Canone di locazione e vizi dell’immobile

Con ordinanza n. 1317 del 26 gennaio 2015, la Corte di Cassazione ha rilevato che se le infiltrazioni di umidità non sono tali da impedire in maniera sostanziale il godimento del bene il conduttore non è legittimato ad autoridursi il canone di locazione.
La Corte ha, infatti, evidenziato che l'esistenza di modesti vizi non giustifica la sospensione del pagamento del canone, perché, secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, in tema di locazione, "al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore".
Quindi la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore, può ritenersi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti . Mentre, nel caso analizzato dalla Corte con ordinanza n. 1317/2015, si è rilevato che i vizi lamentati dal conduttore, erano lievi e che non impedivano il godimento del bene, ma ne limitavano, in misura minima l'uso.

Morosità incolpevole: riparto nuovi fondi

Sono stati sbloccati dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, con DM 5 dicembre 2014 (emanato di concerto con il ministero dell'Economia) pubblicato sulla GU n. 15 del 20/1/2015, i 15,73 milioni di euro destinati, dall'articolo comma 1 DL n. 47/2014, ad incrementare per l'anno 2014 il Fondo per la morosità incolpevole istituito dall'articolo 6, co. 5, del DL 102/2013. La ripartizione è stata effettuata in proporzione al numero dei provvedimenti di sfratto per morosità registrato dal Ministero dell'Interno al 31/12/2012.
Si ricorda che in precedenza, con il DM 14 maggio 2014 (pubblicato sulla GU n. 161 del 14 luglio 2014) il Ministero delle Infrastrutture, di concerto con il ministero dell'Economia, oltre ad aver assegnato i primi 20 milioni di euro, aveva definito sia lo status di morosità incolpevole sia i criteri e le priorità da rispettare nei provvedimenti comunali che stabiliscono le condizioni di accesso ai contributi.
In particolare, ai sensi del DM 14 maggio 2014 per morosità incolpevole si intende quella "situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare" dovuta a:
- perdita del lavoro per licenziamento;
- accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell'orario di lavoro;
- cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale;
- mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;
- cessazioni di attività libero professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;
- malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
Il Decreto prevede la concessione di un contributo per sanare la morosità incolpevole accertata per un importo massimo di Euro 8.000,00 in favore di inquilini:
a) nei cui confronti sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario dell'alloggio un nuovo contratto a canone concordato;
b) la cui ridotta capacità economica non consenta il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione. In tal caso il comune prevede le modalità per assicurare che il contributo sia versato contestualmente alla consegna dell'immobile;
c) ai fini del ristoro, anche parziale, del proprietario dell'alloggio, che dimostrino la disponibilità di quest'ultimo a consentire il differimento dell'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.

Il Decreto ha previsto che le Regioni si attivino per destinare dette risorse ai comuni ad alta tensione abitativa nonché per adottare adozione eventuali linee guida (v. delibere regionali allegate) da seguire da parte degli organismi comunali incaricati delle attività relative al fenomeno della morosità incolpevole.
Il provvedimento prevede, inoltre, che siano i Comuni a comunicare ai Prefetti l'elenco degli inquilini che richiedono il contributo e che sono in possesso dei requisiti per l'accesso allo stesso.

In allegato:
DM 14/5/2014
DM 5/12/2014
Linee guida regionali

Codice della Strada: divieti di circolazione 2015 e adeguamento biennale sanzioni

Pubblicati due decreti ministeriali: quello sui divieti di circolazione per i mezzi pesanti e quello sull'adeguamento della sanzioni amministrative pecuniarie previste dal codice della strada. Si rimanda alla lettura della circolare n.9-2015, pubblicata nell'area riservata.

Nuovo tasso d’interesse legale: 0,5 %

Pubblicato il decreto del Ministro dell'economia che modifica a partire dal 1° gennaio 2015 il tasso degli interessi legali, rilevante tra l'altro ai fini del deposito cauzionale nei contratti di locazione. Si rimanda alla lettrua della circolare n.6-2015, pubblicata nell'area riservata.