Varie
IMU e TASI – Versamento seconda rata entro il 16 dicembre 2019
È in scadenza il 16 dicembre 2019, il termine per il pagamento del saldo IMU/TASI per il periodo di imposta 2019.
Per quanto riguarda l’applicabilità di IMU e TASI sui “beni merce” [1] (aree e fabbricati) delle imprese del settore delle costruzioni, si ricorda che l’IMU è dovuta per le sole aree fabbricabili e che la base imponibile di tali aree è costituita dal “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, tenuto conto, altresì, dei seguenti elementi [2]:
• zona territoriale di ubicazione;
• indice di edificabilità;
• destinazione d'uso consentita;
• oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Come confermato dalla C.M. 3/DF/2012, il “valore venale in comune commercio” costituisce la base imponibile, ai fini IMU, anche nell’ipotesi di utilizzazione edificatoria dell’area, consistente nella demolizione di un preesistente fabbricato, ovvero di esecuzione, su edifici preesistenti, di interventi di recupero incisivo (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica [3].
L’imposta è dovuta sull’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
Per completezza si ricorda che, ai sensi dell’art. 13, co.9-bis, del D.L. 201/2011, convertito, con modificazioni, nella legge 214/2011, i “beni merce” delle imprese edili, ovvero i “fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati” sono esenti dall’IMU.
Questa esenzione è estesa anche ai fabbricati acquistati dall’impresa, sui quali la stessa procede ad interventi di incisivo recupero (cfr. R.M. 11/DF/2013) [4].
Va precisato che, a pena di decadenza dal suddetto regime di esenzione, è stato previsto l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU entro il temine del 31 dicembre (anziché 30 giugno) dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione che fa sorgere l’obbligo di invio della dichiarazione [5].
Sempre con riferimento al regime di esenzione IMU, si ricorda che in caso di locazione di fabbricati posseduti dalle imprese costruttrici, destinati alla vendita e locati per una parte dell’anno, l’IMU è dovuta per l’intero periodo d’imposta, senza esenzione per il periodo residuo, nel quale l’immobile non viene locato [6].
Per quanto concerne la TASI, ad oggi dovuta sia sulle aree che sui fabbricati, l’aliquota è fissata in misura pari all’1 per mille, con possibilità, da parte del Comune, di azzerarla o aumentarla fino al 2,5 per mille [7].
Per effetto di una disposizione contenuta nel DL 34/2019 (cd. Decreto Crescita) a decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, saranno esenti anche dalla TASI.
A riguardo, su precisa che il Disegno di Legge di Bilancio per il 2020, attualmente in discussione in Parlamento, (DDL 1586/S) contiene, tra l’altro, una disposizione volta a fissare la “nuova IMU” attraverso l’unificazione di TASI ed IMU.
La nuova disciplina prevede, per i fabbricati costruiti per la vendita e non locati, l’applicazione dell’imposta con aliquota dell’1 per mille (con possibilità di azzeramento o aumento sino al massimo del 2,5 per mille), così come attualmente previsto ai fini TASI.
Dal 1° gennaio 2022 viene, comunque, confermata l’esenzione totale dei fabbricati dalla “nuova IMU”.
Dichiarazione IMU
La Dichiarazione IMU va presentata, entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si è verificata una variazione inerente [8]:
- l’esistenza di circostanze che abbiano determinato riduzioni d’imposta;
- la mancanza, da parte del Comune, delle informazioni necessarie per verificare il corretto versamento dell’imposta.
Di seguito uno schema dei suddetti obblighi sulla base della tipologia di beni:
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dichiarazione IMU |
Beni |
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“Magazzino” ossia i fabbricati costruiti e destinati alla vendita, a condizione che non risultino locati [9] |
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Fabbricati acquistati dall’impresa, sui quali la stessa procede ad interventi di incisivo recupero [10], consistenti in:
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Alloggi costruiti e non ancora assegnati ai soci, dalle cooperative edilizie [11] |
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Fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, così come definiti dal D.M. 22 aprile 2008 |
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Fabbricati locati a canone concordato, per i quali l’imposta è ridotta al 75% |
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Fabbricati di interesse storico-artistico, di cui all’art.10 del D.Lgs. 42/2004 per i quali opera la riduzione “automatica” al 50% della base imponibile |
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Fabbricati dichiarati inagibili/inabitabili, e di fatto non utilizzati. La dichiarazione è obbligatoria solo se, rispetto al periodo d’imposta precedente, il contribuente ha perso il diritto all’agevolazione riferita a tali fabbricati (riduzione del 50% della base imponibile), poiché esclusivamente in questo caso, il Comune non possiede le informazioni necessarie per verificare il venir meno della riduzione |
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Fabbricati per i quali il Comune ha stabilito, con propria delibera, la riduzione dell’aliquota IMU [12], “potenzialmente” prevista dalla legislazione nazionale per i seguenti immobili:
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Aree fabbricabili oggetto di contratti che ne hanno costituito, modificato, ovvero trasferito la proprietà o altro diritto reale. Il contribuente deve indicare il “valore venale in comune commercio” dell’area (che costituisce la base imponibile del tributo), ovvero le eventuali variazioni dello stesso a seguito del trasferimento, poiché tali informazioni non sono presenti nella banca dati catastale, ed il Comune non è in grado di conoscerle, a meno che non abbia predeterminato i valori venali in comune commercio delle aree edificabili. Ove il Comune abbia esercitato tale facoltà, il Modello IMU non deve essere presentato se il contribuente ha calcolato e versato l’imposta in base al valore deliberato dal Comune |
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Aree oggetto di utilizzazione edificatoria e quelle considerate edificabili a seguito di demolizione, ovvero di interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica) del fabbricato posto sulle stesse [14]. In tali ipotesi, infatti, fino all’ultimazione dei lavori di costruzione o recupero del fabbricato, ovvero se antecedente, all’utilizzazione effettiva dello stesso, la base imponibile dell’imposta è costituita dal valore venale dell’area |
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Terreni agricoli diventati aree fabbricabili |
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Fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, ovvero iscritti senza attribuzione di rendita, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, unicamente nell’ipotesi in cui siano stati computati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione |
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Immobili oggetto di locazione finanziaria, anche da costruire o in corso di costruzione (in tal caso, l’obbligo di presentare il Modello IMU spetta al locatario del bene) |
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gli immobili assegnati a soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa [15], o per i quali è variata la destinazione ad abitazione principale dell’alloggio [16]. |
[1] Beni alla cui produzione e scambio è diretta l’attività dell’impresa e classificati in bilancio tra le rimanenze.
[2] Cfr. l’art.5, comma 5, del D. Lgs. 504/1992, richiamato dallo stesso art.13 del D.L. 201/2012.
[3] Art.3, comma 1, lett. c-d ed f, D.P.R. 380/2001 – cd. “Testo unico dell’edilizia”.
[4] Si ricorda che l’esclusione da IMU si applica solo a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano ultimati e che il fabbricato resti classificato in Bilancio tra le “Rimanenze” e, quindi, destinato alla vendita e non locato.
[5]Art.3-ter del DL 34/2019 convertito con modifiche nella legge 58/2019.
[6] Cfr. ANCE “Immobili merce locati – No all’esenzione dall’IMU” - ID n. 14761 del 03 febbraio 2014.
[7] ai sensi dell’art.1, co.14, lett.c, della legge 208/2015.
[8]Cfr. le Istruzioni al Modello IMU approvato con D.M. 30 ottobre 2012. Vedi anche ANCE “IMU e TASI – Versamento seconda rata entro il 17 dicembre 2018” - ID N.34534 del 10 dicembre 2018.
[9] Ai sensi dell’art.13, co.9-bis, del D.L. 201/2011, convertito, con modificazioni, nella legge 214/2011. Si ricorda che l’esenzione IMU per il “magazzino” delle imprese edili è stata introdotta, a partire dalla seconda rata 2013, dall’art.2, co. 1 e co.2, lett.a, del D.L. 102/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 124/2013 (cd. “Decreto casa”) - Cfr. ANCE “Eliminazione dell’IMU sul magazzino - Legge 124/2013 di conversione del D.L. 102/2013” - ID n. 13563 del 31 ottobre 2013.
[10] Cfr. R.M. 11/DF/2013.
[11]Cfr. R.M. 9/DF/2015. In particolare, il Dipartimento delle finanze ha chiarito che i fabbricati non ancora assegnati ai soci dalle cooperative possono godere dell’esenzione IMU sulla base di due argomentazioni 1) qualificazione soggettiva di “impresa costruttrice” in capo alle cooperative edilizie; 2) assimilazione “dell’assegnazione degli immobili ai soci” al concetto di “vendita”.
[12] Tale facoltà è concessa dall’art. 13, co. 9 e 9-bis, del medesimo D.L. 201/2011.
[13] Cfr. la C.M. 3/DF/2012. Si precisa, inoltre, che tale obbligo, in ogni caso, non opera nell’ipotesi in cui siano stati comunicati all’Agenzia delle Entrate i dati catastali dell’immobile, il Comune abbia stabilito degli adempimenti specifici a carico del contribuente per dimostrare il diritto a fruire della riduzione d’imposta (ad es. consegna del contratto di locazione, ovvero autocertificazione).
[14] Ai sensi dell’art.3, co.1, lett. c, d, ed f, del D.P.R. 380/2001 (cd. “Testo unico dell’edilizia”).
[15] La dichiarazione IMU deve essere presentata, altresì, nell’ipotesi di assegnazione, a titolo provvisorio, dell’immobile al socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa (cfr., da ultimo, Sentenza della Cassazione n.22570/2004).
[16] Tale ipotesi si verifica nel caso in cui l’alloggio è rimasto inutilizzato o non è stato adibito ad abitazione principale per una parte dell’anno.
Locazioni immobiliari e Fisco. Guida pratica 2019
La crisi che ha colpito il settore immobiliare e le difficoltà di accesso alla proprietà hanno indirizzato sia i privati che le imprese verso un nuovo concetto di “abitare”, con una domanda sempre più vigorosa di abitazioni in locazione.
Allo stesso modo, i continui mutamenti che hanno interessato, negli ultimi anni, la fiscalità immobiliare, hanno reso sempre più complicato, sia per l’operatore privato che per il soggetto esercente attività d’impresa, determinare l’esatto costo fiscale di un investimento immobiliare, elemento, invece, decisivo per qualsiasi scelta di allocazione del risparmio.
Proprio con l’obiettivo di facilitare tali soggetti nelle loro valutazioni, l’ANCE ha messo a punto una nuova guida fiscale riepilogativa del sistema impositivo cui sono sottoposte le locazioni immobiliari, sotto il duplice profilo delle imposte dirette (IRPEF/IRES) e delle imposte indirette (REGISTRO/IVA).
Il documento è articolato evidenziando il diverso regime fiscale applicabile a seconda della tipologia dell’immobile oggetto delle operazioni (abitazione o fabbricato strumentale, in base alla relativa categoria catastale), nonché avendo particolare riguardo alla natura del soggetto locatore (sia esso un privato o un’impresa) e si propone quale strumento operativo di semplice ed immediata consultazione.
ANCE - Riproduzione e utilizzazione riservata ai sensi dell’art. 65 della Legge n. 633/1941
Sismabonus acquisti, Sconto in fattura e Bonus edilizia: l'AdE istituisce i codici tributo
L'Agenzia delle Entrate istituisce i codici tributo per la compensazione con F24 dei crediti di imposta derivanti da Sismabonus acquisti e Bonus edilizia per lavori di risparmio energetico, e per consentire ai fornitori di recuperare lo sconto sul corrispettivo relativo a interventi agevolati con Eco e Sismabonus
3 allegati
NEWS ANCE_Sismabonus acquisti, Sconto in fattura e Bonus edilizia
Nuovo sì all’Ecobonus per interventi su fabbricati locati - Cass. n.29164/2019
Nuova conferma della Cassazione sull’applicabilità dell’Ecobonus per un intervento di riqualificazione energetica eseguito da una società su un edificio concesso in locazione.
Lo ribadisce la Suprema Corte nella sentenza 12 novembre 2019 n.29164, avente ad oggetto l’applicabilità della detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti (oggi 65%)[1], nell’ipotesi di un intervento eseguito da una società su un immobile concesso in locazione.
Viene, così, ulteriormente rafforzata l’interpretazione dei giudici di legittimità a favore del riconoscimento del beneficio per tutti i soggetti titolari di attività d’impresa (ivi comprese le società che locano a terzi gli immobili), in linea con quanto sostenuto dall’ANCE fin dall’introduzione dell’Ecobonus[2].
Ancora una volta, la pronuncia viene fondata sia sulla norma istitutiva della detrazione (art.1, co.344-349, della legge 296/2006), sia sulle relative disposizioni attuative (D.M. 19 febbraio 2007), il cui significato non lascia spazio a limitazioni di tipo soggettivo od oggettivo.
Come noto, dal punto di vista soggettivo, in base all’art.2 del citato D.M. attuativo, il beneficio spetta a:
- persone fisiche, enti e soggetti di cui all’art. 5 del TUIR[3], ossia società semplici, società in nome collettivo, società in accomandita semplice e imprese familiari, non titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi di riqualificazione energetica su edifici esistenti, su parti di edifici, o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti (art.2, co.1, lett. a, del D.M. 19 febbraio 2007);
- soggetti titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi di riqualificazione energetica su edifici esistenti, su parti di edifici, o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti (art.2, co.1, lett. b, del D.M. 19 febbraio 2007).
A seguito di un restrittivo orientamento dell’Agenzia delle Entrate, per tali soggetti la detrazione è stata riconosciuta solo sugli interventi eseguiti su fabbricati strumentali utilizzati nell’esercizio dell’attività d’impresa.
Sono stati, pertanto, esclusi da tale beneficio fiscale gli immobili locati a terzi da parte delle imprese, sia strumentali che abitativi, nel presupposto che l’agevolazione sarebbe riferibile esclusivamente agli utilizzatori dei fabbricati oggetto degli interventi (cfr. la R.M. 340/E/2008)[4].
Allo stesso modo, l’applicabilità dell’Ecobonus è stata esclusa anche in relazione agli immobili “merce” (beni alla cui produzione e scambio è diretta l’attività d’impresa) di imprese esercenti attività di costruzione e ristrutturazione immobiliare, tenuto conto che tali immobili rappresenterebbero l’oggetto dell’attività esercitata e non cespiti strumentali (cfr. la R.M. 303/E/2008)[5].
Con riferimento all’esclusione dal beneficio per gli immobili locati a terzi, l’ANCE ha da sempre espresso perplessità, presso le competenti Sedi istituzionali, ribadendo in questi anni che né la norma istitutiva della detrazione (legge 296/2006), né le relative disposizioni attuative (D.M. 19 febbraio 2007) pongono alcun vincolo, in capo ai soggetti titolari di reddito d’impresa, in ordine alla necessità di utilizzo diretto dell’immobile su cui eseguire gli interventi agevolati.
Sul tema, in conformità con quanto sostenuto anche dall’ANCE, la giurisprudenza di legittimità ha ormai consolidato il proprio orientamento, volto ad ammettere la spettanza del beneficio nell’ipotesi di un intervento eseguito da una società su un immobile concesso in locazione a terzi.
In particolare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n.29164/2019[6], ribadisce l’applicabilità dell’Ecobonus, riaffermando il seguente principio di diritto:
«Il beneficio fiscale, consistente in una detrazione dall'imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi rimasti a carico del contribuente, di cui all'artt. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) e al decreto del ministero dell'economia e delle finanze del 19 febbraio 2007, per le spese documentate relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d'impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto le spese per l'esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi».
Ancora una volta, quindi, vengono disconosciute le argomentazioni dell’Agenzia delle Entrate (espresse anche nella citata R.M. 340/E/2008), relative alla circostanza che l’agevolazione non possa riguardare gli interventi eseguiti su beni “oggetto dell’attività” (e quindi non strumentali, come nell’ipotesi di locazione).
In sostanza, secondo la Cassazione, l’intera disciplina agevolativa non contiene alcuna limitazione, «né di tipo oggettivo (con riferimento alle categorie catastali degli immobili), né di tipo soggettivo (riconoscendo il bonus a "persone fisiche", "non titolari di reddito d'impresa", titolari di "reddito d'impresa", incluse ovviamente le società), alla generalizzata operatività della detrazione d'imposta».
Alla luce delle molteplici sentenze in materia, l’ANCE auspica, ora, che l’Agenzia delle Entrate riveda il proprio orientamento, e pervenga ad una pronuncia ufficiale diretta ad ammettere espressamente l’applicabilità dell’Ecobonus per gli immobili delle società locati a terzi.
In tal senso, l’ANCE ha già provveduto, anche di recente, a trasmettere all’Agenzia delle Entrate una formale richiesta di consulenza giuridica volta ad ottenere un ripensamento dell’Amministrazione finanziaria sul tema, tenuto, altresì, conto che sinora il contenzioso, per la stessa, è risultato infruttuoso.
Per completezza, si ricorda che, accogliendo la tesi dell’ANCE, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto l’applicabilità dell’ulteriore detrazione, denominata “Sismabonus” (per l’adeguamento antisismico degli edifici) anche per gli interventi riguardanti immobili posseduti da società e destinati alla locazione (cfr. la R.M. 22/E del 12 marzo 2018)[7].
[1] Cfr. art.1, co.344-349, della legge 296/2006 (legge Finanziaria 2007), ed art.1, co.14, del D.L. 63/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 90/2013, cfr. anche ANCE “Legge di Bilancio 2019 – Focus fiscale” - ID n.34748 del 10 gennaio 2019.
[2] Cfr. da ultimo ANCE “Ecobonus – OK per le società immobiliari su edifici locati – Cass. n.19815/2019” - ID n.36786 del 29 luglio 2019.
[3] D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 - Testo Unico delle Imposte sui Redditi.
[4] Cfr. ANCE “Detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici – Esclusione degli immobili locati da parte delle imprese” - ID n.1655 del 4 agosto 2008.
[5] Cfr. ANCE “Detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici – Esclusione degli immobili merce” – ID n.1330 del 17 luglio 2008.
[6] Si precisa che, sul medesimo tema, la Cassazione aveva già riconosciuto l’operatività del beneficio anche nelle sentenze nn.9956/2018, 9209/2018, 23507/2018 e 14121/2017 – cfr. ANCE “Detrazione del 65% - Applicabilità per i fabbricati locati” – ID n.21938 del 14 luglio 2015.
[7] Cfr. ANCE “Sismabonus: Ok dell’AdE al bonus per gli immobili locati da società” - ID n.31891 del 13 marzo 2018.
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