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Locazioni brevi – Nuova guida dell’Agenzia delle Entrate

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L’Agenzia delle Entrate pubblica, sul proprio sito internet (www.agenziaentrate.gov.it), la Guida «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari» che fa il punto sull’applicazione della cedolare secca alle c.d. “locazioni brevi”.

Dopo il Provvedimento del 12 luglio 2017 e la Circolare 24/E del 12 ottobre 2017^{^[1]}, l’Agenzia delle Entrate torna sul tema delle locazioni brevi al fine di riepilogare le tipologie contrattuali interessate dalle novità e chiarire le nuove regole previste per gli intermediari.

Come noto, l’art. 4 del DL 50/2017 (cd. “Manovra Correttiva”), convertito dalla legge 96/2017^{^[2]} ha riconosciuto la possibilità di esercitare l’opzione per la cd. “cedolare secca” (con aliquota del 21%)^{^[3]} per le locazioni di immobili residenziali non superiori a 30 giorni.

Il regime della tassazione agevolata, inoltre, come ribadito nella Guida dell’Agenzia, si applica, su scelta del locatore, ai redditi derivanti da locazioni brevi:

- concluse a partire dal 1° giugno 2017,

- stipulate tra privati non esercenti attività di impresa^{^[4]}, anche tramite soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare inclusi i gestori di portali on line,

- aventi ad oggetto solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) ad uso abitativo (categoria catastale da A/1 a A/11, escluso A/10) situate in Italia e loro pertinenze,

- stipulate anche senza l’adozione di un particolare schema contrattuale,

- tali da prevedere servizi accessori alla locazione abitativa.

Si ricorda, infine, come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, che l’opzione della “cedolare secca” si applica, inoltre, anche ai corrispettivi derivanti dai contratti di sublocazione, dai contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario a favore di terzi, e dai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

[1]Cfr. ANCE “Locazioni brevi – I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella C.M. 24/E/2017” - del 13 ottobre 2017.

[2]Cfr. ANCE “Manovra correttiva – Pubblicata la conversione in legge del DL 50/2017” - del 27 giugno 2017.

^{^[3]}Come noto, la cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relativa addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. Cfr. l’art.3 del D.Lgs. 23/2011 (cd. “Federalismo fiscale municipale” – Cfr., anche Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011).

[4]A tal riguardo, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio dell’attività di impresa riguarda entrambe le parti. In particolare, sono “esclusi dall’ambito applicativo della norma, anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti” (C.M. 24/E/2017).

1 allegato

Locazioni brevi - Guida AdE

DL 148/2017 “Fiscale”: avvio dell’esame al Senato

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è all’esame, in prima lettura, in sede referente, della Commissione Bilancio del Senato, il disegno di legge di conversione del DL 148/2017 recante “Disposizioni urgenti in materia finanziaria e per esigenze indifferibili” (DDL 2942/S- Relatore il Sen. Bachisio Silvio Lai del Gruppo parlamentare PD).

Tra le principali misure previste si segnalano, in particolare, le seguenti:

- viene prevista l’estensione della definizione agevolata dei carichi fiscali e contributivi con la possibilità per i contribuenti che non hanno completato gli adempimenti della definizione agevolata introdotta con il DL 193/2016, di mettersi in regola e accedere alle agevolazioni previste per il pagamento del debito tributario o contributivo affidato all’agente della riscossione;

(art. 1)

- viene esteso l’ambito di applicazione del meccanismo della scissione dei pagamenti dell’IVA sull’acquisto di beni e servizi (cosiddetto split payment) - attualmente previsto per tutte le amministrazioni dello Stato, gli enti territoriali, le università, le aziende sanitarie e le società controllate dallo Stato - anche agli enti pubblici economici nazionali, regionali e locali, alle fondazioni partecipate da amministrazioni pubbliche e a tutte le società controllate dalla pubblica amministrazione;

(art. 3)

- viene disposta la parziale sterilizzazione degli aumenti delle aliquote IVA previsti per l’anno 2018, con la riduzione dell’aumento dell’aliquota IVA ridotta, che passerà dal 10% all’11,14%, anziché all’11,50%.

Riguardo all’aliquota IVA ordinaria, la stessa dal 2018 dovrebbe aumentare dal 22% al 25% (come previsto, da ultimo, dal DL 50/2017, convertito nella L.96/2017 - “manovra bis”). Sulla questione interverrà, peraltro, la prossima legge di bilancio, come si evince dal comunicato del Consiglio dei Ministri di approvazione della manovra (n. 51 del 16 ottobre 2017), con una “sterilizzazione totale delle clausole di salvaguardia per un totale di 15,7 miliardi”;

(art. 5)

- viene disposta la sospensione dei termini dei versamenti e degli adempimenti tributari e contributivi scadenti nel periodo compreso tra il 9 settembre 2017 e il 30 settembre 2018, per le persone fisiche che fino alla data del 9 settembre avevano la residenza o la sede operativa nei territori dei comuni colpiti da calamità naturali (Livorno, Rossignano marittimo e Collesalvetti). La misura si applica altresì ai soggetti diversi da persone fisiche aventi la sede legale nei territori suddetti. La sospensione non si applica alle ritenute che devono essere operate e versate dai sostituti di imposta. Per il solo comune di Livorno la sospensione è subordinata alla richiesta del contribuente che dichiari l’inagibilità della casa di abitazione dello studio professionale o dell’azienda.

I versamenti tributari sospesi dovranno essere effettuati in un’unica soluzione entro il 16 ottobre 2018. I pagamenti dei contributi previdenziali e assistenziali dovranno essere effettuati entro il 31 maggio 2018, anche mediante rateizzazione fino ad un massimo di 24 rate mensili.

(art. 2)

- viene disposto il rifinanziamento del Fondo sociale per occupazione e formazione per gli anni 2017-2025 e viene incrementata la dotazione del Fondo di garanzia per le piccole e medie imprese di 300 milioni di euro peri il 2017 e 200 milioni di euro per il 2018;

(artt. 8 e 9)

- viene prevista l’integrazione (da 700 miliardo milioni ad un 1 miliardo di euro) della misura dell’anticipazione di risorse a carico del Fondo solidarietà dell’Unione europea a favore delle zone del centro Italia colpite dal sisma, nelle more dell’accredito dei contributi da parte dell’Unione europea. Al reintegro delle anticipazioni si provvederà a carico dei successivi accrediti disposti dall’UE a titolo di contributo del Fondo di solidarietà suddetto;

(art. 10)

- viene istituito, nell’ambito del Fondo per la crescita sostenibile, uno specifico stanziamento destinato all’erogazione di finanziamenti in favore di imprese di grandi dimensioni che presentano rilevanti difficoltà finanziarie, ai fini della continuazione delle attività produttive e del mantenimento dei livelli occupazionali. A tal fine la dotazione del Fondo per il 2018 è incrementata di 300 milioni di euro. Con uno o più decreti del Ministro dello Sviluppo economico saranno stabiliti, nel rispetto della disciplina UE sugli aiuti di stato, modalità e criteri per la concessione, erogazione e rimborso dei finanziamenti;

(art. 11)

- viene rimodulato il finanziamento del contratto di programma-parte investimenti - delle Ferrovie dello Statocon un’autorizzazione di spesa di 420 milioni di euro per l’anno in corso. Vengono rifinanziati la bonifica ambientale e rigenerazione urbana del comprensorio Bagnoli-Coroglio (27 milioni di euro per il 2017) e del Comune di Matera (3 milioni di euro per il 2017).

(artt. 15 e 17)

Nel testo sono previste, inoltre, disposizioni in materia di: missioni internazionali (art. 6); aggiornamento ottava salvaguardia pensionistica (art. 8, comma 1); trasparenza societaria (art. 13), revisione della disciplina della golden powere di controllo degli investimenti extra UE (art. 14).

Il decreto legge scade il 15 dicembre 2017.

Super e iper ammortamento nel leasing - R.M. 132/E/2017

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Riconosciuta la possibilità di usufruire delle agevolazioni del super e iper ammortamento anche all’investitore che decide di acquistare il bene in locazione finanziaria, dopo aver effettuato l’ordine e versato l’acconto.

L’Agenzia delle Entrate, con la R.M. n. 132/E del 24 ottobre 2017, è intervenuta in materia di super e iper ammortamento nel caso di acquisto in leasing, risolvendo positivamente la questione inerente la possibilità di usufruire delle agevolazioni anche nelle ipotesi in cui l’investitore decida di acquistare il bene tramite locazione finanziaria, dopo aver effettuato l’ordine e versato l’acconto del 20% del costo di acquisizione.

Come noto, il cd. “superammortamento”, ovvero la possibilità di ammortizzare il 40% in più del costo d’acquisto^{^[1]} dei beni strumentali nuovi e il cd. “iperammortamento”, ovvero la possibilità di ammortizzare il 250% in più del costo d’acquisto di beni materiali digitali, sono stati prorogati dalla Leggen. 232/2016[2] (Legge di Bilancio 2017), sino al 31 dicembre 2017.

In entrambi i casi viene riconosciuta agli investitori la possibilità di usufruire di tali benefici anche per gli investimenti effettuati entro il più ampio termine del 30 giugno 2018 in caso di superammortamento e del 30 settembre 2018 in caso di iperammortamento purché, entro il 31 dicembre 2017, si siano verificate almeno due condizioni:

- accettazione dell’ordine da parte del venditore

- pagamento del 20% del costo di acquisizione.

Sulla possibilità di usufruire dell’agevolazione anche per gli acquisti in leasing, l’Agenzia delle Entrate è già intervenuta con la Circolare n. 4/E del 30 marzo 2017 chiarendo che super e iper ammortamento spettano anche agli acquisti effettuati tramite locazione finanziaria se, entro il 31 dicembre 2017, il contratto di leasing è stato sottoscritto da entrambe le parti e il maxicanone del 20% è stato versato alla società di leasing.

La questione oggetto della Risoluzione in commento, invece, concerne la possibilità di fruire delle agevolazioni nell’ipotesi in cui l’investitore decida di acquistare tramite locazione finanziaria in un secondo momento, ovvero dopo aver effettuato l’ordine e dopo aver versato l’acconto (avendo l’intenzione iniziale di procedere al mero acquisto del bene agevolato).

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, richiamando il principio “di non discriminazione degli investimenti in base alla modalità di fruizione degli stessi”, si pronuncia positivamente, ammettendo la fruizione del beneficio anche nei casi di acquisto in leasing “tardivo”.

L’Amministrazione finanziaria configura, a tal proposito, due modalità attuative:

- l’investitore decide di “compensare” l’acconto al fornitore con il maxicanone dovuto alla società di leasing che provvederà a saldare quanto dovuto al venditore. In tal caso, l’Agenzia delle Entrate ritiene sufficiente che al 31 dicembre 2017 l’investitore abbia effettuato l’ordine ed abbia versato l’acconto del 20%, destinato poi a trasformarsi in maxicanone.

- il fornitore restituisce l’acconto ricevuto all’investitore e poi è la società di leasing a pagare il fornitore. In tal caso l’investitore potrà fruire della maggiorazione se, fermi restando gli adempimenti al 31 dicembre 2017, in sede di restituzione dell’acconto e stipula del contratto di leasing sia corrisposto al locatore un maxicanone almeno pari al suddetto acconto, e nel contratto di leasing venga richiamato l’ordine originario.

[1] Fiscalmente definito ai sensi dell’art.110, co.1, del DPR 917/1986.

[2] Ai sensi dell’art. 1, commi 8 e 9, della L. 232/2016 (Legge di Bilancio 2017).

Workshop “Gestione dei rifiuti aziendali e Tassa smaltimento SICINDUSTRIA AGRIGENTO, 26 ottobre 2017 ore 9.00

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Il seminario intende analizzare in chiave pratico operativa le novità 2017 sulle pratiche di gestione documentale dei rifiuti. Tra i "non rifiuti" merita particolare approfondimento l'analisi dei nuovi criteri per la dimostrazione della sussistenza dei requisiti per la qualifica dei residui di produzione come sottoprodotti e non come rifiuti. I requisiti e le condizioni richiesti per escludere un residuo di produzione dal campo di applicazione della normativa sui rifiuti sono valutati ed accertati alla luce del complesso delle circostanze e devono essere soddisfatti in tutte le fasi della gestione dei residui, dalla produzione all'impiego nello stesso processo o in uno successivo. Nel seminario si forniranno altresì aggiornamenti sul nuovo regolamento che riordina e semplifica la disciplina delle terre e rocce da scavo entrato in vigore il 22 agosto 2017.
In materia di Tassa Rifiuti molti dei problemi connessi all'individuazione delle superfici tassabili sono rimasti immutati, ma alcune modifiche normative, insieme a documenti di prassi (circolari e risoluzioni), sanciscono alcuni principi inderogabili ai quali le amministrazioni comunali si devono necessariamente attenere. Nel corso del seminario, perciò, si esamineranno, in particolare, le indicazioni relative all'esclusione prevista per le aree aziendali dove si producono rifiuti speciali e per i magazzini di materie prime e prodotti finiti, la riduzione o l'esenzione per i rifiuti avviati al recupero e le altre riduzioni previste dalle norme di riferimento.
Il seminario, in ultimo, ha lo scopo di fornire le informazioni necessarie a valutare quali sono gli adempimenti in materia di Contributo Ambientale Conai e di stimolare riflessioni su altre novità in tema di gestione degli imballaggi presentando le ultime novità sulla diversificazione del contributo per gli imballaggi in plastica.

PROGRAMMA

Mattina
Ore 9:00 - Registrazione dei partecipanti
Ore 9:15 - Saluto
Antonio Siracusa, Delegato Responsabile di Sicindustria Agrigento

Ore 9:30– 12:00 - Paolo Pipere, esperto in materia ambientale

Aggiornamenti su SISTRI e trasmissione via PEC dei formulari.
Introduzione sulle novità in tema di sottoprodotti.
Le esclusioni dal campo di applicazione dei rifiuti: Sottoprodotti alla luce del recente DM 264/2016 (in vigore dal 02/03/2017) e aggiornamento sul nuovo dPR n 120/2017 terre e rocce da scavo (in vigore dal 22/08/2017)

Tassa rifiuti: esenzioni e riduzioni per le imprese
Riferimenti normativi essenziali
Documenti di prassi
Le nozioni fondamentali: rifiuti speciali, rifiuti speciali assimilabili e rifiuti speciali assimilati agli urbani
Il presupposto impositivo e i soggetti obbligati
Esclusione per le aree aziendali dove si producono rifiuti speciali
Riduzione/esenzione per i rifiuti avviati autonomamente al recupero
Altre riduzioni
Il previsto passaggio alla “tariffa puntuale”
La ridefinizione dei criteri di assimilazione dei rifiuti speciali agli urbani: caratteri fondamentali della bozza di decreto ministeriale, aree aziendali escluse dalla tassazione e conseguenze per le imprese.

Ore 12:00 – 13:00 - Fabio Costarella/Concetta Dragonetto, Conai
La gestione dei rifiuti di imballaggio
Guida al Contributo Ambientale Conai
Le ultime novità Conai: la diversificazione del contributo per gli imballaggi in plastica

Ore 13:00 – 13:30
Incontri one to one (su preventiva prenotazione) con i relatori. Potranno venir discussi casi specifici relativi a criticità nella gestione del contributo Conai o più in generale nella gestione dei rifiuti.

MODERA Giusi Migliorisi, Area Ambiente e Sicurezza Sicindustria

LA PARTECIPAZIONE E’ GRATUITA.
Saranno accolte le iscrizioni fino ad esaurimento dei posti.
ATTENZIONE: Ai partecipanti verrà poi inviato via email un voucher per l’accesso gratuito ad una pubblicazione digitale “Prontuario sulla gestione dei rifiuti e rifiuti d’imballaggio” in fase di predisposizione.

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