Varie
No alla detrazione del 36%-50% per le abitazioni locate da società immobiliari – Ord. Cass. n. 12466
Negata l'applicabilità della detrazione IRPEF del 50% per gli interventi di recupero, eseguiti su abitazioni possedute da società immobiliari e concesse in locazione a terzi.
\r\nCosì si è espressa la Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 12466/2015 del 17 giugno 2015, in merito alla spettanza della detrazione IRPEF in favore del socio di una società immobiliare, calcolata in base alla sua quota di partecipazione[1], relativamente alle spese da questa sostenute per la ristrutturazione di abitazioni destinate alla locazione.
\r\nIn particolare, la Suprema Corte ha negato ad un socio di una società di persone (nel caso di specie una s.a.s.) la possibilità di beneficiare della detrazione IRPEF per gli interventi di recupero, ai sensi dell'art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 – TUIR, con riferimento a immobili che, nello specifico, i giudici di legittimità hanno considerato come "strumentali" all'esercizio dell'attività d'impresa.
\r\nLa pronuncia, confermando un orientamento ormai consolidato[2], prende le mosse da un ragionamento dei giudici basato sulla corretta qualificazione giuridica dei beni "relativi all'impresa" che, sulla base del combinato disposto degli artt. 40 e 77 del TUIR[3], attribuisce alle unità abitative, possedute dalla società immobiliare e date in locazione a terzi una presunzione assoluta di strumentalità all'esercizio dell'attività d'impresa.
\r\nNe consegue che tale qualificazione dell'immobile escluderebbe l'applicabilità della detrazione IRPEF del 50%, che, come noto, con riferimento alle società di persone, viene riconosciuta unicamente per i fabbricati produttivi di reddito fondiario, tra i quali rientrano i beni patrimonio (ai sensi dell'art. 90 del TUIR), estranei all'esercizio dell'attività d'impresa.
\r\nAl riguardo, occorre, infatti, ricordare che l'Agenzia delle Entrate, con la C.M. 57/E/1998 ha chiarito che la detrazione IRPEF è attribuita anche a favore dei soci di società di persone (società semplice, snc o sas) a condizione che "l'immobile, relativo all'impresa, sul quale vengono realizzati gli interventi di recupero non costituisce bene strumentale per l'esercizio dell'impresa, né bene alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa medesima"[4].
\r\nLa Circolare, quindi, esclude dal beneficio gli immobili abitativi relativi all'esercizio dell'attività dell'impresa, qualificabili come:
per destinazione, ovvero quelli che, a prescindere dalla classificazione catastale come abitazioni, sono stati destinati ad uno specifico utilizzo nell'ambito dell'attività d'impresa (ad esempio, abitazioni destinate ad ufficio);
merce,per tali intendendosi i "beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa" (ad esempio, le abitazioni costruite e destinate alla vendita per le imprese edili).
In sostanza, la Circolare 57/E/1998 riconosce l'applicabilità dell'agevolazione IRPEF del 50% per gli immobili residenziali diversi da quelli strumentali e merce, ossia unicamente per quelli non utilizzati nell'esercizio dell'attività commerciale (immobili patrimonio).
Nel caso esaminato dall'ordinanza, la Suprema Corte ha considerato gli immobili abitativi delle società immobiliari concessi in locazione, in ogni caso, come beni strumentali relativi all'esercizio dell'attività d'impresa e come tali esclusi dall'applicabilità della detrazione IRPEF del 50%.
\r\nIn senso analogo, si era già espressa anche l'Agenzia delle Entrate, con la R.M. n. 340/E/2008, in materia di detrazione IRPEF/IRES del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici, affermando che, per le società immobiliari, le unità abitative concesse in locazione si considerano oggetto dell'attività imprenditoriale e, come tali, sono escluse anche dalla detrazione per il risparmio energetico.
\r\nPertanto, per le società immobiliari prassi e giurisprudenza sarebbero orientate ad escludere le agevolazioni collegate ad interventi edilizi (recupero edilizio o riqualificazione energetica) realizzati su abitazioni concesse in locazione in quanto considerate in ogni caso relative all'esercizio dell'attività imprenditoriale.
\r\nDi conseguenza, con riferimento al beneficio spettante ai soci di società di persone per gli interventi di recupero effettuati sui suddetti beni "patrimonio"[5], la portata applicativa della C.M. 57/E/1998 risulterebbe, alla luce della citata ordinanza, fortemente limitata, escludendo l'agevolazione per gli immobili posseduti dalle imprese di gestione immobiliare e locati a terzi, in quanto idonei a produrre reddito d'impresa ancorché determinato sulla base dei redditi fondiari.
\r\n[1] Ai sensi dell'art. 5 del D.P.R. 917/1986 – TUIR.
[2] Cfr. Cass. Sentenze n. 12393 del 9 dicembre 1998 e n. 12386 del 6 luglio 2004.
[3] L'art. 40, comma 1, stabilisce che "non si considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi ad imprese commerciali", mentre l'art. 77 prevede che "per le società in nome collettivo e in accomandita semplice (...) si considerano relativi all'impresa tutti i beni ad essa appartenenti".
[4] In pratica, si deve trattare di fabbricati produttivi di reddito fondiario, tra i quali rientrano i beni patrimonio (ai sensi dell'art. 90 del TUIR).
[5] Ossia quelli posseduti dall'impresa e locati a terzi.
1 allegato
\r\nClassificazione dei rifiuti: le novità per il settore
Il 1° giugno sono entrate in vigore le nuove regole comunitarie per la classificazione dei rifiuti e in particolare:
\r\n- il regolamento europeo 1357/2014 che sostituisce l'allegato I alla Parte Quarta del D.Lgs. 152/2006 e contiene i nuovi criteri per l'attribuzione delle caratteristiche di pericolo;
- la decisione 2014/955/UE che sostituisce l'allegato D alla Parte IV del D.Lgs. 152/2006 e contiene l'elenco aggiornato dei codici CER.
La nuova normativa è direttamente applicabile senza necessità di alcun recepimento da parte degli Stati Membri. Il Ministero dell'Ambiente ha comunque deciso di predisporre un decreto, i cui tempi di emanazione non sono ancora noti, per consentire la corretta trasposizione della norme europee nel Codice dell'ambiente (D.Lgs. 152/2006).
Con una nota l'Ance fornisce alcune prime indicazioni per la corretta applicazione della nuova normativa sulla classificazione dei rifiuti.
In allegato la nota dell'Ance, i nuovi codici CER, il regolamento europeo 1357/2014, lo schema di procedura per il Sistri e il parere del Consiglio di Stato del 15 maggio 2015.
\r\n5 allegati
\r\nLa nuova classificazione dei rifiuti
riassunto sistri
riassunto_regolamento
Nuovi codici CER - 2015
consiglio di Stato dm classificazione
Rivalutazione delle aree edificabili dei privati – I chiarimenti della R.M. 53/E/2015
Efficacia della rivalutazione delle aree edificabili possedute da privati anche nell'ipotesi in cui la perizia di stima, redatta prima della cessione del terreno, sia stata giurata in data successiva alla vendita.
L'indicazione, nel rogito, di un corrispettivo inferiore al valore risultante dalla perizia di stima consente comunque il calcolo della plusvalenza, nonché delle imposte di registro ed ipo-catastali in base al valore periziato, a condizione che nell'atto venga menzionata anche la rivalutazione del terreno.
In tale ipotesi, quindi, restano salvi gli effetti della rivalutazione in termini di risparmio d'imposta in fase di cessione del terreno.
Questi i chiarimenti della Risoluzione n.53/E del 27 maggio 2015, con la quale l'Agenzia delle Entrate torna a pronunciarsi sulla disciplina fiscale della rideterminazione del valore dei terreni edificabili (ed agricoli) posseduti da privati, ai sensi dell'art.7 della legge 448/2001 ed oggetto, nel tempo, di diverse proroghe e riaperture di termini.
Come noto, da ultimo, la possibilità di rideterminare il valore d'acquisto dei terreni edificabili ed agricoli è stata ammessa per le aree possedute da privati non esercenti attività commerciale alla data del 1° gennaio 2015, mediante la redazione di una perizia giurata di stima ed il versamento di un'imposta sostitutiva delle imposte sul reddito (art.1, co.626-627 della legge 190/2014 – legge di Stabilità 2015)[1].
Contestualmente, è stato previsto il raddoppio della predetta imposta sostitutiva dal 4% all'8% dell'intero valore rivalutato delle aree, da effettuarsi in unica rata entro il 30 giugno 2015, ovvero in 3 rate annuali di pari importo da corrispondere entro il 30 giugno di ciascuna delle annualità 2015, 2016 e 2017.
In sostanza mediante la rivalutazione, i possessori possono utilizzare il nuovo valore dell'area come riferimento ("nuovo valore d'acquisto") ai fini del calcolo delle imposte sui redditi (ossia della cd. "plusvalenza" – artt.67 e 68 del D.P.R. 917/1986 – TUIR) e delle imposte d'atto dovute in fase di cessione del terreno.
Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate si è pronunciata sui seguenti aspetti:
giuramento della perizia di stima dopo la cessione dell'area.
In merito, con la R.M. 35/E/2015 l'Agenzia delle Entrate, mutando il proprio precedente orientamento[2], chiarisce che non si decade dal beneficio della rivalutazione nell'ipotesi in cui il giuramento della perizia di stima sia effettuato in una data successiva alla cessione dell'area.
In pratica, laddove la perizia sia stata redatta prima del rogito e richiamata in tale atto, vengono fatti salvi gli effetti della rivalutazione, a prescindere dal fatto che il giuramento avvenga in un momento successivo;
indicazione nel rogito di un corrispettivo inferiore al valore rivalutato dell'area.
Come noto, l'art.7, co.6, della legge 448/2001 stabilisce che il nuovo valore rivalutato dell'area costituisce «il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale».
Tale disposizione stabilisce che, in presenza della rivalutazione, "il valore minimo di riferimento" ai fini del calcolo delle predette imposte è proprio il valore rivalutato dell'area.
Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate, richiamando precedenti chiarimenti in materia[3], distingue due ipotesi relative alla circostanza che nell'atto di cessione venga indicato un corrispettivo inferiore a quello determinato mediante la perizia di stima. In particolare, viene precisato che:
- se la rivalutazione non viene richiamata nell'atto, il contribuente si espone al rischio di una rettifica da parte dell'Amministrazione finanziaria (ai fini IRPEF e delle imposte d'atto).
In caso di accertamento, la plusvalenza viene calcolata secondo le regole ordinarie, in base alla differenza fra il corrispettivo di cessione e l'originario prezzo d'acquisto dell'area (art.68 TUIR), e la rivalutazione effettuata perde efficacia[4].
Resta fermo che, prima della vendita, il possessore può procedere ad una nuova rivalutazione dell'area dalla quale risulti un minor valore[5], potendo, così, fruire di una tassazione inferiore in fase di cessione del terreno;
- se la rivalutazione viene richiamata nell'atto di cessione, la relativa plusvalenza e le imposte d'atto (registro ed ipo-catastali) vengono comunque calcolate in base al valore risultante dalla perizia.
In tal caso, la rivalutazione non perde efficacia e comporta un risparmio d'imposta al momento della vendita dell'area.
Alla luce dei chiarimenti della R.M. 53/E/2015, l'Agenzia delle Entrate invita i propri uffici a riesaminare ed eventualmente abbandonare le controversie pendenti, originatesi in materia.
[1] Cfr. ANCE "Legge di Stabilità 2015 - Pubblicazione in G.U. - Misure fiscali d'interesse per il settore" - ID n. 18852 dell'8 gennaio 2015.
[2]Cfr. C.M. 47/E/2011 e 1/E/2011. La posizione dell'Agenzia delle Entrate è stata rivista alla luce del consolidato orientamento della Corte di Cassazione sviluppatosi in materia negli ultimi anni (cfr. ordinanze 28 novembre 2013, n.26714; 14 maggio 2014 n.10561; 17 ottobre 2013, n.23660; 9 maggio 2013, n.11062; 13 dicembre 2012, n.22990 e sentenza 30 dicembre 2011, n.30729).
[3] Cfr. le C.M. 15/E/2002, 1/E/2013 e la R.M. 111/E/2010.
[4] L'Agenzia delle Entrate precisa, inoltre, che nell'ipotesi in cui lo scostamento tra il valore risultante dalla perizia ed il corrispettivo, di minor importo, indicato nell'atto sia poco significativo (a causa di un mero errore), potrà comunque essere utilizzato, per il calcolo delle imposte sui trasferimento, il valore rivalutato.
[5]Rispetto a quello risultante dalla prima rideterminazione – cfr. anche R.M. 111/E/2010.
1 allegato
\r\nAcquisto e vendita di abitazioni – Le novità nella Guida dell’Agenzia delle Entrate
Il credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa" può essere utilizzato in parte in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'acquisto della nuova abitazione, ed in parte in diminuzione dall'IRPEF, ovvero in compensazione con altre imposte.
Estensione da 6 a 18 mesi del termine, decorrente dalla fine dei lavori di ristrutturazione, per l'acquisto di abitazioni, cedute da imprese costruttrici/ristrutturatrici, agevolato con la detrazione IRPEF del 50%.
Queste le novità della «Guida dell'Agenzia delle Entrate Fisco e casa: acquisto e vendita», aggiornata al mese di aprile 2015, che fa il punto sul regime fiscale applicabile all'acquisto di abitazioni, che tiene conto delle recenti novità di prassi e normative.
In particolare, nella Guida vengono illustrate, fra l'altro:
o il credito d'imposta a favore dei contribuenti che, entro un anno dalla vendita di un'abitazione, acquistata con i benefici "prima casa", provvedano ad acquistare un'altra unità immobiliare, da adibire nuovamente ad abitazione principale[1].
A tal riguardo, riprendendo i chiarimenti contenuti nella C.M. 17/E/2015, l'Agenzia delle Entrate precisa che il credito d'imposta può essere utilizzato:
- in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'acquisto della nuova abitazione;
- «per l'intero importo», in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, o dall'imposta sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dall'IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
- in compensazione con altre imposte e contributi dovuti, ai sensi dell'art.17 del D.Lgs. 241/1997;
o la detrazione IRPEF del 50% per l'acquisto abitazioni poste all'interno di fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, ovvero da cooperative edilizie, che provvedono, entro diciotto mesi dal termine dei lavori, alla successiva vendita o assegnazione dell'immobile[2].
In tale ipotesi, si ricorda che la detrazione IRPEF del 50% va calcolata forfetariamente, su un importo pari al 25% del corrispettivo di acquisto, da assumere nel limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare
Con riferimento agli ulteriori argomenti di interesse, l'Agenzia delle Entrate illustra, altresì:
- il credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa", anche in forza di un atto a titolo gratuito[3].
- il regime fiscale (fini dell'imposta di Registro), del contratto preliminare.
- la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi dipendenti da mutui per l'acquisto, o costruzione, dell'abitazione principale[4].
[1]Come noto, l'art.7, co.1 e 2, della 448/1998 stabilisce che il credito d'imposta spettante è commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA versata all'atto del primo acquisto agevolato e non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA corrisposta per il secondo acquisto. Cfr. ANCE "Credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa" – La C.M. 17/E/2015 - ID N. 20312 del 29 aprile 2015.
[2] Come noto, accogliendo le istanze dell'ANCE, l'art.1, co. 48, della legge 190/2014, dal 1° gennaio 2015 ha esteso il termine a 18 mesi, originariamente fissato a sei dalla fine dei lavori di recupero del fabbricato, entro cui deve essere effettuata la cessione dell'abitazione. (Cfr. ANCE "Legge di Stabilità 2015 - Pubblicazione in G.U. - Misure fiscali d'interesse per il settore" - ID N. 18852 del 08 gennaio 2015 ed ANCE "Bonus per il recupero e la riqualificazione energetica degli edifici: le novità per il 2015" - ID n.18876 del 9 gennaio 2015).
[3] Ai sensi dell'art.7, co.1 e 2, della legge 448/1998.Cfr. ANCE "Agevolazione "prima casa" anche con riacquisto a titolo gratuito – R.M. 49/E/2015" - ID N. 20636 del 25 maggio 2015.
[4]Ai sensi dell'art.15, co.1, lett.b, e co.1-ter, del D.P.R. 917/1986 – TUIR.
1 allegato
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