Mercato e impresa
Compravendita: garanzie per vizi ridotte se l’immobile è usurato
Nell’ambito di un contratto di compravendita (anche immobiliare) sul venditore gravano, ai sensi dell’articolo 1476 del codice civile, una serie di obblighi tra cui, per quanto qui interessa, quello di garantire l’acquirente dai vizi della cosa. L'art. 1490 del codice civile individua il contenuto di tale obbligazione: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. La garanzia per i vizi legittima eventualmente l'attivazione, da parte dell’acquirente, dei corrispondenti rimedi: dalla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo fino al risarcimento del danno. Imperfezioni di minore entità devono essere, invece, tollerate dall'acquirente.
Pur in presenza di un vizio rilevante ai sensi dell'art. 1490 c.c., l'operatività della garanzia è però condizionata dal comportamento dell'acquirente, gravato dall'onere di esaminare il bene al momento dell'acquisto (art. 1491 c.c.) oppure in quello della consegna (art. 1511 c.c.) e di attivar" la garanzia rispettando le rigide scadenze di cui all'art. 1495 c.c.
L’acquirente, quindi, perde il diritto ad azionare la garanzia in caso di conoscenza dei vizi. A tal fine, il vizio deve essere facilmente riconoscibile, sicché deve bastare una soglia minima di attenzione per poterlo riscontrare non essendo richiesta una cognizione specialistica.
E proprio su tale aspetto si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione (ordinanza n. 24343 del 16-10-2017) escludendo la possibilità di far valere la garanzia per vizi in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo i cui difetti materiali devono essere imputati al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tecniche costruttive ormai superate.
Non si può, quindi, parlare nel caso in esame di vizi rilevanti né di vizi occulti bensì di caratteristiche dell'immobile che influiscono solo sul suo valore commerciale : "colui che acquista un immobile di non recente costruzione... ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, se del caso interpellando l'amministratore del condominio al fine di conoscere quali interventi manutentivi siano stati effettuati... " pertanto "... l'acquirente doveva sapere che si trattava di un fabbricato risalente agli anni ‘60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, e doveva sapere che prima o poi potevano rendersi necessari interventi al tetto, come alle altre parti del fabbricato...".
La Corte ha, quindi, escluso l’applicabilità delle norme sulla garanzia per vizi ritenendo che trattandosi di bene “usato” le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell'usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita.
Piccoli comuni: al via le misure per il sostegno e la valorizzazione
opo un lungo iter di approvazione in Parlamento durato più di quattro anni, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale (n. 256 del 2 novembre 2017) la Legge 6 ottobre 2017, n. 158 contenente “Misure per il sostegno e la valorizzazione dei piccoli comuni, nonché disposizioni per la riqualificazione e il recupero dei centri storici dei medesimi comuni”, in vigore dal 17 novembre prossimo.
La nuova legge si inserisce in un percorso politico e istituzionale - del quale fanno parte anche altre iniziative quali la Strategia per lo sviluppo delle aree interne del Paese di cui all’art. 1, comma 13 della Legge 147/2013 - volto a contrastare lo spopolamento dei comuni più piccoli a favore dei grandi e medi centri urbani e a riconoscerne e favorirne il ruolo di “presidio territoriale” soprattutto per le attività di contrasto del dissesto idrogeologico e di piccola e diffusa manutenzione dei beni comuni (art. 1, comma 1, ultimo periodo).
Di seguito i principali contenuti della legge.
Ambito di applicazione (art. 1, comma 2)
Sono “piccoli comuni” i comuni con popolazione residente fino a 5.000 e quelli istituiti a seguito di fusione tra comuni aventi ciascuno popolazione fino a 5.000 abitanti qualora rientrino in una delle seguenti tipologie:
a) comuni ubicati in aree interessate da fenomeni di dissesto idrogeologico;
b) comuni caratterizzati da marcata arretratezza economica;
c) comuni nei quali si è verificato un significativo decremento della popolazione residente (rispetto al censimento del 1981);
d) comuni caratterizzati da condizioni di disagio insediativo;
e) comuni caratterizzati da inadeguatezza dei servizi sociali assistenziali;
f) comuni ubicati in aree caratterizzate da difficoltà di comunicazione e dalla lontananza dai grandi centri abitati;
g) comuni la cui popolazione residente presenta una densità non superiore ad 80 abitanti per chilometro quadrato;
h) comuni comprendenti frazioni con le caratteristiche delle lettere a), b), c), d), f) o g);
i) comuni appartenenti alle unioni di comuni montani o che comunque esercitano obbligatoriamente in forma associata le funzioni fondamentali dell’art. 14, comma 28 DL 78/2010;
l) comuni con territorio compreso totalmente o parzialmente nel perimetro di parchi nazionali o regionali o di aree protette;
m) comuni istituiti a seguito di fusione;
n) comuni rientranti nelle aree periferiche e ultraperiferiche, individuate nella Strategia nazionale per lo sviluppo delle aree interne del Paese.
Con Decreto del Ministro dell’interno da adottarsi entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della Legge 158/2017 (e cioè entro il 17 marzo 2018) sono definiti i parametri occorrenti per la determinazione delle tipologie di comuni elencati nel comma 2. Entro i successivi 60 giorni (e cioè entro il 16 maggio 2018) con Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri è definito l’elenco dei piccoli comuni.
Entrambi questi decreti dovranno preventivamente essere trasmessi alle Camere che avranno 30 giorni per esprimere il parere (art. 1, comma 4, 5, 6 e 7).
Fondo per lo sviluppo strutturale, economico e sociale dei piccoli comuni (art. 3)
Nello stato di previsione del Ministero dell’interno viene istituito il Fondo per lo sviluppo strutturale, economico e sociale dei piccoli comuni con una dotazione di 10 milioni/€ per l’anno 2017 e di 15 milioni/€ per gli anni dal 2018 al 2023.
Le risorse del Fondo saranno utilizzate sulla base del Piano nazionale per la riqualificazione dei piccoli comuni, adottato con Dpcm, su proposta del Ministro delle infrastrutture entro 180 giorni dalla data di entrata in vigore della Legge 158/2017 (e cioè entro il 16 maggio 2018).
Il Piano assicura priorità, tra gli altri, ai seguenti interventi:
- qualificazione e manutenzione del territorio mediante recupero e riqualificazione di immobili esistenti e aree dismesse e interventi volti alla riduzione del rischio idrogeologico;
- messa in sicurezza e riqualificazione delle infrastrutture stradali e degli edifici pubblici;
- riqualificazione e accrescimento dell’efficienza energetica del patrimonio immobiliare pubblico;
- acquisizione e riqualificazione di terreni ed edifici in stato di abbandono o degrado ai sensi dell’art. 5;
- acquisizione di case cantoniere e di ferrovie dismesse ai sensi dell’art. 6;
- recupero e riqualificazione dei centri storici ai sensi dell’art. 4.
Il Piano definisce le modalità per la presentazione dei progetti da parte dei comuni e quelle per la loro selezione da parte della Presidenza del Consiglio dei Ministri sulla base di una serie di criteri elencati al comma 4 dell’art. 3. Con successivi decreti del Presidente del Consiglio sono individuati i progetti che verranno finanziati in base al Piano, assicurando una equilibrata ripartizione delle risorse a livello regionale, che potranno comunque essere cumulate con altre già previste dalla vigente normativa europea, nazionale e regionale.
Recupero e riqualificazione dei centri storici (art. 4)
I piccoli comuni possono individuare all’interno del perimetro dei centri storici, zone di particolare pregio sotto il profilo della tutela architettonica e culturale, nelle quali realizzare, anche avvalendosi delle risorse del Fondo previsto dall’art. 3, interventi integrati pubblici e privati finalizzati alla riqualificazione urbana, attraverso gli strumenti a tale fine previsti dalla vigente normativa statale e regionale in materia.
Nell’ambito degli interventi integrati rientrano:
- il risanamento, la conservazione e il recupero del patrimonio edilizio privato;
- la realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico;
- la manutenzione straordinaria dei beni pubblici e il riuso del patrimonio edilizio inutilizzato;
- il miglioramento e l’adeguamento degli arredi e dei servizi urbani;
- il consolidamento statico e antisismico degli edifici storici e la loro riqualificazione energetica.
Contrasto all’abbandono di immobili (art. 5)
I piccoli comuni, anche utilizzando le risorse previste nell’ambito del Fondo di cui all’art. 3, possono adottare misure volte all’acquisizione e alla riqualificazione di immobili per contrastare l’abbandono di:
- terreni allo scopo di prevenire fenomeni di dissento idrogeologico e perdita di biodiversità;
- edifici, anche in stato di degrado, allo scopo di prevenire crolli o situazioni di pericolo.
Nel silenzio della norma, si dovrebbe ritenere che gli immobili abbandonati da acquisire e/o riqualificare possano essere sia pubblici che privati.
Acquisizione di case cantoniere e realizzazione itinerari turistico-culturali (art. 6)
I piccoli comuni anche utilizzando le risorse previste nell’ambito del Fondo di cui all’art. 3, possono acquisire stazioni ferroviarie disabilitate o case cantoniere della società ANAS Spa, per destinarle a presidi di protezione civile e salvaguardia del territorio ovvero ad altre attività di interesse comunale, nonché acquisire ferrovie dismesse da trasformare in piste ciclabili.
Nell’ambito del medesimo articolo, non appare chiaro infine il richiamo all’applicazione ai piccoli comuni dell’art. 135, comma 4, lettera d) del D.lgs. 42/2004 “Codice dei beni culturali e del paesaggio” in tema di pianificazione paesaggistica. Tale ultima norma stabilisce infatti che per ciascun ambito in cui è suddiviso il territorio regionale “i piani paesaggistici definiscono apposite prescrizioni e previsioni ordinate in particolare alla… individuazione delle linee di sviluppo urbanistico ed edilizio, in funzione della loro compatibilità con i diversi valori paesaggistici riconosciuti e tutelati, con particolare attenzione alla salvaguardia dei paesaggi rurali e dei siti inseriti nella lista del patrimonio mondiale dell’Unesco”.
Ulteriori misure
La Legge 158/2017 contiene anche altre misure a favore dei piccoli comuni di non stretto interesse per il settore privato per le quali si rinvia agli articoli 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 del testo in allegato.
Ulteriori interventi a livello regionale e locale (art. 1, comma 8 e art. 2)
Le Regioni, nell’ambito delle proprie competenze, possono definire misure ulteriori a vantaggio dei piccoli comuni come definiti al comma 2 dell’art. 1, nonché ulteriori tipologie di comuni tenuto conto della specificità del proprio territorio.
Regioni a statuto speciale (art. 17)
Le disposizioni della Legge 158/2017 si applicano anche alle Regioni a statuto speciale e alle Province autonome compatibilmente con quanto previsto dai rispettivi statuti e dalle relative norme di attuazione.
In allegato: La Legge 158/2017
Immobili da costruire: nuove tutele per gli acquirenti
E’ stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 254 del 30 ottobre 2017, la Legge 155 del 19 ottobre 2017 sulla riforma delle crisi di impresa all’interno della quale è stata inserita, durante l’iter parlamentare, una disposizione in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
Si tratta, in particolare, dell’art. 12 “Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire” che delega il Governo ad adottare con successivo provvedimento legislativo norme finalizzate a prevedere:
· l’obbligo di stipulare mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e, quindi con l’assistenza del notaio, il preliminare di compravendita (o atto equipollente) di un immobile da costruire/in corso di costruzione (secondo la definizione di cui all’art. 1 D. Lgs. 122/2005);
· la previsione della nullità relativa per l’ipotesi di mancata consegna della polizza indennitaria decennale (analogamente a quanto previsto per il mancato rilascio della fideiussione).
La norma, che si presenta completamente avulsa, rispetto all’intero articolato normativo, sembrerebbe essere finalizzata ad individuare un rimedio giuridico verso, la più volte denunciata, disapplicazione degli obblighi nascenti dal D.lgs. 122/2005 specie per quanto riguarda il rilascio delle fideiussioni a garanzia degli acconti.
Trattandosi di una norma di principio l’articolo 12 non avrà immediata attuazione per cui anche con la sua entrata in vigore 15 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, non cambierà nulla rispetto alla vigente disciplina. Occorrerà, infatti, attendere l’emanazione del decreto legislativo che recepirà quanto previsto dalla legge delega e in vista di tale adempimento l’Ance porrà in essere tutte quelle iniziative finalizzate ad evitare l’introduzione di disposizioni che non siano in contrasto con le attuali prassi assicurative.
In allegato articolo 12 Legge 155-2017
Riqualificazione sale cinematografiche: al via l’assegnazione dei contributi
Con la pubblicazione del DPCM 4 agosto 2017 (GU n. 239 del 12/10/2017) si aggiunge un altro tassello all’attuazione del “Piano straordinario per il potenziamento del circuito delle sale cinematografiche e polifunzionali” previsto all’art. 28 della Legge 220/2016 “Disciplina del cinema e dell’audiovisivo” (vedi news Ance n. 26589 del 30-11-2016 Nuove misure per la riqualificazione delle sale cinematografiche).
Il DPCM 4 agosto 2017 contiene le indicazioni per l’assegnazione dei contributi previsti dal Piano straordinario, finalizzato ad incentivare la diffusione delle sale cinematografiche sul territorio nazionale, promuovendo interventi di:
- riattivazione di sale chiuse o dismesse, con particolare riguardo a quelle presenti nei comuni con popolazione inferiore a 15.000 abitanti e con priorità per quelle dichiarate di interesse culturale ai sensi del D.lgs. 42/2004;
- realizzazione di nuove sale, anche mediante acquisto dei locali necessari;
- trasformazione delle sale o multisale esistenti in ambito cittadino finalizzata all’aumento dei numero degli schermi;
- ristrutturazione e adeguamento strutturale e tecnologico delle sale in esercizio.
Le misure per realizzare il Piano sono due e cioè:
- la costituzione di una apposita sezione nell’ambito del Fondo per lo sviluppo degli investimenti nel cinema previsto dall’art. 13, comma 4 della Legge 220/2016, avente una dotazione complessiva di 120 milioni/€ per gli anni dal 2017 al 2021. Tali risorse sono destinate alla concessione di contributi a fondo perduto ovvero in conto interesse sui mutui o sulle locazioni finanziarie accese per realizzare gli interventi di riqualificazione/nuova costruzione ricompresi nel Piano straordinario. La disciplina e il riparto del Fondo, istituito a partire dal 2017 nello stato di previsione del ministero dei beni culturali, sono contenuti nel DPCM 20 maggio 2017 (vedi news Ance n. 29384 del 20-07-2017 Riqualificazione sale cinematografiche: al via il Fondo per gli investimenti);
- l’attribuzione alle Regioni e alle Province autonome del potere di introdurre previsioni urbanistiche ed edilizie, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, dirette ad incentivare la ristrutturazione delle sale cinematografiche e dei centri culturali multifunzionali, anche mediante interventi di demolizione e ricostruzione con incrementi volumetrici quale misura premiale (art. 28, comma 5).
Il DPCM 4 agosto 2017 disciplina ora i soggetti beneficiari delle risorse stanziate nell’ambito del Fondo per lo sviluppo degli investimenti, i limiti massimi di intensità di aiuto, le condizioni per l’accesso al beneficio, le priorità nella concessione dei contributi e gli eventuali obblighi a carico del soggetto beneficiario relativi alla destinazione d’uso e alla programmazione cinematografica.
In particolare si segnala che:
- i soggetti beneficiari delle risorse sono le imprese di esercizio cinematografico italiane, che abbiano sede legale nello Spazio economico europeo e che siano soggette a tassazione in Italia (art. 4);
- le richieste di contributo sono presentate alla Direzione Generale Cinema del Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo (Mibact) nel periodo compreso fra il 1° febbraio e il 30 aprile di ogni anno (art. 5);
- le risorse sono destinate alla concessione di contributi a fondo perduto e sono così ripartite: 50% dell’ammontare complessivo annuo per la riattivazione delle sale chiuse o dismesse; 25% per la realizzazione di sale nuove, 15% per la trasformazione delle sale o multisale esistenti in ambito cittadino e 10% per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico (art. 3).
Si segnala infine che:
- la Direzione Generale Cinema del Mibact, entro 15 giorni dalla pubblicazione del DPCM, pubblicherà la modulistica prevista per la presentazione delle domande;
- per gli investimenti che abbiano avuto inizio a decorrere dal 1° gennaio 2017 e fino alla data di pubblicazione del DPCM, le domande di contributo sono presentate alla DG Cinema entro 60 giorni dalla data di pubblicazione.
Riforma della legge fallimentare: cosa cambierà?
Lo scorso 11 ottobre il Senato ha approvato definitivamente il disegno di legge recante “Delega al Governo per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza” (DDL 2681/S) (vedi news del 13/10/17). Si tratta di una riforma importante che andrà a rivedere i contenuti della vecchia legge fallimentare del 1942 in un’ottica di maggiore attenzione al superamento dell’insolvenza per garantire la continuità aziendale. Entro 12 mesi dall’entrata in vigore della legge (ancora in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale) saranno predisposti i decreti delegati che dovranno attenersi ai principi e criteri contenuti nel provvedimento. Il contenuto delle principali novità che saranno alla base della riforma sono illustrate dall’Ance nel documento “Riforma delle discipline della crisi di impresa e dell'insolvenza: le principali novità” . In allegato il Documento “Riforma delle discipline della crisi di impresa e dell'insolvenza: le principali novità”.
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