Mercato e impresa
Conguaglio retroattivo degli oneri di urbanizzazione: si consolida il no della giurisprudenza
E' illegittima la richiesta di una somma ulteriore a titolo di aggiornamento del contributo di costruzione con riferimento ad opere per le quali il titolo edilizio sia già stato rilasciato.
I giudici amministrativi tornano ancora una volta sulla legittimità di una prassi, seguita da molti Comuni, di applicare retroattivamente i provvedimenti con cui essi hanno provveduto a rideterminare la misura degli oneri di urbanizzazione, creando in molti casi un vero e proprio danno patrimoniale alle casse municipali.
La recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 1504 del 19 marzo 2015) ha ritenuto illegittimo il provvedimento con il quale un Comune ha chiesto al titolare di un permesso di costruire il pagamento, a titolo di oneri di urbanizzazione, di una somma ulteriore rispetto a quella già versata ai fini del rilascio del titolo, motivato con riferimento al fatto che si tratta di somme dovute a titolo di "aggiornamento del contributo di costruzione", secondo gli indirizzi impartiti con apposita successiva deliberazione della Giunta Municipale.
Ricorda, infatti, il Consiglio che ai sensi dell'art. 16 del DPR. n. 380 del 2001 (T.U. edilizia), il contributo afferente al permesso di costruire, commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, e quindi per entrambe le componenti, è determinato e liquidato all'atto del rilascio del titolo edilizio, onde non può ammettersi la sua rideterminazione, peraltro in mancanza dell'inserimento nel permesso di costruire di una clausola che consenta ciò, non potendo assumere alcun rilievo la comunicazione, diretta dalla P.A. all'interessato, secondo cui l'Amministrazione comunale può, in epoca successiva, e a distanza di alcuni anni, in relazione all'aggiornamento delle due componenti, provvedere ad una nuova liquidazione, richiedendo somme a conguaglio.
La sentenza si inserisce nel solco di un sempre più consolidato indirizzo giurisprudenziale che ritiene illegittima la richiesta di ricalcolare il contributo di costruzione in funzione di provvedimenti intervenuti successivamente al rilascio del titolo edilizio.
L'orientamento dei giudici amministrativi è di ritenere che le delibere comunali che prevedono l'adeguamento degli oneri di urbanizzazione possono essere applicate solo ai titoli rilasciati dopo la loro adozione e non anche a quelli antecedenti. Alcune pronunce pongono però un'eccezione a tale regola generale. Precisamente, l'unica ipotesi in cui l'aggiornamento disposto successivamente può essere applicato in modo retroattivo è il caso in cui nel titolo abilitativo sia stata inserita l'espressa clausola "salvo conguaglio" (T.A.R. Sardegna, sez. II, 30 gennaio 2013, n. 75).
Diverso il caso in cui l'Amministrazione abbia riconosciuto l'errore nel quale era incorsa quantificando l'importo del contributo in misura superiore a quella dovuta: in tal caso il titolare del permesso di costruire ha diritto ad ottenere il rimborso dell'eccedenza, che può esercitare nel termine di prescrizione decorrente, ex art. 2935 c.c., dal momento in cui detto diritto può essere fatto valere, cioè da quando ha avuto comunicazione da parte dell'Amministrazione dell'errore nel quale essa era incorsa (Cons. Stato, sez. IV, 10 maggio 2011, n. 2769).
Massime correlate
T.A.R. Veneto Venezia Sez. II, 16-06-2011, n. 1042
In materia edilizia, in riferimento agli oneri concessori, se è vero che il pagamento rappresenta la modalità principale di estinzione del debito, è altrettanto vero che l'effetto estintivo si verifica se il pagamento è conforme al titolo e solo il pagamento in conformità al titolo fondativo del credito determina l'estinzione dell'obbligazione, laddove il pagamento parziale determina solo l'estinzione parziale della pretesa dell' Amministrazione, che conserva il diritto all'eventuale conguaglio fino allo spirare del termine di prescrizione del corrispondente diritto.
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Cons. Stato Sez. IV, 12-06-2014, n. 3009
Ai sensi dell' art. 16 del d.P.R. 380/2001 (T.U. Edilizia), il contributo afferente al permesso di costruire, commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, è determinato e liquidato all'atto del rilascio del titolo edilizio, onde non può ammettersi che l'Amministrazione comunale possa, in epoca successiva, e a distanza di alcuni anni, in relazione all'aggiornamento delle due componenti, provvedere ad una nuova liquidazione, richiedendo somme a conguaglio (Conferma della sentenza del T.a.r. Puglia, Lecce, sez. III, 15 gennaio 2013, n. 49).
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Cons. Stato Sez. IV, 10-3-2015
In materia edilizia il contributo di costruzione va determinato al momento del rilascio del titolo edilizio, dovendosi fare applicazione relativamente al quantum dovuto alla normativa allo stato vigente; è pertanto illegittimo il provvedimento con il quale, dopo il rilascio del permesso di costruire, il Comune ha chiesto un conguaglio del contributo di costruzione facendo applicazione di una disciplina che è successiva rispetto al momento in cui è insorta l'obbligazione contributiva, con conseguente violazione del principio del tempus regit actum.
In materia edilizia le operazioni di calcolo degli importi dovuti in relazione all'obbligazione contributiva correlata al rilascio di titoli edilizi (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) costituisce attività vincolata che si esplica in virtù dell'applicazione delle disposizioni normative disciplinanti la materia, senza che possano residuare margini di discrezionalità, di guisa che non sono configurabili a carico degli atti che definiscono siffatti obblighi contributivi vizi di eccesso di potere.
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T.A.R. Puglia Lecce Sez. III, 14-04-2014, n. 984
T.A.R. Lazio Roma Sez. II bis, 25-02-2014, n. 2209
In materia edilizia i provvedimenti con cui l'ente locale rivendica somme a conguaglio dovute a titolo di oblazione o di oneri concessori non abbisognano di particolare motivazione, in quanto la determinazione di tali somme costituisce il risultato di una mera operazione materiale, applicativa di parametri stabiliti dalla legge o da norme di natura regolamentare stabilite dall'Amministrazione, sicché l'interessato può solo contestare l'erroneità dei conteggi effettuati dall'Ente .
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T.A.R. Sicilia Palermo Sez. II, 17-11-2009, n. 1798
La pubblica amministrazione non può disporre l'aggiornamento degli oneri di urbanizzazione con atto successivo e con effetto retroattivo, tale atto infatti sarebbe illegittimo a meno che nella concessione edilizia fosse stata inserita una espressa clausola "salvo conguaglio".
In allegato la Sentenza del Consiglio di Stato n. 1504 del 19 marzo 2015
Trasporto conto proprio: i titoli di disponibilità ammessi
Premesso che nel settore dell'autotrasporto merci può accadere che il mezzo di proprietà di una impresa o persona fisica sia dato, per un periodo più o meno lungo, in disponibilità ad altro soggetto, la Direzione generale per il trasporto stradale e per l'intermodalità (Divisione 5) del Ministero della infrastrutture e trasporti con Circolare del 16 marzo 2015 n. 5681 ha effettuato una ricognizione delle fattispecie ammissibili a seconda che si tratti di trasporto conto terzi ovvero in conto proprio.
Anche in considerazione della recente entrata in operatività di quanto previsto dall'art. 94, comma 4-bis) del Codice della Strada (in tema di obbligo di annotazione sulla carte di circolazione) la Circolare si sofferma nello specifico ad analizzare l'ammissibilità della locazione e del comodato senza conducente sia per il trasporto conto terzi che per il trasporto conto proprio.
Attraverso l'illustrazione di una serie di esempi pratici la Circolare fornisce quindi indicazioni su come si debba operare in occasione di acquisizioni di veicoli nelle formule sopra indicate, rammentando che agli inadempienti possono essere applicate sanzioni amministrative pecuniarie che vanno da un minimo di € 2.500 a un massimo di € 15.000.
Rinviando alla nota ministeriale allegata gli ulteriori approfondimenti (v. soprattutto tabella riepilogativa di pag. 11) si segnalano, per quanto di maggiore interesse per il settore edile, i seguenti punti
1. Nell'ambito del trasporto conto proprio le fattispecie di disponibilità del veicolo ad altri soggetti sono espressamente, e tassativamente, richiamate dall'articolo 31 comma 1 lettera a). E' consentito l'usufrutto, l'acquisto con patto di riservato dominio, la locazione con opzione di acquisto e il noleggio senza conducente per i veicoli fino a 6.t.
2. Per i veicoli superiori con massa complessiva a pieno carico superiore a 6 t. immatricolati ad uso proprio non sono mai ammessi né la locazione, nè il comodato anche se a favore di soggetti che utilizzano il veicolo per uso proprio.
3. Per i veicoli con massa complessiva a pieno carico inferiore o uguale a 6 t. non essendo richiesta alcuna licenza o autorizzazione è ammesso il comodato d'uso gratuito. Per contratti superiori a 30 giorni sarà necessario il tagliando di aggiornamento della carta di circolazione.
4. Per i veicoli immatricolati conto proprio con qualsiasi massa complessiva non è mai ammessa né la locazione né il comodato ad altro soggetto che intenda utilizzarli ad uso terzi per il trasporto di merci conto terzi.
In Allegato: Circolare del 16/3/2015 prot. N. 5681
Immobili da costruire quando la fideiussione è contraria alla legge
In una controversia in tema di garanzie fideiussorie dovute ai sensi della D. Lgs. 122/2005 relativamente, quindi, ad un immobile in corso di costruzione, il Tribunale di Firenze ha avuto modo di precisare quando la fideiussione, che dovrebbe "tutelare" tutte le somme versate e da versare da parte del promissario acquirente dal preliminare al rogito, sia stata rilasciata in conformità al suddetto decreto.
Applicando il dettato legislativo al caso di specie i giudici del Tribunale di Firenze con la sentenza n. 11284 del 25 novembre 2014 hanno ritenuto nullo il preliminare di compravendita poiché la fideiussione, rilasciata dalla parte venditrice alla parte acquirente, avendo una scadenza in una data prefissata, non era conforme ai requisiti richiesti dalla legge.
Si legge nella motivazione della sentenza che la stipula di una garanzia fideiussoria a scadenza fissa, seppure agganciata alla data prevista del contratto definitivo, è contraria alle esigenze di salvaguardia del promissario acquirente di immobili da costruire in quanto quest'ultimo rimarrebbe sfornito di tutela qualora per qualsiasi ragione non venisse rispettato il termine per la stipula del definitivo, in quanto la garanzia fideiussoria scadrebbe ugualmente.
Come previsto dall'art. 3 comma 1 del decreto, la fideiussione può essere escussa solo in presenza di una delle "condizioni di crisi", tassativamente indicate. Pertanto, con una fideiussione a scadenza fissa, l'acquirente rimarrebbe esposto al rischio che la situazione di crisi del venditore possa verificarsi nelle more del termine per la stipula del definitivo, ma dopo la scadenza della garanzia, perdendo così la possibilità di escuterla e di recuperare tempestivamente le somme già versate.
Hanno però precisato i giudici di merito che la fideiussione a scadenza fissa coincidente con la data di stipula del definitivo, può ritenersi valida purché al contempo venga pattuita una possibilità di proroga o di rinnovo automatico, in caso di ritardo nel trasferimento della proprietà dell'immobile, dipendente in via esclusiva dalla volontà del promissario acquirente.
In allegato: Sentenza Tribunale di Firenze n. 11284 del 25 novembre 2014
\r\nSentenza Tribunale Firenze 11284_2014
\r\n
Sfratti, macchine operatrici, locazioni passive:le proroghe contenute nel DL 192 convertito in legge
Di interesse per il settore privato, sono state confermate nella legge di conversione n. 11 del 27 febbraio 2015 (GU Serie Generale n.49 del 28/2/2015) le seguenti proroghe già contenute nel testo originario del decreto-legge n.192/2014:
in materia di trasporti
- Revisione obbligatoria della macchine agricole/operatrici in circolazione (articolo 8, co. 5)
Proroga di sei mesi dei termini previsti rispettivamente per l'emanazione di un decreto ministeriale che introduca l'obbligo di revisione delle macchine agricole soggette ad immatricolazione e del termine a partire dal quale procedere alla revisione delle macchine agricole già in circolazione. In particolare, viene spostato dal 31 dicembre 2014 al 30 giugno 2015 il termine per l'emanazione del decreto ministeriale suddetto e dal 30 giugno 2015 al 31 dicembre 2015 il termine a partire dal quale si dovrà procedere alla revisione.
Con la modifica dell'articolo 111 del Codice della Strada è stato, in pratica, nuovamente oggetto di differimento il termine per la revisione obbligatoria delle macchine agricole in circolazione.
Si ricorda che l'articolo 34, comma 48, del DL n. 179/2012 (cd. Decreto Crescita) modificando e integrando l'articolo 111 del codice della Strada, ha reso obbligatoria anche per il nostro Paese la revisione delle macchine agricole soggette ad immatricolazione in base allo stato di vetustà, con precedenza per quelle immatricolate prima dell'1 gennaio 2009.
Ai sensi dell'articolo 114 comma 3 del Codice della strada rientrano nel campo di applicazione dell'articolo 111 anche le macchine operatrici.
Non sono sottoposte all'obbligo di revisione le macchine agricole ed operatrici prive della targa necessaria per circolare su strada.
La proroga interessa, quindi, a titolo di esempio: macchine per la costruzione o la manutenzione di opere civili o infrastrutture stradali, macchine sgombraneve o spargisabbia, carrelli destinati alla movimentazione di cose.
termini in materia di economia e finanze
- Adeguamento Istat per le locazioni passive (articolo 10 co. 7 che modifica art. 3 co. 1 del D.L. n. 95/2012)
Proroga di un anno della sospensione dell'adeguamento automatico dei canoni di locazione passiva per gli immobili dati in locazione alle amministrazioni pubbliche inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione, come individuate dall'ISTAT, nonché dalle autorità indipendenti e dalla CONSOB e utilizzati a fini istituzionali.
Originariamente, secondo il comma 1 dell'articolo 3 del DL n. 95/2012, il blocco dell'adeguamento automatico dei canoni era previsto per il triennio 2012-2014.
Secondo la relazione governativa di accompagnamento del decreto legge 192 si tratta di una norma di salvaguardia nel caso di innalzamento dei livelli d'inflazione, anche nella prospettiva della più ampia attuazione dei piani di razionalizzazione degli spazi presentati dalle amministrazioni all'Agenzia del demanio.
Si ricorda peraltro che lo stesso decreto-legge n. 95 del 2012 (articolo 3, comma 4) ha disposto altresì la riduzione del 15 per cento del canone di locazione per gli immobili in uso istituzionale, a decorrere dal 1° luglio 2014 (termine così anticipato, rispetto al termine originario del 1° gennaio 2015, dall'articolo 24, comma 4, lett. a), del D.L. n. 66 del 2014).
E' stata, invece, inserita dalla Camera, la disposizione che sospende, seppur per un periodo limitato e condizionato, le esecuzioni giudiziali di rilascio degli immobili per finita locazione (già oggetto di proroga fino allo scorso 31 dicembre 2014 ai sensi del DL 150/2013 c.d. milleproroghe per il 2014).
- Sospensione provvisoria delle procedure di sfratto per finita locazione (articolo 8 "nuovo" comma 10-bis)
In attesa dell'effettiva attribuzione alle Regioni, per l'anno 2015, delle risorse di cui al "Fondo nazionale locazioni" (art. 11 Legge 431/1998), e comunque fino al 120° giorno successivo all'entrata in vigore (1° marzo 2015) della legge di conversione del decreto-legge in esame, il giudice dell'esecuzione può disporre, su richiesta della parte interessata, al fine di facilitare il passaggio da casa a casa, la sospensione dell'esecuzione delle procedure esecutive di sfratto.
Destinatari della sospensione degli sfratti sono gli inquilini per i quali si verificano tutte le seguenti condizioni: reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro; presenza, nel nucleo familiare, di persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66%; persone non in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico.
\r\nGli immobili interessati sono quelli adibiti ad uso abitativo situati nei comuni capoluoghi di provincia; comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti; comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE n. 87/2003.
\r\nSi rileva che la norma non sembra esplicitare i parametri per l'esercizio della facoltà di sospensione dell'esecuzione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione da parte del giudice dell'esecuzione né il termine di efficacia del provvedimento di sospensione medesima.
\r\nSi ricorda che l'articolo 11, comma 5, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 in materia di disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo dispone che le risorse assegnate al Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione sono ripartite tra le regioni, con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e previa intesa con la Conferenza Stato-Regioni, entro il 31 marzo di ogni anno.
\r\nPer il 2015 le risorse disponibili, in seguito al rifinanziamento operato dal D.L. n. 47 del 2014 sono pari a 100 milioni di euro.
Il DM di riparto, in attesa della pubblicazione, è stato firmato lo scorso 22 gennaio dal ministro per le Infrastrutture (v. in Allegato Comunicato stampa del MIT). In esso si prevede tra l'altro che il 25% delle risorse sia messo a disposizione degli inquilini a cui non è stato prorogato il blocco degli sfratti per fine locazione.
In Allegato: DL 192/2014 art. 8 e 10 - Comunicato stampa MIT
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