Varie
Cedolare secca nei contratti di locazione commerciale – Risposte 340 e 297/2019
Ammessa la cedolare secca al 21% per un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2019 ed in presenza di un canone costituito da due componenti, una fissa ed una variabile, definita in base ai ricavi annui della società conduttrice.
Escluso, invece, tale regime agevolato nell’ipotesi di subentro, da parte degli eredi del locatore, in un contratto già esistente, che non giunge alla scadenza naturale nel 2019.
Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate, con le Risposte nn. 340 del 23 agosto 2019 e 297 del 22 luglio 2019 in tema di applicabilità del regime agevolato ed opzionale della cedolare seccanell’ipotesi di locazione di immobili commerciali, riconosciuto per il 2019 (cfr. art.co.59, della legge 145/2018 – legge di Bilancio 2019)[1].
Come noto, infatti, la legge di Bilancio 2019 prevede la possibilità di optare per l’applicazione di una cedolare secca al 21%, sostitutiva dell’IRPEF (ivi comprese le addizionali regionali e comunali), dell’imposta di registro e di bollo, per i canoni d’affitto di immobili commerciali, per i nuovi contratti conclusi nell’anno 2019. Si tratta, in particolare, di contratti di locazione:
- aventi ad oggetto unità immobiliari accatastate nella categoria C/1 – Negozi e botteghe e di superficie sino a 600 mq (esclusa quella delle pertinenze) e relative pertinenze locate congiuntamente;
- in cui il locatore è soggetto IRPEF, non esercente attività d’impresa.
Viene esplicitamente prevista, inoltre, l’esclusione dal suddetto regime sostitutivo ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate si pronuncia sull’applicabilità dell’agevolazione nelle seguenti ipotesi:
- stipula di un contratto di locazione commerciale nel 2019, che prevede la corresponsione di un canone formato sia da una quota fissa, sia da una quota variabile. In particolare, l’importo variabile viene stabilito in percentuale rispetto all’ammontare annuo dei ricavi della società conduttrice[2] (Risposta 340/2019).
Sul punto, l’Amministrazione finanziaria ribadisce, innanzitutto, che l’opzione per la cedolare secca sospende la facoltà, per il locatore, di richiedere l’aggiornamento annuale del canone per tener conto dell’inflazione, in base ai dati ISTAT[3].
Nel caso di specie, chiarisce l’Agenzia delle Entrate, la componente variabile del canone (in base al fatturato dell’attività del conduttore) non è assimilabile ad un aggiornamento annuale dello stesso, per adeguarlo al potere d’acquisto del denaro.
Infatti, le variazioni di importo del canone derivano da «clausole contrattuali liberamente concordate dalle parti fin dalla stipula del contratto e ritenute eque per contemperare i diversi interessi dei contraenti».
Il contratto, quindi, rientra nel campo di applicazione della cedolare secca.
Resta fermo che l’opzione, per essere efficace, deve essere comunicata al conduttore, a cura del proprietario, mediante lettera raccomandata, nella quale deve essere, altresì, contenuta la rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone secondo i dati ISTAT;
- subentro, da parte degli eredi del locatore, in contratti di locazione ad uso commerciale (Risposta 297/2019).
Nel caso di specie, i diversi contratti di locazione erano stati stipulati prima del 2019, cosicché l’Agenzia delle Entrate esclude l’agevolazione (la normativa di riferimento non ammette la cedolare secca per i contratti già conclusi al 15 ottobre 2018).
Per tale motivo, il soggetto deceduto non aveva diritto al beneficio, che non può essere riconosciuto, quindi, neppure a favore degli eredi che subentrano, nel 2019, nei citati contratti.
In ogni caso, l’Amministrazione finanziaria ricorda che una delle condizioni per l’applicabilità della cedolare secca per il 2019 è il verificarsi, per i contratti già in essere, della naturale scadenzadella locazione in tale periodo d’imposta.
Pertanto, unicamente in tale ipotesi, chiarisce l’Agenzia, l’erede può esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva in sede di proroga del contratto (sempre mediante lettera raccomandata al conduttore)[4].
Si ricorda che il regime della cedolare secca è stato introdotto dal 2011[5] con riferimento all’affitto di abitazioni, e consente di “sottrarre” il reddito da locazione dall’ordinario prelievo IRPEF, per assoggettarlo ad un’imposta “secca” del 21% (per i contratti “a canone libero”) o del 10% (per il biennio 2018-2019, in caso di contratti “a canone concordato”)[6].
[1] Cfr. ANCE "Legge di Bilancio 2019 – Focus fiscale"- ID n.34748 del 10 gennaio 2019 e "Cedolare secca per i contratti di locazione commerciale – R.M. 50/E/2019" - ID n.36037 del 21 maggio 2019.
[2] Nel caso di specie, si tratta del 3,4% sulla parte dei ricavi che supera 1.000.000 di euro.
[3]Cfr. l'art.32 della legge 392/1978 che prevede, in generale, la facoltà di aggiornamento ISTAT del canone di locazione, e l'art.3, co.11, del D.Lgs. 23/2011, che la preclude se il contratto viene assoggettato ad imposta sostitutiva.
[4] In linea generale, si ricorda che devono essere comunicate all'Agenzia delle Entrate sia la successione del contratto dal lato del locatore, sia la proroga dello stesso.
[5]Cfr. l'art.3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23 ed il Provvedimento 7 aprile 2011.
[6] L'art.1, co.16, della legge 205/2017 ha previsto la proroga per il biennio 2018-2019 delle disposizioni contenute nell'art. 9 del DL 47/2014, convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014, che prevede, la riduzione (dal 15%) al 10% dell'aliquota della cedolare secca applicata sugli affitti a canone concordato. In origine, l'aliquota per tali contratti era stata fissata al 19%.
[2] Nel caso di specie, si tratta del 3,4% sulla parte dei ricavi che supera 1.000.000 di euro.
[3]Cfr. l'art.32 della legge 392/1978 che prevede, in generale, la facoltà di aggiornamento ISTAT del canone di locazione, e l'art.3, co.11, del D.Lgs. 23/2011, che la preclude se il contratto viene assoggettato ad imposta sostitutiva.
[4] In linea generale, si ricorda che devono essere comunicate all'Agenzia delle Entrate sia la successione del contratto dal lato del locatore, sia la proroga dello stesso.
[5]Cfr. l'art.3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23 ed il Provvedimento 7 aprile 2011.
[6] L'art.1, co.16, della legge 205/2017 ha previsto la proroga per il biennio 2018-2019 delle disposizioni contenute nell'art. 9 del DL 47/2014, convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014, che prevede, la riduzione (dal 15%) al 10% dell'aliquota della cedolare secca applicata sugli affitti a canone concordato. In origine, l'aliquota per tali contratti era stata fissata al 19%.
Cessione Sismabonus acquisti e sconto sul corrispettivo: le linee guida dell'AdE
Emanate le modalità operative della cessione del Sismabonus acquisti, ossia della detrazione spettante agli acquirenti di immobili antisismici, recentemente estesa, dal “decreto crescita” (DL 34/2019, convertito nella legge 58/2019), anche ai fabbricati situati nelle zone sismiche 2 e 3, oltreché nella zona 1 originariamente già agevolata.
Per le spese sostenute entro la fine del 2018, la cessione del Sismabonus acquisti va comunicata all’Agenzia delle Entrate dal 16 ottobre 2019 al 30 novembre 2019, mentre il cessionario potrà utilizzare il medesimo credito a decorrere dal 10 dicembre 2019.
Definite, inoltre, le linee guida per l’attuazione delle ulteriori novità sui bonus fiscali introdotte dal “decreto crescita”, ossia la cessione del Bonus edilizia per lavori energetici e lo sconto sul corrispettivo dei lavori energetici e antisismici, agevolati, rispettivamente, con l’Ecobonus ed il Sismabonus che, in alternativa all’utilizzo delle detrazioni, può essere richiesto ed applicato dall’impresa esecutrice degli interventi[1].
Questo il contenuto del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n.660057 del 31 luglio 2019, con il quale vengono messe a punto tutte le procedure per la cessione dei bonus fiscali che dovevano ancora trovare completa definizione, in primis quella relativa al Sismabonus acquisti, più volte sollecitata dall’ANCE in quanto di stretto interesse per le imprese del settore.
Di seguito si fornisce una sintesi dei contenuti del provvedimento, distinguendoli in funzione delle procedure definite.
1. Cessione del Sismabonus acquisti
Ai sensi dell’art.16, co.1-septies, del DL 63/2013 (convertito nella legge 90/2013), i soggetti che acquistano unità immobiliari situate nei Comuni ricadenti della zona a rischio sismico 1, 2 o 3, e facenti parte di edifici demoliti e ricostruiti anche con variazione volumetrica, possono fruire di una detrazione pari al 75% o all’85% del prezzo di vendita (a seconda se, con l’intervento di demolizione e ricostruzione, si sia ottenuto, rispettivamente, un miglioramento di 1 o 2 classi sismiche dell’edificio), da assumere sino ad un importo massimo di 96.000 euro e da suddividere in 5 anni.
Per essere agevolata, inoltre, l’unità immobiliare deve essere ceduta dalla stessa impresa di costruzione, o ristrutturazione immobiliare, che ha eseguito l’intervento entro 18 mesi dal termine di lavori e, comunque, entro il 31 dicembre 2021.
In luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, la medesima norma concede la possibilità, per i soggetti beneficiari, di optare per la cessione del bonus all’impresa che ha realizzato l’intervento o ad altri soggetti privati, con la facoltà di una sola ulteriore cessione da parte di questi.
Con il Provvedimento in analisi viene innanzitutto confermato che sono possibili solo 2 cessioni del credito d’imposta corrispondente alla detrazione, ossia quella originaria effettuata dal soggetto beneficiario del bonus a favore dell’impresa cedente o di altro soggetto privato e quella successiva, eventualmente operata da questi nei confronti di altri soggetti, con esclusione delle banche e degli intermediari finanziari.
Per quanto riguarda gli adempimenti da seguire, a pena di inefficacia della cessione, viene stabilito che:
- i beneficiari del bonus,che intendono cedere il credito d’imposta corrispondente alla detrazione, devono comunicare la cessione all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese (ossia di stipula dell’atto di acquisto dell’unità immobiliare), seguendo le stesse modalità previste dal Provvedimento prot. n.100372 del 18 aprile 2019, per la cessione dell’Ecobonus spettante per lavori su singole unità immobiliari[2].
Pertanto, la comunicazione va effettuata, alternativamente, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, oppure utilizzando il Moduloallegato al Provvedimento stesso (con le relative Istruzioni), da inviare tramite PEC, o da presentare presso uno degli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate. La comunicazione, inoltre, deve contenere una serie di dati relativi: alla tipologia di intervento realizzato (acquisto di unità facente parte di un edificio demolito e ricostruito con miglioramento di 1 o 2 classi simiche rispetto al preesistente); all’importo complessivo della spesa sostenuta; all’importo complessivo del credito cedibile (pari alla detrazione spettante); all’anno di sostenimento della spesa; ai dati catastali dell’immobile oggetto dell’acquisto; alla denominazione e il codice fiscale del cessionario; alla data di cessione del credito; all’accettazione dello stesso da parte del cessionario, nonché all’ammontare del credito ceduto.
Solo per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2018, la predetta comunicazione andrà effettuata nel periodo compreso tra il 16 ottobre ed il 30 novembre 2019;
- l’Agenzia delle Entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito (che può utilizzare solo a seguito della relativa accettazione con le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate) e, nell’area riservata del cedente, le informazioni sull’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario;
- il cessionario deve accettare il credito attribuitogli, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate e, a decorrere dal 20 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spesa, potrà:
o utilizzarlo in compensazione con le imposte e contributi dovuti, tramite il modello F24 “telematico” (da presentare solo tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate), ripartendolo in 5 quote annuali costanti. Resta fermo che non opera il limite massimo dei crediti di imposta e dei contributi compensabili pari a 700.000 euro, previsto dall’art.34 della legge 388/2000[3] e che l’eventuale quota di credito non utilizzata nell’anno può essere utilizzata in compensazione negli anni successivi (mentre non può essere chiesta a rimborso).
Il credito corrispondente alla detrazione relativa alle spese sostenute sino al 31 dicembre 2018 è reso disponibile, per l’accettazione e l’utilizzo in compensazione, a decorrere dal 10 dicembre 2019;
o cederlo, in tutto o in parte, ad un altro soggetto, purché collegato al rapporto che ha dato origine alla detrazione. In questa ipotesi, dovrà darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate, sempre a decorrere dal 20 marzo dell’anno successivo, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet della medesima Agenzia.
La cessione del credito corrispondente alla detrazione relativa alle spese sostenute sino al 31 dicembre 2018 deve essere comunicata a decorrere dal 10 dicembre 2019.
In tema di controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria, viene confermato che:
- in capo al cedente, potrà essere contestata la mancanza (anche parziale) dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione, con il recupero dell’importo dell’agevolazione non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni;
- in capo al cessionario, potrà essere contestata l’indebita fruizione (anche parziale) del credito d’imposta, con il recupero dell’importo non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni.
2. Cessione del Bonus edilizia per interventi di risparmio energetico
Il “decreto crescita” (DL 34/2019, convertito nella legge 98/2019, in particolare, all’art.10, co. 3-ter) ha introdotto, a decorrere dal 1° maggio 2019, la possibilità per i contribuenti che beneficiano della detrazione IRPEF del 50% spettante per gli interventi di risparmio energetico effettuati su fabbricati abitativi[4], di optare per la cessione del credito esclusivamente nei confronti dell’impresa che ha eseguito l’intervento, o dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione dello stesso[5].
Viene, poi, prevista la facoltà di una sola ulteriore cessione del credito sempre nei confronti dei fornitori collegati ai lavori, mentre rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.
Deve trattarsi, in particolare, dei lavori previsti dall’art.16-bis, co.1, lett.h, del DPR 917/1986–TUIR, finalizzati al conseguimento dei risparmi energetici dell’abitazione, con particolare riguardoall’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia. Sono, in sostanza, i medesimi interventi per i quali, dal 1° gennaio 2018, è obbligatoria la comunicazione all’Enea entro i 90 giorni successivi all’ultimazione dei lavori[6].
Sul punto, il Provvedimento in esame stabilisce le procedure per la cessione del credito d’imposta, che sono le medesime indicate per la cessione del Sismabonus acquisti.
In particolare, viene stabilito che:
- i beneficiari del bonus,che intendono cedere il credito d’imposta corrispondente alla detrazione, devono comunicare la cessione all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese, alternativamente, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, oppureutilizzando il Modulo allegato al Provvedimento stesso (con le relative Istruzioni), da inviare tramite PEC o da presentare presso uno degli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione deve contenere una serie di dati relativi: alla tipologia di intervento realizzato; all’importo complessivo della spesa sostenuta; all’importo complessivo del credito cedibile (pari alla detrazione spettante); all’anno di sostenimento della spesa; ai dati catastali dell’immobile oggetto dei lavori; alla denominazione e al codice fiscale del cessionario; alla data di cessione del credito; all’accettazione dello stesso da parte del cessionario, nonché all’ammontare del credito ceduto;
- l’Agenzia delle Entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito (che può utilizzare solo a seguito della relativa accettazione con le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate) e, nell’area riservata del cedente, le informazioni sull’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario;
- il cessionario deve accettare il credito attribuitogli, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate e, a decorrere dal 20 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spesa, potrà:
o utilizzarlo in compensazione con le imposte e contributi dovuti, tramite il modello F24 “telematico” (da presentare solo tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate), ripartendolo in 10 quote annuali costanti. Resta fermo che non opera il limite massimo dei crediti di imposta e dei contributi compensabili pari a 700.000 euro e che l’eventuale quota di credito non utilizzata nell’anno può essere utilizzata in compensazione negli anni successivi (mentre non può essere chiesta a rimborso);
o cederlo, in tutto o in parte, ad un altro soggetto, purché collegato al rapporto che ha dato origine alla detrazione. In questa ipotesi, dovrà darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate, sempre a decorrere dal 20 marzo dell’anno successivo, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet della medesima Agenzia.
3. Sconto sul corrispettivo dei lavori agevolati con Ecobonus e Sismabonus
Sempre il “decreto crescita” (DL 34/2019, convertito nella legge 98/2019, in particolare all’art.10) ha previsto la possibilità, sia per i lavori di risparmio energetico che per quelli di messa in sicurezza sismica che danno diritto rispettivamente all’Ecobonus e al Sismabonus[7], di fruire, in alternativa alla detrazione e alla cessione del credito, di uno sconto corrispondente all’importo detraibile anticipato dall’impresa esecutrice dei lavori.
Lo sconto viene rimborsato all’impresa sotto forma di credito di imposta, da utilizzare in compensazione (tramite F24) in 5 quote annuali di pari importo, o da cedere ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi.
Il Provvedimento definisce le modalità e i termini per consentire ai soggetti beneficiari delle detrazioni di comunicare all’Agenzia l’esercizio dell’opzione per usufruire dello sconto, in luogo della detrazione. Allo stesso modo, vengono indicate le modalità e i termini con i quali il fornitore può recuperare lo sconto praticato, sotto forma di credito d’imposta da compensare con modello F24, o da cedere ai propri fornitori.
In primo luogo, il Provvedimento precisa che:
· lo sconto è pari alla detrazione spettante in base alle spese per gli interventi di riqualificazione energetica, o di riduzione del rischio sismico, sostenute entro il 31 dicembre del periodo d’imposta;
· l’importo della detrazione è calcolato tenendo conto delle spese complessivamente sostenute, ivi comprese quelle non corrisposte per effetto dello sconto ottenuto;
· in presenza di più fornitori, la detrazione è commisurata all’importo complessivo delle spese sostenute nei confronti di ciascuno di essi;
· l’importo dello sconto praticato è pari all’ammontare della detrazione spettante;
· il fornitore che opera lo sconto deve fatturare interamente il corrispettivo contrattuale (ivi compreso l’importo dello sconto praticato), indicando espressamente in fattura l’ammontare dello sconto praticato ai sensi dell’art.10 del DL 34/2019, convertito nella legge 98/2019;
· tranne che nell’ipotesi di acquisto di immobili antisismici (che danno diritto al Sismabonus acquisti), il pagamento del corrispettivo dei lavori (non coperto dallo sconto) deve essere effettuato tramite bonifico bancario o postale, dal quale risulti: la causale del versamento, il CF del beneficiario della detrazione ed il numero di PI o il CF del soggetto destinatario del bonifico.
Circa gli adempimenti, viene previsto che:
- per gli interventi eseguiti su singole unità immobiliari, il beneficiario deve comunicare all’Agenzia delle Entrate l’esercizio dell’opzione per lo sconto, a pena d’inefficacia, entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese agevolate, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, oppure utilizzando il Modulo allegato al Provvedimento stesso (con le relative Istruzioni), da inviare tramite PEC o da presentare presso uno degli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate. La comunicazione deve contenere una serie di dati ossia: denominazione e codice fiscale del beneficiario della detrazione; tipologia di intervento effettuato; importo complessivo e anno di sostenimento della spesa; importo complessivo dello sconto richiesto (pari alla detrazione spettante); dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento; denominazione e codice fiscale del fornitore che applica lo sconto; data di esercizio dell’opzione; assenso del fornitore all’esercizio dell’opzione e conferma del riconoscimento dello sconto sul corrispettivo dovuto per l’intervento effettuato.
Per gli interventi energetici agevolati, eseguiti sulle parti comuni condominiali, la comunicazione dell’opzione all’Agenzia è effettuata dall’amministratore sempre entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese agevolate, mediante il flusso informativo utilizzato per trasmettere i dati necessari alla predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata;
- l’impresa che ha effettuato lo sconto deve, in primo luogo, confermare l’esercizio dell’opzione da parte del beneficiario della detrazione e attestare l’effettuazione dello sconto, mediante le funzionalità disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Dopo di che, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata la comunicazione dell’esercizio dell’opzione da parte del beneficiario (o dell’amministratore in caso di lavori condominiali), potrà recuperare lo sconto attraverso un credito d’imposta, alternativamente, da:
o utilizzare in compensazione con le imposte e contributi dovuti, tramite il modello F24 “telematico” (da presentare solo tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate), ripartendolo in 5 quote annuali costanti. Resta fermo che non opera il limite massimo dei crediti di imposta e dei contributi compensabili pari a 700.000 euro e che l’eventuale quota di credito non utilizzata nell’anno può essere utilizzata in compensazione negli anni successivi (mentre non può essere chiesta a rimborso),
o cedere ai propri fornitori, anche indiretti, di beni e servizi, con esclusione delle Banche e intermediari finanziari ed Amministrazioni pubbliche. In tal caso, dovrà darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet della medesima Agenzia;
- il cessionario del credito potrà utilizzarlo in compensazione, tramite Modello F24, dopo l’accettazione della cessione, da effettuare tramite le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Non è ammessa l’ulteriore cessione del medesimo credito d’imposta.
Imposta di registro – Preliminare per cessione ad IVA con acconti – R. 311/2019
Doppia imposta fissa di registro, pari a complessivi 400 euro, sul preliminare relativo ad una compravendita immobiliare assoggettata ad IVA, che prevede caparra con funzione anche di acconto ed ulteriori acconti/prezzo.
Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.311 del 24 luglio 2019 in merito al corretto regime fiscale, ai fini dell’imposta di registro, nell’ipotesi di cessione di un fabbricato assoggettata ad IVA, che prevede il pagamento di somme a titolo di caparra/acconto ed acconto/prezzo.
Al riguardo, l’Amministrazione finanziaria richiama sia la disciplina generale relativa alla tassazione, ai fini dell’imposta di registro, in presenza di contratti preliminari di compravendita, sia i propri precedenti chiarimenti in materia e ricorda che:
o il contratto preliminare di compravendita (a prescindere dall’applicabilità, o meno, del regime IVA) deve essere assoggettato ad imposta di registro nella misura fissa di 200 euro[1];
o in presenza di caparra confirmatoria, si applica l’imposta proporzionale pari allo 0,50%[2] (a prescindere dall’applicabilità, o meno, del regime IVA sul preliminare)[3];
o nell’ipotesi di pagamento di acconti, l’Agenzia delle Entrate ricorda che:
- se il preliminare non è assoggettato ad IVA (ad esempio cessione da un privato, non soggetto IVA), sugli stessi si applica l’imposta proporzionale pari al 3%[4];
- se il compromesso è assoggettato ad IVA (ad esempio, cessione da impresa costruttrice/ristrutturatrice su opzione), sugli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro[5].
Inoltre, qualora venga previsto il pagamento di una caparra confirmatoria, il cui importo rivesta anche la funzione di acconto, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro (importo complessivo per tutti gli acconti/caparra ed acconti/prezzo)[6].
Ciò premesso, alla luce di tale ricostruzione, l’Agenzia delle Entrate conferma che, nel caso di specie (preliminare assoggettato ad IVA e pagamento di acconti, nonché di una caparra con funzione anche di acconto), l’imposta di registro è dovuta due volte, sia per la registrazione dell’atto (pari a 200 euro), sia sul pagamento degli acconti e della caparra/acconto (pari a 200 euro), per complessivi 400 euro.
Per completezza, si ricorda che gli importi versati all’atto della stipula di un contratto preliminare si considerano come caparra confirmatoria solo se le parti contraenti abbiano espressamente inteso attribuire a tali somme questa specifica funzione.
Unicamente in tale ipotesi, pertanto, i medesimi importi scontano imposta proporzionale di registro dello 0,50%, anche nel caso in cui il trasferimento del bene sia soggetto ad IVA.
In caso contrario, se le parti non hanno specificato la natura di quanto versato in sede di stipula del contratto preliminare, o se hanno previsto per iscritto che tali somme costituiscono anticipi sul corrispettivo complessivo di cessione (acconti), l’imposta proporzionale dello 0,50% non deve essere applicata (cfr. anche la C.M. 18/E/2013).
In conclusione, si richiama l’attenzione delle imprese cedenti sul fatto che, per evitare l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro (pari allo 0,50%) sulle somme versate a titolo di caparra (imposta non recuperabile in sede di stipula del rogito)[7], occorre, in ogni caso, attribuire espressamente a tali somme anche la natura di acconti/prezzo.
[1] Ai sensi dell'art.5 del D.P.R. 131/1986, nonché dell'art.10 della tariffa, parte prima, a questo allegata.
[2]Cfr. l'art.6 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.
[3]Infatti, stante la funzione risarcitoria della caparra confirmatoria, nonché per la mancanza del presupposto oggettivo, la stessa è esclusa dal campo di applicazione dell'IVA (cfr. gli artt.2-3 e 15 del D.P.R. 633/1972).
[4]Cfr. l'art.9 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.
[5] Ai sensi del principio di alternatività IVA/Registro - art.40 del medesimo D.P.R.
[6] Cfr. anche la R.M. 197/E/2007 – ANCE "Contratti preliminari – Registrazione in presenza di somme a titolo di caparra e di acconti", ID n.3824 del 22 agosto 2007, la C.M. 18/E/2013 e la R.M. 302028/1974.
[7]In linea generale, invece, l'imposta pagata ai fini della registrazione del preliminare è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
[2]Cfr. l'art.6 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.
[3]Infatti, stante la funzione risarcitoria della caparra confirmatoria, nonché per la mancanza del presupposto oggettivo, la stessa è esclusa dal campo di applicazione dell'IVA (cfr. gli artt.2-3 e 15 del D.P.R. 633/1972).
[4]Cfr. l'art.9 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.
[5] Ai sensi del principio di alternatività IVA/Registro - art.40 del medesimo D.P.R.
[6] Cfr. anche la R.M. 197/E/2007 – ANCE "Contratti preliminari – Registrazione in presenza di somme a titolo di caparra e di acconti", ID n.3824 del 22 agosto 2007, la C.M. 18/E/2013 e la R.M. 302028/1974.
[7]In linea generale, invece, l'imposta pagata ai fini della registrazione del preliminare è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
1 allegato
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Interpello sui corsi di formazione apposizione segnaletica stradale
La Commissione per gli interpelli si è espressa, con l’interpello n. 5, in merito alla “validità dei corsi di aggiornamento erogati secondo le regole del decreto interministeriale 4 marzo 2013, recante criteri generali di sicurezza relativi alle procedure di revisione, integrazione e apposizione di segnaletica stradale destinata ad attività lavorative in presenza di traffico veicolare, recentemente abrogato a seguito dell’entrata in vigore (15 marzo 2019) del decreto interministeriale 22 gennaio 2019”.
L’istanza era stata avanzata dall’Ance in considerazione del fatto che le disposizioni del decreto interministeriale del 22 gennaio 2019 hanno modificato, rispetto al decreto interministeriale del 4 marzo 2013, il periodo di validità dei corsi e la loro durata.
Infatti, l’allegato II al decreto interministeriale del 4 marzo 2013, al punto 10, rubricato “Modulo di aggiornamento” prevedeva che “L’aggiornamento della formazione dei lavoratori di cui al punto 2 va garantito, alle condizioni di cui al presente allegato, ogni quattro anni per mezzo di un corso teorico-pratico di durata minima di 3 ore, di cui 1 ora di contenuti tecnico-pratici, in caso di modifiche delle norme tecniche…”.
L’allegato II al decreto interministeriale del 22 gennaio 2019, al punto 10, rubricato “Modulo di aggiornamento” stabilisce che “L'aggiornamento della formazione dei lavoratori e dei preposti, distribuito nel corso di ogni quinquennio successivo al corso di formazione, va garantito, alle condizioni di cui al presente allegato, per mezzo di interventi formativi della durata complessiva minima di 6 ore, in particolare in caso di modifiche delle norme tecniche e in caso di interruzione prolungata dell’attività lavorativa…”.
La Commissione si è espressa chiarendo che in assenza di una disciplina transitoria che statuisca diversamente e di un’interpretazione autentica della materia, trovi applicazione il principio generale della successione delle leggi nel tempo.
Pertanto le disposizioni introdotte dal decreto interministeriale del 22 gennaio 2019 troveranno applicazione dalla data della loro entrata in vigore (15 marzo 2019).
Di conseguenza si conferma che gli attestati conseguiti precedentemente all’entrata in vigore del decreto interministeriale del 22 gennaio 2019 manterranno la loro validità fino alla scadenza prevista dalla previgente normativa, come anticipato dell’Ance nel documento “Approfondimento sul decreto segnaletica stradale per attività lavorative in presenza di traffico veicolare” del 28 febbraio 2019.
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