all’agevolazione senza asseverazione (Risposta AdE n.31/2018)
L’asseverazione tardiva di un intervento agevolabile con Sismabonus non consente in ogni caso l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’art. 16, co. 1-quater , del D.L. 63/2013[1].
Lo ribadisce l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.31 dell’11 ottobre 2018, in replica all’istanza di un contribuente che intende demolire un edificio murario con gravi carenze statiche e ricostruirne uno nuovo a destinazione abitativa, con medesimi perimetro e volumetria.
Considerato che al titolo urbanistico abilitativo dell’intervento edilizio (nello specifico, una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, cd. SCIA) il contribuente non ha allegato alcuna asseverazione relativa al miglioramento della classe di rischio, conseguibile a valle dei lavori, questi chiede ora se sia possibile fruire del citato Sismabonus, presentando tardivamente l’asseverazione prevista dalla norma fiscale.
In base alle prescrizioni contenute nell’art.3 del Decreto MIT del 28 febbraio 2017, n.58[2], l’Agenzia delle Entrate conferma che l’asseverazione della classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e conseguibile con l’esecuzione dello stesso e le attestazioni del direttore dei lavori sulla conformità dei lavori rispetto al progetto devono essere “depositate presso il … sportello unico e consegnate in copia al committente, per l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’articolo 16, comma 1-quater, del citato decreto-legge n. 63 del 2013”[3].
Ne consegue che, un’asseverazione tardiva, come nel caso in esame, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente “l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’articolo 16, comma 1-quater”.
Sul tema, riprendendo precedenti pronunce, l’Agenzia delle entrate ricorda inoltre che:
- rientrano nell’agevolazione, purché siano rispettate tutte le condizioni previste dalla relativa normativa, i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive, sempreché concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non di nuova costruzione (R.M. 34/E/2018[4]),
- il progettista deve asseverare la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento (C.M. 7/E/2018[5]).
[1] Art.16, co.1bis-1sexies e co.2bis, del DL 63/2013, convertito con modificazioni nella legge 90/2013.
[2] Il citato Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 28 febbraio 2017, n.58, come modificato dal D.M. 7 marzo 2017, n.65 reca le “Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni”.
[3]Art. 3, co.5 del DM 28 febbraio 2017, n. 58.
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