Superbonus e aggregati edilizi: ok agli interventi locali con l’avallo del professionista

Ammessi gli interventi locali su edifici nei centri storici. La necessità di un progetto unitario per gli interventi sugli aggregati edilizi è superata dalla possibilità che l’intervento riguardi anche la singola unità strutturale. Per procedere su singoli edifici è, però, sempre necessario l’avallo del professionista.

È quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 630 del 28 settembre 2021 resa al comproprietario di un fabbricato, composto da due unità immobiliari (A/3) confinante con altri edifici, che intende effettuare interventi di consolidamento sismico. L'immobile oggetto di intervento è ubicato nel centro storico e ha le caratteristiche dell’unità strutturale (US) come definita nel paragrafo 8.7.1 delle NTC 2018. Nel caso esaminato il contribuente vorrebbe fruire del Superbonus nonostante gli interventi abbiano natura locale e non siano eseguiti sulla base di un “progetto unitario”. 

Prima di esaminare la risposta dell’Agenzia delle Entrate che, nel caso specifico, ammette l’intervento e il conseguente accesso al bonus, occorre ricordare che la disciplina generale in tema di Sismabonus [1] stabilisce, tra l’altro che: “…Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari”.

Per rispondere al quesito, l’Agenzia richiama i pareri tecnici forniti dalla Commissione consultiva per il monitoraggio dell'applicazione del Dm n. 58/2017 e diversi documenti del Consiglio Superiore dei Lavori pubblici attraverso i quali è stato chiarito che:

• ai fini dell'applicazione del Sismabonus o del Super Sismabonus bisogna fare riferimento all'unità strutturale secondo le NTC 2018 (§ 8.7.1) “in quanto essa dovrà avere continuità da cielo a terra, per quanto riguarda il flusso dei carichi verticali e, di norma, sarà delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui strutturalmente ma, almeno tipologicamente, diversi" (definizione resa dalla Commissione per il monitoraggio dell'applicazione del Dm n. 58/2017 sul DM 21 ottobre 2020, prot. 8047 cfr. quesito 6, e già esplicitata nella circolare del CSLP n. 7 del 21 gennaio 2019);
• l'intervento di riduzione del rischio sismico deve "analizzare necessariamente l'intera struttura" degli edifici (nota CSLP nota del 2 febbraio 2021) ma il riferimento a progetti unitari può essere inteso come limitato al concetto di singola unità strutturale, una volta individuata, e non necessariamente all'intero aggregato edilizio che tipicamente caratterizza i centri storici con progetti, quindi, che possono essere redatti anche mettendo in atto interventi locali (CSLP parere n. 4/2021 del 13 luglio 2021).

Di conseguenza, premesso che per la fruizione del Sismabonus o del Super Sismabonus, in caso di edifici siti nei centri storici, l’intervento dovrà comunque analizzare l’intera struttura degli edifici, il concetto di progetto unitario, citato dalla norma, potrà riguardare la singola unità strutturale secondo la definizione data dalle norme tecniche per le costruzioni 2018, e non coinvolgere, necessariamente, l’intero aggregato.

In tale caso, però, spetterà al professionista incaricato individuare l’unità strutturale secondo le NTC 2018 (§ 8.7.1), valutare se gli interventi antisismici prospettati possiedono i requisiti per essere considerati "interventi di riparazioni o locali", redigere progetti di intervento su una porzione di edificio in autonomia rispetto all'edificio considerato nella sua interezza.

[1] Cfr. l’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del DPR 917/1986 richiamato dai commi da 1-bis a 1-sexies dell'art.16 del DL 63/2013, a cui esplicitamente rinvia il comma 4, dell’art. 119 del DL 34/2020.

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Risposta n.630 del 28 settembre 2021 pdf

SUPERBONUS: gli ultimi aggiornamenti del MEF.

Negato il 110% al comproprietario al 50% di un immobile da demolire e ricostruire che ha già utilizzato il Superbonus su due unità immobiliari; ammesso, invece, l’incentivo potenziato a favore dell’altro comproprietario che non ne ha ancora usufruito. Ammesso il Superbonus per i lavori effettuati su un condominio provvisto di concessione edilizia e di titolo abitativo, costruito in difformità dal progetto originario. Inclusa l’installazione dei montascale tra gli interventi di rimozione delle barriere architettoniche.

Annunciata la prossima emanazione di una Circolare dell’Agenzia in tema di Superbonus.

Diversi i chiarimenti di interesse, in tema di Superbonus:

• l primo riguarda la previsione del comma 10 dell'art. 119 del DL 34/2020 che, limitatamente agli interventi di efficienza energetica consente l’accesso al Superbonus per le spese relative a lavori effettuati su un massimo di due unità immobiliari. Tale limitazione è correlata al contribuente interessato dall’agevolazione e quindi vale anche se il “terzo” immobile, su cui si intendono eseguire gli interventi, è in comproprietà al 50%. Nessun limite per l'altro comproprietario che potrà fruire del Superbonus per le spese sostenute. Viene, inoltre, ricordato che il vincolo delle due unità immobiliari non opera con riferimento alle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell'edificio “trainanti”, nonché per gli interventi antisismici.

• Il secondo chiarimento riguarda la possibilità di includere tra gli interventi “trainati” di rimozione delle barriere architettoniche di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR 917/1986 anche l’installazione dei montascale. La risposta è positiva, sempre a condizione che gli interventi vengano effettuati nel rispetto delle caratteristiche tecniche previste dalla specifica normativa di settore applicabile ai fini dell'eliminazione delle barriere architettoniche.

• Il terzo concerne la possibilità, riconosciuta dal MEF, per un condominio provvisto di concessione edilizia e di titolo abitativo, costruito in difformità dal progetto originario, insanabile da un punto di vista urbanistico, ma reso alienabile con il ravvedimento dei condomini con il pagamento della sanzione prevista dal comune di appartenenza, di fruire del Superbonus. Questa possibilità è connessa con le ultime modifiche apportate al co. 13-ter dell'art. 119 DL 34/2020 che prevedono che gli interventi oggetto del Superbonus sino realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) senza attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del testo unico delle disposizioni in materia edilizia di cui al DPR n. 380/2001.

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risposta all'interrogazione 5-06630 pdf

Bonus facciate sulle strutture opache verticali, il vademecum ENEA

Chi intende effettuare interventi di risparmio energetico sulle facciate esterne degli edifici, fino al 31 dicembre 2021 può godere del Bonus Facciate e detrarre il 90% dei costi sostenuti senza limite di spesa. Questo tipo di lavori deve rispettare determinati requisiti tecnici e seguire delle procedure specifiche.

Per fare il punto su questi aspetti, l’ENEA aggiorna il Vademecum sul Bonus Facciate relativo, esclusivamente, agli interventi di coibentazione delle strutture verticali. Nel documento, infatti, vengono riepilogati i requisiti tecnici degli interventi ammessi, le spese agevolate e la documentazione produrre e conservare, rimandando per gli aspetti più strettamente fiscali  alle indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Si ricorda, infatti, che fino al 31 dicembre 2021, chi effettua interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici che si trovano nelle zone A o B ai sensi del DM n.1444/68[1] o in quelle ad esse assimilabili in base alla normativa regionale o ai regolamenti comunali, può portare in detrazione il 90% delle spese sostenute, senza vincolo di spesa.

Se, poi, l’intervento incide sull’edificio dal punto di vista termico (es. cappotto, isolamento termico delle pareti opache) o interessa più del 10% dell’intonaco della sua superficie disperdente lorda, deve soddisfare i requisiti del Decreto MISE 26 giugno 2015 e quelli fissati dall’Allegato E al Decreto 6 agosto 2020 “Requisiti Ecobonus” e comporta la trasmissione all’ENEA di una serie di dati.

La guida dell’Enea riguarda, per l’appunto, gli interventi effettuati sulle strutture opache verticali delle facciate esterne che hanno un’incidenza sul risparmio energetico e ricorda all’utente le correte procedure da seguire.

La nuova “Class Action”: cosa c’è da sapere

La riforma della class action: cos’è, a cosa serve e chi può farla. Una Guida ANCE illustra le novità della Legge 12 aprile 2019, n. 31 che ha riscritto il procedimento dell’azione di classe.

La disciplina, inizialmente introdotta dalla Legge Finanziaria 2008, aveva trovato la sua collocazione all’interno del Codice del Consumo nell’art. 140-bis.

Con la riforma:

• è stato esteso l’ambito di applicazione dell’azione di classe eliminando ogni riferimento a consumatori e utenti e allargando l’esperibilità dell’azione a tutti coloro che avanzino pretese risarcitorie in relazione a lesione di "diritti individuali omogenei"; 
• sono stati ampliati gli strumenti di tutela, con la previsione, sempre nel codice di procedura civile, accanto all'azione di classe, di un'azione inibitoria collettiva verso gli autori di condotte pregiudizievoli.

Allegato: “Class Action” la guida Ance

Dossier Class Action pdf