Mercato e impresa
Distanze fra edifici: quando due pareti si fronteggiano
Ai fini dell'applicazione dell’art. 9 del DM 1444/1968 - che prevede la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti - due fabbricati, per essere antistanti, non devono essere necessariamente paralleli, ma possono fronteggiarsi con andamento obliquo, purché “fra le facciate dei due edifici sussista almeno un segmento di esse tale che l'avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento”. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione in due recenti pronunce intervenute su controversie in materia di distanze fra costruzioni (ordinanza, sez. II, civile, 10/02/2020, n. 3043 e sentenza, sez. II, civile, 01/10/2019, n.24471).
La Cassazione ha sottolineato che si ha una situazione di “frontistanza” fra due edifici quando le rispettive facciate si fronteggino almeno per un segmento, cosicché, supponendo di farle avanzare, in modo lineare e precisamente in linea ortogonale tra i diversi fronti, si incontrino almeno in quel segmento. Se tale possibilità di fronteggiamento non esiste, non si lede alcuna norma sulle distanze fra costruzioni (vedi in precedenza anche Cass. n. 24076 del 03/10/2018 e n. 5741 del 03/03/2008).
Di conseguenza:
- non danno luogo a pareti “antistanti” gli edifici posti ad angolo retto in modo da non avere parti tra loro contrapposte, né quelli in cui gli spigoli sono opposti e possono toccarsi se prolungati idealmente uno verso l'altro (Cass. n. 4639/1997).
- le distanze fra edifici non si misurano in modo radiale (o a raggio), come invece previsto in materia di vedute (art. 907 c.c.), ma in modo lineare (Cass. n. 9649/2016). Al riguardo si evidenzia che, contrariamente alla giurisprudenza, il Regolamento edilizio tipo adottato ai sensi dell’art. 4, comma 1-sexies del Dpr 380/2001 “Testo Unico Edilizia” ha fornito nell’Allegato A “Quadro delle definizioni uniformi” una definizione di distanza – “Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta” – che accoglie un criterio di calcolo di tipo radiale.
La Suprema Corte ha ricordato e confermato altri principi consolidati in tema di distanze e cioè che l'art. 9 del DM 1444/1968 è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata (Cass., S.U., n. 1486/1997; n. 1984/1999) e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell'edificio preesistente (Cass. n. 13547/2011), o che si trovi alla medesima altezza o a diversa altezza rispetto all'altro (Cass. n. 8383/1999).
In allegato le pronunce della Corte di Cassazione:
Caparra, acconto, cauzione, penale: guida all’uso
Al momento della conclusione di alcune tipologie contrattuali (es. compravendita immobiliare, locazione, appalto) spesso si assiste alla consegna, in genere ulteriore rispetto al corrispettivo dovuto, di una somma di denaro a favore di una delle parti. E’ quindi utile individuare a quale titolo la corresponsione possa avvenire in modo da conoscerne gli effetti giuridici che ne derivano.
Caparra confirmatoria, caparra penitenziale, acconto, deposito cauzionale e clausola penale sono strumenti contrattuali che, pur avendo apparentemente la medesima funzione di comportare la corresponsione di una somma di denaro a favore di una delle parti di un contratto, presentano alcuni elementi di differenza sia in termini di conseguenze giuridiche sia nella misura in cui dette somme possono essere versate.
Una GUIDA ANCE analizza le diverse clausole mettendo in luce le differenze e i principali utilizzi nella prassi contrattuale. In Allegato anche il FORMULARIO della clausola trattate nella Guida.
2 allegati
ANCE - Riproduzione e utilizzazione riservata ai sensi dell’art. 65 della Legge n. 633/1941
Dossier: le forme di responsabilità dell’appaltatore (aggiornamento 2020)
Com’è noto in presenza di un lavoro in appalto si possono verificare numerose vicende finalizzate a far emergere la responsabilità a vario titolo dei soggetti coinvolti. Il Dossier ANCE intende offrire un quadro esaustivo delle varie fattispecie da cui può discendere una responsabilità diretta del costruttore/appaltatore che riguardi il ritardo nell’esecuzione dei lavori, una incompiutezza rispetto a quanto concordato nel capitolato fino ad arrivare alla forma più grave di responsabilità che è quella prevista dall’art. 1669 del codice civile.
Oltre, quindi, a descrivere le varie forme di responsabilità, la loro fonte giuridica e l’eventuale possibilità di disciplinarle ulteriormente nell’ambito del contratto di appalto, il Dossier è arricchito, per ogni argomento trattato, di una rassegna giurisprudenziale dedicata.
In allegato (area riservata-documenti): Dossier ANCE “Appalti privati. Responsabilità dell’appaltatore. Approfondimento normativo e casistica giurisprudenziale”. Ultimo aggiornamento 27/2/2020.
Voltura del permesso di costruire: quando e come farla
In base all’art. 11 del Dpr 380/2001 “Testo Unico Edilizia”, “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo” (ad esempio, usufruttuario, titolare di diritto di superficie o di diritto d’uso o di abitazione, titolare in base a mandato o delega da parte del proprietario, tutore o curatore, ecc.) ed “è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa” e, cioè, ai soggetti a cui viene trasferita la titolarità dell’immobile sia per causa di morte (successione), sia per atto tra vivi o provvedimento della pubblica autorità.
Per il trasferimento del titolo edilizio è, però, necessario, su domanda del nuovo soggetto legittimato, un provvedimento di voltura, che rappresenta un accertamento da parte del comune del subingresso del nuovo soggetto nel rapporto giuridico, previa verifica della sussistenza dei presupposti.
La voltura, pertanto:
- non dà luogo ad un nuovo titolo abilitativo e non richiede, né presuppone, una nuova verifica in ordine alla compatibilità del progetto con la normativa urbanistico-edilizia, tanto che, per la giurisprudenza, se successivamente al rilascio del permesso di costruire e l'inizio dei lavori muta il quadro della normativa urbanistico-edilizia, il Comune cui venga richiesta la voltura non può rifiutarla adducendo il contrasto con la normativa sopravvenuta e la necessità di applicare le misure di salvaguardia (TAR Lazio, Latina, sez. I, 12/01/2010, n. 3);
- accerta semplicemente il cambiamento dell’intestazione dell’atto amministrativo già esistente e non incide in alcun modo sul contenuto dello stesso, che rimane del tutto identico ed invariato. Immutati rimangono anche i termini di decadenza per la realizzazione delle opere autorizzate.
Per richiedere la voltura occorre presentare al Comune apposita domanda, nel rispetto delle condizioni indicate della normativa locale (presentazione atto di proprietà o altro titolo di legittimità del nuovo richiedente, versamento diritti di segreteria, marca da bollo, ecc.); il Comune, dal canto suo, deve rilasciare un provvedimento scritto, dal quale risulti compiuto l’accertamento circa la legittimità della nuova intestazione del titolo edilizio rilasciato in precedenza (Cassazione civile, Sezioni Unite, 22/10/2003, n. 15812).
Un aspetto sul quale la giurisprudenza si è spesso soffermata è quello del soggetto a cui spetta, in caso di voltura, il pagamento del contributo di costruzione.
Secondo alcune pronunce, la voltura non comporterebbe automaticamente la liberazione dell’originario titolare dall’obbligo di pagare il contributo di costruzione, occorrendo a tal fine l'espresso accollo del nuovo titolare e l'accettazione dell'Amministrazione creditrice (Consiglio di Stato, sez. VI, 29/02/2016, n. 828; Consiglio di Stato, sez. VI, 11/09/2014, n. 4650; TAR Lazio, Roma, sez. II, 10/08/2017, n. 9287), atti in difetto dei quali l’originario titolare continua ad essere obbligato alla corresponsione di tali oneri (TAR Campania, Napoli, sez. II, 9/07/2019, n. 3810).
Altre sentenze evidenziano invece che l'obbligo di versamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione non è legato solo al rilascio del titolo edilizio, ma anche all'attività edilizia assentita con la conseguenza che con la voltura, l'intestatario iniziale che non abbia avviato alcuna attività edificatoria, deve essere ritenuto libero da ogni obbligo pecuniario nei confronti del comune (TAR Toscana, Firenze, sez. III, 12/06/2012, n. 1126; TAR Veneto, Venezia, sez. II, 06/05/2015, n.485).
E’ bene, infine, evidenziare che, secondo parte della giurisprudenza, in mancanza di voltura, le opere poste in essere dall'acquirente del suolo o del fabbricato, quand'anche conformi al titolo edilizio originario, devono intendersi abusive in quanto realizzate in assenza di permesso di costruire e sono soggette, pertanto, alla sanzione demolitoria prevista dall'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 (TAR Campania, Napoli, sez. II, 19/02/2018, n. 1064).
More Articles...
AREE TEMATICHE
AREA RISERVATA
login
menu utente
NEWSLETTER
 | \r\n | \r\n  | \r\n