Varie
IMU e locazione: al conduttore il pagamento dell’imposta
È lecita la clausola contrattuale che pone in capo al conduttore l’onere di pagare l’IMU sul bene locato, se il pagamento si configura come un’integrazione del canone d’affitto complessivamente dovuto al locatore.
Questo è il principio espresso, di recente, dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la Sentenza n. 6882/2019 in merito alla validità della clausola di un contratto di locazione commerciale che attribuiva al conduttore l’onere di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo al bene locato tenendo “manlevato” il locatore.
Ad agire in giudizio era stato il conduttore al fine di far valere la nullità della clausola contrattuale che gli aveva imputato il pagamento dell’IMU gravante sull'immobile locato. Tra le motivazioni addotte, vi era la considerazione che la pattuizione che aveva operato la “traslazione di imposta” contraddiceva il principio sancito dall’art. 53 della Costituzione secondo cui ciascuno è tenuto a concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva.
In tema di IMU, si ricorda che presupposto dell’imposta è il possesso di immobili (art.13, comma 2, D.L. 201/2011). L’imposta si applica a qualunque tipologia di immobile (fabbricati ed aree), a qualsiasi uso destinato, esclusa l’abitazione principale(1) e relative pertinenze (box, cantina, soffitta).
Come stabilito dall’art.9 del D.Lgs. 23/2011, e confermato dalla C.M. 3/DF/2012 sono tenuti al pagamento dell’IMU i seguenti soggetti:
- il proprietario, ovvero il titolare di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie) sugli immobili, inclusi i terreni, le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione, o scambio, è diretta l’attività dell’impresa;
- il concessionario, nell’ipotesi di concessione di aree demaniali;
- il locatario, nell’ipotesi di immobili (anche da costruire, ovvero in corso di costruzione), concessi in locazione finanziaria, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.
Nel caso di specie si poneva la necessità di chiarire se l'autonomia negoziale privata avrebbe potuto incidere sull’individuazione del soggetto passivo dell'imposta.
Sul punto, nella sentenza in commento, la Corte richiama due importanti pronunce del 1985 (Sentenze n.5 e n.6445) che già avevano affrontato il tema della “traslazione di imposta” seppure in tema di imposte dirette, e ne ripropone le argomentazioni:
- l'autonomia privata non può contravvenire al criterio della progressività dell’imposta (art. 53 Cost.);
- nel sistema costituzionale tributario non basta che oggettivamente l'obbligazione fiscale sia soddisfatta, ma occorre anche che essa sia adempiuta dal soggetto tenuto a corrisponderla;
- è la rivalsa che rende neutrale la tassazione in capo al conduttore presentandosi come un credito dello stesso verso il contribuente. Di conseguenza è la pattuizione di esonero dalla rivalsa che comporterebbe l'effetto di alterare immediatamente e direttamente il carico tributario.
In sostanza il patto traslativo d’imposta è nullo solo quando comporta la mancata corresponsione dell’imposta al fisco, quindi nei casi di rivalsa facoltativa che comporta la perdita da parte del sostituto della qualità di mero anticipatore.
Diverso è il caso in cui la clausola contrattuale non ha a oggetto direttamente il tributo, e non mira a stabilire che debba essere pagato da un soggetto diverso da quello obbligato, ma riguarda una somma di importo pari al tributo, ma con la funzione di integrare il canone di locazione.
L’autonomia negoziale delle parti, chiarisce la Corte, è vincolata per legge per quanto riguarda la durata del contratto, la tutela dell'avviamento e la prelazione, mentre l'ammontare del canone di locazione “è lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono ben prevedere l'obbligazione di pagamento per oneri accessori”.
È su questi presupposti che la Corte respinge il ricorso del conduttore e conclude che, nel caso di specie, con il contratto di locazione le parti hanno voluto determinare il canone di locazione in due diverse componenti, una costituita dal canone propriamente detto, l'altra costituita dalla pattuizione che ha posto in capo al locatario le tasse, imposte ed oneri relativi ai beni locati. Il termine “manlevare”, conclude la Corte, utilizzato nella clausola contrattuale per attribuire il pagamento dell’Imu al conduttore è da intendersi nel senso di “operare un rimborso” o anche “una diversa forma di pagamento variamente posta a carico del conduttore”.
[1] L’esclusione dal pagamento dell’IMU per l’abitazione principale non opera in caso di immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
ANCE - Riproduzione e utilizzazione riservata ai sensi dell’art. 65 della Legge n. 633/1941
Nastri gialli, la clamorosa iniziativa dell’Ance
Con i nastri gialli, si apre quindi una seconda fase del piano di mobilitazione dell’Associazione, iniziato con il lancio del sito sbloccacantieri.it per segnalare le migliaia di opere interrotte, ferme o mai partite distribuite su tutto il territorio. Oltre 600 le segnalazioni finora arrivate come descritto nell’ampia inchiesta pubblicata oggi sempre sul Corriere della Sera di Lorenzo Salvia e Mario Sensini.
Così è definita sulle pagine del Corriere della Sera la grande mobilitazione Ance dei nastri gialli per segnalare il degrado e lo stallo di manutenzioni, opere e messa in sicurezza dei territori e delle città. Un’iniziativa che come nel caso di sbloccacantieri.it vede il coinvolgimento diretto di tutti i cittadini “creando un rapporto importante tra imprenditori ed elettori” sottolinea Dario Di Vico.
Ecobonus e Bonus ristrutturazioni 2019: on line i siti per le comunicazioni all’ENEA
Sono operativi da ieri, lunedì 11 marzo, i due siti dell’ENEA attraverso cui trasmettere i dati relativi agli interventi di risparmio energetico che accedono all’Ecobonus e al Bonus ristrutturazioni effettuati nel 2019.
I siti sono raggiungibili dalle pagine detrazionifiscali.enea.it e acs.enea.it o dalla home page ENEA enea.it.
Si ricorda che il termine per la trasmissione dei dati all’ENEA è di 90 giorni dalla data di fine lavori e che per gli interventi la cui data di fine lavori è compresa tra il 1° gennaio 2019 e l’11 marzo 2019, il termine di 90 giorni decorre dall’11 marzo (invio entro il 10 giugno).
Tramite i due portali sarà possibile inviare la documentazione:
- degli interventi che usufruiscono della detrazione IRPEF/IRES per il risparmio energetico Ecobonus[1](https://ecobonus2019.enea.it) secondo le diverse percentuali di detrazioni del previste per gli interventi sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni condominiali nelle percentuali:
- del 50% e del 65% in via ordinaria (entro dei massimali di spesa previsti per i vari tipi di intervento);
- del 70% e del 75% esclusivamente per gli interventi sulle parti comuni condominiali (entro un ammontare massimo di spesa 40.000 euro moltiplicato per le unità immobiliari);
- dell’80% e dell’85% esclusivamente per gli interventi sulle parti comuni condominiali che siano realizzati nelle zone sismiche 1, 2, e 3 congiuntamente finalizzati alla riduzione del rischio sismico (limite massimo di spesa previsto 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari).
- degli interventi di risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili che usufruiscono della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni edilizie[2](https://bonuscasa2019.enea.it) nella percentuale del 50% su un limite massimo di spesa di 96.000 euro, attualmente[3] prevista per le spese relative a interventi effettuati sia su singole unità abitative che su parti comuni condominiali. Si ricorda che l’obbligo di comunicazione all’Enea per questo tipo di interventi è stato introdotto dalla legge di Bilancio 2018 (legge 205/2017) allo scopo di monitorare il risparmio energetico conseguito anche attraverso questo tipo di lavori[4].
Si ricorda che, per gli interventi di ristrutturazione che fruiscono della detrazione del 50%, entro il limite di spesa di 96.000 euro e che non comportano risparmio energetico, non è necessario inviare alcuna comunicazione all’ENEA.
[1] Cfr. art. 14, DL 63/2013 convertito con modifiche nella legge 90/2013, cfr. da ultimo ANCE “Ecobonus: on line la Guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata al 2019” -
[2] Cfr. art.16-bis del DPR 917/86 e cfr. da ultimo ANCE “Bonus Ristrutturazioni e Bonus mobili: l’Agenzia delle Entrate aggiorna le guide
[3] La detrazione prevista a regime che, salvo ulteriori proroghe, sarà vigente a partire dal 1° gennaio 2020, consente di detrarre una percentuale di spesa pari al 36% fino ad un ammontare massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare (cfr. art. 16-bis DPR 917/86).
Convenzione 2019 abbonamento norme UNI
Si informa che è stata rinnovata la Convenzione con l’UNI, l’Ente Italiano di Normazione, per l’abbonamento annuale alla consultazione della raccolta completa delle norme UNI, EN e ISO da parte delle Aziende aderenti al sistema ANCE.
Quest’anno, nell’ottica di facilitare l’accesso delle imprese al sistema normativo, è stata aggiunta una nuova formula di abbonamento, a costo ridotto, per consultare un pacchetto di norme di specifico interesse per le imprese che partecipano agli appalti pubblici.
L’adesione alla Convenzione, che ANCE ha sottoscritto, permette agli associati di acquistare, a condizioni particolarmente vantaggiose, i seguenti abbonamenti:
1) Abbonamento per la consultazione on-line delle norme UNI citate nel D.lgs 50/2016 “Codice dei contratti pubblici” al prezzo di € 50,00 + IVA.
Tale abbonamento permette anche l’acquisto delle suddette norme in formato PDF al prezzo di € 15,00 + IVA, per singola norma. L’elenco delle norme è riportato nell’Allegato B;
2) Abbonamento per la consultazione on-line dei testi integrali di tutte le norme UNI al prezzo di:
- € 200,00 + IVA, per le aziende con meno di 50 dipendenti
- € 300,00 + IVA, per le aziende con più di 50 dipendenti e fatturato inferiore a 500 milioni di Euro
Per entrambi, le condizioni di abbonamento sono riportate nell’”Allegato A” che va utilizzato per richiedere l’abbonamento stesso.
La durata dell’abbonamento è di 12 mesi dalla sua attivazione, nella modalità di sola consultazione on-line senza scarico o stampa del documento.
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