Agevolazione “prima casa” anche con riacquisto a titolo gratuito – R.M. 49/E/2015

Mantenimento dei benefici "prima casa" nell'ipotesi di vendita dell'abitazione, nei primi cinque anni dall'acquisto, a condizione che entro un anno venga riacquistato un nuovo alloggio, anche a titolo gratuito.
Questi i chiarimenti contenuti nella R.M. n.49/E del 11 maggio 2015 dell'Agenzia delle Entrate con riferimento ai benefici "prima casa" (IVA al 4% o registro al 2%), riconosciuti in presenza dei requisiti di cui alla nota II-bis all'art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.
Come noto, il co.4 della citata nota II-bis disciplina le cause di decadenza dalle predette agevolazioni, ivi compresa l'ipotesi di rivendita dell'abitazione nei primi cinque anni dall'acquisto originario[1].
Tuttavia, la medesima disposizione consente di evitare la decadenza nell'ipotesi in cui, entro un anno dalla vendita, venga acquistata una nuova abitazione, da destinare a "prima casa".
A tal riguardo, l'Agenzia delle Entrate si era inizialmente pronunciata chiarendo che la suddetta agevolazione potesse essere mantenuta esclusivamente in presenza di riacquisto dell'abitazione "a titolo oneroso".
Affrontando tale tematica, la Corte di Cassazione di recente ha più volte precisato che per "acquisto" debba, invece, intendersi sia quello a titolo oneroso che gratuito[2].
Pertanto, la giurisprudenza è univoca nel ritenere che i suddetti benefici possano essere mantenuti anche nell'ipotesi in cui il riacquisto del nuovo alloggio, entro un anno dalla prima vendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", sia avvenuto in forza di un atto a titolo gratuito.
Alla luce di tali pronunce, l'Agenzia delle Entrate, con la R.M. n. 49/E/2015, ha mutato il proprio orientamento[3], chiarendo che non si decade dall'agevolazione "prima casa" anche nell'ipotesi in cui l'acquisto del secondo immobile, da destinare a dimora abituale[4], avvenga a titolo gratuito.
Di conseguenza, l'Amministrazione finanziaria invita i propri uffici a riesaminare, ed abbandonare le controversie pendenti, originatesi in base al precedente orientamento, oggi superato.
Al riguardo, si ricorda che per tale fattispecie risulta applicabile la disciplina relativa al credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa", di cui all'art.7, co. 1-2, della legge 448/1998[5].
Come noto, tale disposizione riconosce un credito d'imposta a favore dei contribuenti che, entro un anno dalla vendita di un'abitazione, acquistata con i benefici "prima casa"[6], provvedano ad acquistarne un'altra, da adibire nuovamente a "prima casa" in presenza delle condizioni previste dalla normativa[7].
In merito, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito già in passato che il credito d'imposta viene riconosciuto anche in caso di riacquisto della "prima casa" a titolo gratuito[8].
Con riferimento alle modalità di utilizzo del credito d'imposta, l'art. 7, co.2, della legge 448/1998 stabilisce che il medesimo può essere utilizzato:
- in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'acquisto della nuova abitazione;
- per l'intero importo, in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, o dall'imposta sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dall'IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
- in compensazione con altre imposte e contributi dovuti, ai sensi dell'art.17 del D.Lgs. 241/1997.
In tal ambito, si ricorda che l'Agenzia delle Entrate, con la recente C.M. 17/E/2015 ha chiarito le modalità di utilizzo del predetto credito d'imposta[9].
[1] Nota II-bis, all'art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986
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4. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa (100) pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
[2] Cfr. Cass. sent. n. 16077 del 26 giugno 2013, n. 26766 del 29 novembre 2013 e, da ultimo, n. 17151 del 29 luglio 2014.
[3] Cfr. C.M. 6/E/2001, R.M.125/E/2008 18/E/2013.
[4] Cfr. anche C.M. 31/E/2010 e sentenza della Corte di Cassazione n.7338 del 10 aprile 2015.
[5] L. 23-12-1998 n. 448 - Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo
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7. Disposizioni in materia di imposta di registro e altre disposizioni fiscali.
1. Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131, è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. L'agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto.
2. Il credito d'imposta di cui al comma 1 può essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina, ovvero, per l'intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
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[6] Tali agevolazioni sono riconosciute in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis, all'art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986.
[7] In particolare, il credito d'imposta spettante è commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA versata all'atto del primo acquisto agevolato e non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA corrisposta per il secondo acquisto.
[8]Al riguardo, cfr. C.M. 38/E/2005 e 19/E/2001.
[9] Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate chiarisce che, nell'ipotesi in cui il credito d'imposta sia utilizzato solo in parte in diminuzione dall'imposta di registro versata per il riacquisto della "prima casa", il bonus residuo può essere fruito, alternativamente:
- in diminuzione dall'IRPEF;
- in compensazione in base al citato D.Lgs. 241/1997.
Diversamente, il credito d'imposta residuo non potrà essere utilizzato in riduzione dalle imposte di registro ed ipo-catastali, o dall'imposta sulle successioni e donazioni relative agli atti effettuati dopo la data di acquisizione del credito. Cfr. ANCE "Credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa" – La C.M. 17/E/2015" - ID N. 20312 del 29 aprile 2015.

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1 allegato

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R.M. n. 49-E del 11 maggio 2015

Fatturazione elettronica tra privati - Attuazione Delega Fiscale

Il Consiglio dei Ministri del 21 aprile 2015, in attuazione della legge n. 23/2014 cd. "Delega Fiscale", ha approvato lo schema di decreto legislativo in materia di fatturazione elettronica tra privati (Atto n. 162).

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Tale schema è attualmente all'esame delle Commissioni Finanze di Camera e Senato, che dovranno esprimere il proprio parere entro il prossimo 29 maggio 2015.

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Dopo i pareri parlamentari, lo schema di decreto legislativo tornerà al Consiglio dei Ministri per la definitiva approvazione, a cui seguirà la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

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Fatturazione elettronica tra privati – Atto n. 162

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Lo schema di decreto legislativo "in materia di trasmissione telematica delle operazioni IVA e di controllo delle cessioni di beni effettuate attraverso distributori automatici" prevede, dal 1° gennaio 2017, la possibilità, per le imprese, di optare per la trasmissione telematica all'Agenzia delle Entrate di tutte le fatture emesse e ricevute, beneficiando di un "regime premiale" di semplificazione negli adempimenti.

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In particolare, lo schema di decreto legislativo n. 162 contiene disposizioni relative:

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· alla fatturazione elettronica facoltativa tra privati (art. 1);

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· alla trasmissione telematica dei dati dei corrispettivi per i soggetti che effettuano cessioni di beni e prestazioni di servizio al minuto (art. 2);

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· agli "incentivi" previsti per i soggetti che decidono di optare per i suddetti regimi, anche sotto forma di riduzione degli adempimenti amministrativi e contabili per specifiche categorie di soggetti (art. 3 e 4);

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· alla cessazione di tali effetti premiali (art. 5).

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Con riferimento alla tempistica per l'attuazione del nuovo regime di fatturazione elettronica tra privati, il Provvedimento prevede il seguente iter:

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1) dal 1° luglio 2016, l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei contribuenti un servizio di "generazione" e "trasmissione" delle fatture elettroniche, per consentire a tutti i soggetti IVA di utilizzare fatture telematiche anche tra privati;

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2) dal 1° gennaio 2017, il Ministero dell'economia e delle finanze, attraverso l'Agenzia delle Entrate, mette gratuitamente a disposizione dei soggetti IVA il "Sistema di Interscambio"[1] per consentire la trasmissione e la ricezione delle fatture elettroniche tra privati residenti nel territorio dello Stato.

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In merito, si evidenzia che tale meccanismo è previsto dal Legislatore in via facoltativa rispetto alle ordinarie regole di fatturazione, pertanto i soggetti IVA potranno utilizzare il nuovo sistema di fatturazione elettronica per le operazioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2017.

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Dunque, l'opzione per la fatturazione telematica può essere esercitata a partire dalla medesima data e ha una durata di cinque anni che, se non revocata, si rinnova automaticamente per un ulteriore quinquennio.

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Successivamente, sarà emanato un apposito Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate, sentite preventivamente le associazioni di categoria, che definirà le modalità tecniche, il formato ed i termini per la trasmissione telematica delle suddette fatture.

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Nel medesimo Provvedimento viene, altresì, previsto un sistema "premiale" per i soggetti IVA che esercitano l'opzione per il nuovo sistema di fatturazione elettronica tra privati.

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A tal riguardo, di particolare importanza per le imprese che decidono di optare per l'utilizzo della fatturazione elettronica tra privati sono le semplificazioni in materia di rimborsi IVA.

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In particolare, viene previsto, per tali soggetti, il diritto di ottenere i rimborsi IVA (di cui all'art. 30 del D.P.R. 633/1972) in via prioritaria, ossia entro 3 mesi dalla presentazione della dichiarazione IVA annuale, anche in assenza dei presupposti descritti dalla medesima norma[2].

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Inoltre, per i contribuenti che decidono di optare per il nuovo metodo di fatturazione telematica, è prevista l'eliminazione di una serie di adempimenti, quali:

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- la comunicazione telematica di tutte le operazioni attive e passive rilevanti ai fini IVA, cd. "spesometro" (art. 21 del DL 78/2010);

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- la comunicazione telematica annuale all'Agenzia delle Entrate di tutte le cessioni di beni e le prestazioni di servizi, il cui importo complessivo annuale è superiore a 10.000 euro, effettuate e ricevute nei confronti di operatori economici aventi sede/residenza nei cd. Paesi Black list (art. 1, co. 1, del DL 40/2010);

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- i modelli INTRASTAT, limitatamente alle sole prestazioni di servizi ricevute da soggetti stabiliti in un altro Paese comunitario.

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Infine, lo schema di decreto legislativo, nell'ipotesi di mancato invio telematico delle fatture o di invio parziale dei dati, oltre all'applicazione della sanzione prevista dall'art. 11 del D.Lgs. n.471/1997 (da 258 a 2.065 euro), prevede la cessazione degli effetti premiali derivanti dall'esercizio dell'opzione.

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[1] Tale Sistema è già operante per la fatturazione elettronica nei confronti della PA, obbligatoria dal 31 marzo 2015. Sul punto cfr. da ultimo ANCE "Fatturazione elettronica dal 31 marzo per tutte le PA – Circolare n.1/DF/2015" - ID N. 19660 del 10 marzo 2015 ed ANCE "Fatturazione elettronica verso la P.A. – Nuovo Dossier ANCE" - ID n. 17328 del 07 agosto 2014.
[2] In merito, si ricorda che l'art. 30, co. 2, del D.P.R. 633/1972 stabilisce che: "Il contribuente può chiedere in tutto o in parte il rimborso dell'eccedenza detraibile, se di importo superiore a lire cinque milioni, all'atto della presentazione della dichiarazione:
a) quando esercita esclusivamente o prevalentemente attività che comportano l'effettuazione di operazioni soggette ad imposta con aliquote inferiori a quelle dell'imposta relativa agli acquisti e alle importazioni, computando a tal fine anche le operazioni effettuate a norma dell'articolo 17, quinto, sesto e settimo comma, nonché a norma dell'articolo 17-ter;
b) quando effettua operazioni non imponibili di cui agli articoli 8, 8-bis e 9 per un ammontare superiore al 25 per cento dell'ammontare complessivo di tutte le operazioni effettuate;
c) limitatamente all'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di beni ammortizzabili, nonché di beni e servizi per studi e ricerche;
d) quando effettua prevalentemente operazioni non soggette all'imposta per effetto degli articoli da 7 a 7-septies;
e) quando si trova nelle condizioni previste dal terzo comma dell'articolo 17.

Deduzione del 20% per l’acquisto di case da locare – I modelli di dichiarazione

Disponibili sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) i nuovi modelli di dichiarazione 2015 e le relative istruzioni (730 e Unico PF), che contengono, tra l'altro, le modalità applicative della deduzione IRPEF del 20% per l'acquisto di case da destinare alla locazione (cd. "legge Scellier").

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Come noto, l'art. 21 del DL 133/2014 (cd. "Decreto Sblocca-Italia"), convertito, con modificazioni, nella legge 164/2014 ha introdotto agevolazioni fiscali, sotto forma di deduzioni IRPEF[1], a favore di contribuenti, persone fisiche, che, dal 1° gennaio 2014, acquistano case in classe energetica elevata (A o B) per destinarle alla locazione a canoni inferiori a quelli di mercato.

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Il beneficio spetta a condizione che, una volta acquistati, gli immobili siano destinati, entro i 6 mesi successivi, alla locazione a canoni ridotti per almeno 8 anni continuativi[2].

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In particolare, vengono riconosciute le seguenti agevolazioni:

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eduzione del 20% in favore dei soggetti IRPEF, persone fisiche non esercenti attività d'impresa, che, nel quadriennio 2014-2017:
- acquistano abitazioni ad alta performance energetica di nuova costruzione, rimaste invendute alla data del 12 novembre 2014[3],

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- acquistano abitazioni che, prima della vendita, siano state oggetto di interventi restauro e risanamento conservativo, di cui all'art.3, co.1 lett.c, del D.P.R. 380/2001, ovvero di ristrutturazione edilizia, di cui all'art.3, co.1, lett.d, del D.P.R. 380/2001;

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- affidano in appalto la costruzione dell'abitazione su un'area già posseduta, o sulla quale siano già riconosciuti diritti edificatori prima dell'avvio dei lavori.
deduzione dall'IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l'acquisto delle unità abitative oggetto dell'agevolazione.
In merito, le modalità attuative dei suddetti benefici, sono state demandate ad uno specifico Decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell'economia e delle finanze, in corso di emanazione.

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Tuttavia, i benefici fiscali sono comunque in vigore come è previsto nei modelli di dichiarazione 2015 (730 ed Unico PF), relativi alle imposte sui redditi per il periodo d'imposta 2014, diramati dall'Agenzia delle Entrate.

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In particolare, il beneficio viene riconosciuto:
modello 730/2015, nel Quadro E (Oneri e spese), Rigo E32- Spese per acquisto o costruzione di abitazioni date in locazione
modello Unico PF/2015, nel Quadro RP (Oneri e spese), Rigo RP32 -Spese per acquisto o costruzione di abitazioni date in locazione
In particolare, nelle Istruzioni ai suddetti Modelli, l'Agenzia delle Entrate sembrerebbe discostarsi, rispetto al dettato normativo dell'art. 21 del DL 133/2014, con un orientamento più restrittivo, relativamente ai seguenti profili:
qualifica del soggetto cedente dell'unità immobiliare in caso di ristrutturazione.
Al riguardo, l'amministrazione finanziaria precisa che l'agevolazione riguarda l'acquisto di abitazioni oggetto di interventi di recupero incisivo "cedute da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie".

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In sostanza, utilizzando il concetto di imprese di ristrutturazione per i soggetti cedenti l'Agenzia sembra riprendere la formulazione originaria dell'art. 21, nel testo previgente alla conversione in legge.

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Infatti, con la definitiva entrata in vigore della legge 164/2014 è venuto meno il vincolo di cessione da parte delle imprese ristrutturatrici esecutrici dell'intervento, con la conseguenza che l'agevolazione può essere riconosciuta per tutte le cessioni di immobili ristrutturati, da chiunque effettuate (ad es. imprese ristrutturatrici, società immobiliari e privati).

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Sul punto, l'ANCE ritiene che nessuna condizione venga apposta nell'ipotesi di cessioni oggetto di un intervento di recupero incisivo prima della vendita, a differenza di quanto previsto in caso di acquisto di abitazioni di nuova costruzione "invendute", per le quali il cedente deve essere la medesima impresa costruttrice[4];
misura della deduzione relativa agli interessi passivi.
Sotto tale profilo, nelle Istruzioni Unico PF/2015 l'Agenzia delle Entrate specifica che per i mutui stipulati per l'acquisto delle abitazioni da destinare alla locazione, i relativi interessi passivi sono deducibili nella misura del 20% degli importi pagati nell'anno.

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Anche in tal caso, tale orientamento sembrerebbe discostarsi dal dettato normativo dell'art. 21 del DL 133/2014 che non pone nessun limite espresso relativamente all'ammontare degli interessi deducibili, ammettendone la deducibilità integrale nella misura del 100%.

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Inoltre, nelle medesime Istruzioni non viene chiarito se nel limite massimo di spesa di 300.000 euro dell'agevolazione, vadano considerati anche gli importi pagati annualmente a titolo di interessi passivi sul mutuo.

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In sostanza, resta da chiarire (auspicabilmente nel D.M. attuativo) se il limite di spesa debba essere considerato "al netto o al lordo" degli interessi passivi sui mutui per l'acquisto delle abitazioni da locare.

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Probabilmente, lo scostamento è dovuto al fatto che le Istruzioni ai Modelli di dichiarazioni dei redditi non tengono conto delle modifiche apportate al Provvedimento in sede di conversione in legge.

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È evidente la necessità che a breve pervengano i chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate, anche a seguito dell'emanazione del Decreto attuativo e che questi possano definitivamente chiarire le modalità applicative dei benefici fiscali.

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[1] Sul punto, si evidenzia che trattandosi di deduzioni fiscali, queste operano a riduzione del reddito complessivo imponibile ad IRPEF, a differenza di quanto accade per le detrazioni che, invece, abbattono l'imposta dovuta. Pertanto, la fruizione dell'incentivo prescinde dalla capienza fiscale, ossia dall'ammontare dell'Irpef dovuta dal contribuente.
[2]Inoltre, in sede di conversione in legge del D.L. 133/2014, è stata ammessa, all'atto d'acquisto o durante la locazione, la possibilità di cedere l'usufrutto dell'abitazione a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore dell'alloggio sociale[2], a condizione che venga mantenuta la locazione a canone ridotto e che il corrispettivo annuale di usufrutto non sia superiore al medesimo canone di locazione.
[3]Data di entrata in vigore della legge di conversione 164/2014. Sul punto, cfr. ANCE "D.L. Sblocca Italia" convertito nella legge 164/2014: Benefici per l'acquisto di case da locare"- ID N. 18424 del 24 novembre 2014 e "Decreto Sblocca Italia" – In Gazzetta Ufficiale la legge di conversione n.164/2014" - ID N. 18262 del 12 novembre 2014.

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[4] Sul punto, cfr. ANCE "D.L. Sblocca Italia" convertito nella legge 164/2014: Benefici per l'acquisto di case da locare" - ID N. 18424 del 24 novembre 2014.