OK all’Ecobonus e Sismabonus per beni merce e al Bonus edilizia per l’acquisto di case ristrutturate

Ammessa la possibilità, per l’impresa di costruzioni, di fruire dell’Ecobonus e del Sismabonus nella misura “ordinaria” per interventi di recupero in chiave energetica ed antisismica di un intero fabbricato destinato alla vendita e, per l’acquirente delle singole unità abitative, del Bonus Edilizia al 50% spettante per l’acquisto di case ristrutturate.

Questo l’importante chiarimento fornito nella Risposta ad interpello n.437 del 24 giugno 2021, con la quale l’Agenzia delle Entrate estende al massimo la possibilità di sfruttare i bonus fiscali per la riqualificazione dell’esistente e per l’acquisto di immobili ristrutturati, in conformità al dato letterale della norma ed alla tesi Ance.

In riferimento al caso specifico, riguardante un’impresa di costruzione (società di capitali – Srl), che esegue lavori di ristrutturazione edilizia comprendenti anche lavori energetici e di messa in sicurezza antisismica su un intero fabbricato abitativo destinato alla successiva vendita, l’Agenzia delle Entrate chiarisce, in particolare, che, in presenza di tutti i presupposti:

• l’impresa di costruzione può fruire dell’Ecobonus e del Sismabonus nella misura “ordinaria” (di cui, rispettivamente, agli artt.14 e 16, commi 1bis-1sexies, del DL 63/2013 – legge 90/2013), sui costi riferibili in via analitica ai lavori di risparmio energetico e su quelli riguardanti la messa in sicurezza antisismica dell’edificio.
  Sul punto, l’Agenzia conferma quanto già chiarito nella RM 34/E/2020, in merito al fatto che tali bonus spettano anche ai titolari di reddito d’impresa ed a prescindere dalla qualificazione dell’immobile oggetto dei lavori come “strumentale”, “merce” o “patrimoniale”[1];
• in sede di successiva vendita, l’acquirente delle singole abitazioni poste all’interno dell’edificio ristrutturato può fruire della detrazione IRPEF per l’acquisto di case ristrutturate (art.16-bis, co.3, del TUIR-DPR 917/1986) che, per i rogiti stipulati entro il 31 dicembre 2021 (salvo ulteriore proroga), è pari al 50% di un importo forfettario corrispondente al 25% del corrispettivo d’acquisto, da assumere entro un massimo di 96.000 euro[2].
  Per fruire di tale incentivo è necessario, comunque, che la cessione avvenga entro i 18 mesi successivi al temine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato e che gli interventi eseguiti siano qualificabili, dal punto di vista edilizio, come restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (art.3, co.1, rispettivamente, lett.c-d, DPR 380/2001). Si ricorda inoltre che, come già chiarito dalla medesima Agenzia nella CM 30/E/2020[3], anche tale agevolazione è fruibile anche nelle forme alternative dello “sconto in fattura” o della cessione del corrispondente credito d’imposta a soggetti terzi, comprese Banche e Intermediari finanziari[4].

La compatibilità è giustificata dal fatto che i suddetti benefici, oltre ad essere rivolti a soggetti diversi, hanno differente base di calcolo: Ecobonus e Sismabonus sono applicati sui costi analiticamente riferibili agli interventi energetici ed antisismici, mentre il Bonus edilizia per l’acquisto di case ristrutturate è commisurato al prezzo di vendita dell’abitazione che, oltre al costo di recupero, è influenzato anche da altri fattori (luogo di ubicazione, andamento del mercato, misura e tipologia dell’immobile etc). 

Tale pronuncia si aggiunge a quella già fornita nella Risposta 70/E/2021, con la quale l’Agenzia delle Entrate, in pieno accoglimento della tesi Ance, aveva ammesso la compatibilità tra l’Ecobonus spettante ad un’impresa di costruzione che demoliva e ricostruiva un fabbricato con miglioramento energetico ed antisismico, e il cd Sismabonus acquisti al 110% per le persone fisiche acquirenti delle nuove unità ricostruite in chiave antisismica[5].

D.L. 77/2021 – cd. D.L. Semplificazioni – Modifiche al Superbonus

Ammessa al Superbonus la rimozione delle barriere architettoniche, come intervento “trainato” collegato a lavori “trainanti” da Sismabonus al 110%, e modificato il criterio di calcolo del limite di spesa per i lavori effettuati dalle Onlus, su immobili ad accatastamento unico nelle categorie B/1, B/2 e D/4 (collegi e ospizi, case di cura e ospedali con e senza fine di lucro).

Lo prevede l’art.33 del Decreto Legge 31 maggio 2021, n.77, recante “Governance del Piano nazionale di rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.129 del 31 maggio 2021, ed in vigore dal 1° giugno scorso.

Il Provvedimento è stato trasmesso alla Camera per la relativa conversione in legge (atto n.3146/C).

Con riferimento alle misure d’interesse per il settore delle costruzioni, oltre alla revisione della disciplina in materia di “stato legittimo” ai fini dell’accesso al Superbonus, per quel che riguarda il profilo strettamente fiscale vengono previste:

• l’estensione della possibilità di riconoscere il Superbonus 110% anche per i lavori di rimozione delle barriere architettoniche di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lett. e, del TUIR come interventi “trainati” al 110%, anche dai lavori di sicurezza sismica (cd. Sismabonus).

Come noto, tale possibilità è già consentita, dal 1° gennaio 2021, per i medesimi interventi “trainati” in connessione con gli interventi da Ecobonus potenziato (cappotto e climatizzazione);

• la modifica del calcolo del limite di spesa per i lavori effettuati dai soggetti di cui all’art.119, co.9, lettera d-bis, del D.L. 34/2020, ovvero le Onlus, le Odv e le Aps, a condizione che:

• • svolgano servizi socio-sanitari e assistenziali;
  • i membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
  • le stesse possiedano immobili in B/1 (collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari) B/2 (case di cura ed ospedali senza fine di lucro), D/4 (case di cura ed ospedali con fine di lucro).

In tali casi, il limite di spesa per le singole unità immobiliari è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile e la superficie media di un’unità abitativa, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

La disposizione introduce, nello specifico, un criterio di definizione dei limiti di spesa commisurato alla superficie dell’immobile ad accatastamento unico e non alla singola unità. Al di là di una valutazione sul parametro scelto, tale principio appare in linea con quando sostenuto dall’ANCE in ordine alla necessità di trovare un criterio di definizione dei limiti di spesa che sia adeguato alla superficie degli immobili ad accatastamento unico.

Tale principio sarebbe auspicabile fosse esteso a tutte le tipologie di immobili ad accatastamento unico, anche quando posseduti da soggetti diversi da quelli del terzo settore.

Nel testo del decreto non compare, invece, l’estensione della detrazione potenziata agli immobili delle imprese, inclusi gli alberghi.

1 allegato

Decreto Legge 31 maggio 2021 n.77

Conversione in legge del Decreto legge “Sostegni” – legge 69/2021

Ammissibilità, per le imprese, dell’IVA anche parzialmente indetraibile tra le spese agevolate con il Superbonus, estensione della possibilità, ai soli fini civilistici, di effettuare la rivalutazione dei beni di impresa anche nel bilancio 2022, proroga al 30 settembre 2021 del termine entro cui pagare l’IRAP non versata per errata applicazione delle disposizioni europee sugli aiuti di Stato.

Queste alcune delle disposizioni fiscali d’interesse per il settore delle costruzioni contenute nella Legge 21 maggio 2021, n. 69 di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 41/2021 (cd. “D.L. Sostegni”), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale (n.120 del 21-05-2021 - Suppl. Ordinario n. 21).

Vengono confermate, inoltre, le disposizioni già presenti nel testo base, in merito alla cancellazione delle cartelle esattoriali fino a 5.000 euro affidate all’agente della riscossione nel periodo 2000-2010 per i soggetti con reddito inferiore a 30.000 euro, sospensione delle rate della “rottamazione ter” e del “saldo e stralcio”, con i relativi versamenti che dovranno essere effettuati, per entrambe queste definizioni agevolate, entro il 31 luglio 2021, ovvero entro il 30 novembre 2021, a seconda del momento di scadenza delle relative rate.

Si allega un Dossier ANCE riepilogativo di tutte le misure di interesse.

Sismabonus acquisti al 100%, novità dall’AdE

È possibile accedere al Super Sismabonus acquisti anche se le unità immobiliari da demolire sono “di lusso” purché al termine dei lavori le nuove unità ricostruite non siano accatastate in A/1.

A partire dal 1° luglio 2020, il Sismabonus acquisti “ordinario”, per le persone fisiche ammesse ad usufruirne, si considera assorbito dalla nuova detrazione potenziata. In sostanza, al ricorrere di tutti i requisiti per accedere al Super Sismabonus acquisti, l’acquirente non può scegliere di fruire del beneficio in misura ordinaria.

Inoltre, nell’ipotesi in cui la demolizione e la ricostruzione siano eseguite da imprese diverse, il Sismabonus acquisti – ordinario o super – si applica solo se entrambe svolgono attività di costruzione o ne siano astrattamente idonee.

Queste alcune precisazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate nelle Risposte n. 318 e n.320 del 10 maggio 2021 in tema di Super Sismabonus acquisti.

In particolare, con la Risposta n. 318/2021 viene precisato che:

• le persone fisiche acquirenti di immobili demoliti e ricostruiti possono beneficiare del Super Sismabonus acquisti anche se l’unità demolita era accatastata nella categoria A/1, purché al termine dei lavori risulti, secondo quanto previsto dal dettato normativo [1], accatastata in una categoria diversa da quelle considerate “di lusso” (A/1, A/8 e A/9).

In tal senso, come già chiarito[2], viene ricordato che sono ammesse al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato;

• a partire dal 1° luglio 2020, al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla norma per fruire del beneficio nella misura potenziata al 110%, la detrazione sugli acquisti di immobili demoliti e ricostruiti in chiave antisismica, cd. “ordinaria”, ossia prevista dall’art. 16 comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, si considera assorbita dalla maggiore detrazione cd. Superbonus. Di conseguenza gli acquirenti di tali immobili non avranno la facoltà di optare per l’una o l’altra agevolazione essendo “vincolati” ad avvalersi della detrazione potenziata. Tale conclusione trae origine dal parere del Consiglio dei lavori pubblici reso il 2 febbraio 2021, nell’ambito del quale è stato chiarito che: “Con l'emanazione del Super Sismabonus è stata introdotta una modifica al "Sismabonus" sostituendo le percentuali detraibili ivi previste con un'unica percentuale pari al 110% determinando così, in relazione all'ambito soggettivo previsto dal comma 9 dell'art. 119 del D.L. 34/2020, che nel periodo di valenza indicato all'interno dello stesso art. 119 non sussisterebbe la possibilità di scegliere quale agevolazione applicare”.

Resta, comunque, ferma la possibilità di accedere all’agevolazione di cui all’art.. 16 comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, in tutti i casi esclusi dal Superbonus;

Con la Risposta n. 320/2021 viene ribadito che:

• nel caso in cui i lavori di demolizione e ricostruzione siano realizzati da imprese distinte, il Super Sismabonus acquisti è ammesso solo se entrambe le imprese siano astrattamente idonee ad eseguirli, ovvero siano quindi imprese di costruzioni come indicato nella disciplina agevolativa [3].

L'astratta idoneità, a titolo esemplificativo, è verificata dal codice attività ATECO oppure attraverso la previsione espressa dell'attività di costruzione o di ristrutturazione immobiliare nell'oggetto sociale [4].

Tale circostanza non esclude che i lavori di costruzione/ristrutturazione possano anche essere materialmente eseguiti da un’impresa terza appaltatrice.

Quindi, se l’impresa che ha effettuato la demolizione, affidando i lavori a terzi mediante appalto, non è un’“impresa di costruzioni”, mentre lo è la sola impresa che ha effettuato la ricostruzione in chiave antisismica, il Sismabonus acquisti al 110% è escluso.

[1] Cfr. Il co.15.bis, dell'art. 119, DL 34/2020 convertito con modifiche nella legge 77/2020.

[2] Cfr. Le FAQ nell'area tematica sul Superbonus del sito dell'Agenzia delle Entrate.

[3] Infatti, ai sensi dell'art.16, co.1-septies, del D.L. 63/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 90/2013, deve trattarsi di un'impresa "di costruzione o ristrutturazione immobiliare".

Il caso di specie esaminato dall'Agenzia delle Entrate, presenta una doppia particolarità.

In primo luogo non vi è coincidenza fra il soggetto che ha provveduto, mediante appalto a terzi, a demolire il preesistente immobile e l'impresa di costruzioni istante (che ha ricostruito le nuove unità immobiliari).

In secondo luogo, la società cha ha appaltato la sola demolizione non è qualificabile come "impresa di costruzioni" ai sensi della citata norma.

[4] Cfr. Risposta AdE n.279 del 19 luglio 2019 in tema di «bonus edilizia» per l’acquisto di edifici ristrutturati da imprese.

2 allegati

Risposta n. 318/2021 pdf
Risposta n. 320/2021 pdf