Agevolazioni fiscali per il leasing abitativo – Nuove risposte dell’AdE

Per fruire dei benefici fiscali relativi all'acquisto dell'abitazione in leasing i requisiti anagrafici (under 35 anni) e reddituali (reddito complessivo non superiore a 55.000 euro) devono sussistere esclusivamente al momento della stipula del contratto.
Tra gli oneri accessori dei canoni di leasing, sui quali opera la detrazione IRPEF del 19%, rientrano i costi di stipula del contratto, mentre sono esclusi le spese relative ad eventuali contratti di assicurazione sugli immobili, nonché gli eventuali costi di intermediazione.
Questi alcuni dei chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate in risposta a quesiti in materia di fiscalità immobiliare formulati dalla stampa, in occasione del convegno "130 anni di Catasto tra storia e tecnologia", tenutosi lo scorso 20 aprile.
Come noto, infatti, l'art.1, co.76-84, della legge 208/2015 (legge di Stabilità 2016) ha introdotto il nuovo regime del contratto di leasing abitativo e, al contempo, ha previsto, sino al 2020, detrazioni IRPEF per i giovani che lo utilizzano per l'acquisto dell'abitazione principale[1].
In particolare, al fine di uniformare il trattamento fiscale del finanziamento dell'acquisto dell'abitazione principale in leasing a quello tramite mutuo ipotecario, a favore dei soggetti di età inferiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, la detrazione IRPEF del 19% (art.15 del TUIR)[2] viene estesa a:
- i canoni derivanti dal contratto di leasing, e relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro l'anno;
- il prezzo di riscatto dell'abitazione, per un importo non superiore a 20.000 euro.
La medesima detrazione, seppur con limiti massimi dimezzati (4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il prezzo di riscatto), viene riconosciuta anche ai soggetti di età pari o superiore a 35 anni, sempre con reddito complessivo massimo di 55.000 euro.
Tali agevolazioni sono efficaci relativamente ai contratti conclusi dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
Così come la detrazione IRPEF per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari, anche quella relativa ai canoni di leasing ed al prezzo di riscatto è riconosciuta per l'acquisto dell'abitazione principale.
Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate, nelle risposte fornite alla stampa specializzata, chiarisce che:
- l'età anagrafica ed il limite reddituale di 55.000 euro vanno verificatisolo al momento della stipula del contratto, e non rilevano per le successive annualità dello stesso.
In sostanza, viene chiarito che, successivamente alla sottoscrizione del contratto di leasing abitativo, i relativi benefici vengono mantenuti indipendentemente dall'età dell'utilizzatore, nonché dall'eventuale superamento della soglia di reddito complessivo di 55.000 euro;
- gli oneri accessori su cui applicare la detrazione IRPEF del 19% comprendono i costi di stipula del contratto di leasing, mentre non sono detraibili le spese sostenute per eventuali assicurazioni sugli immobili, nonché quelle relative all'attività di intermediazione.
Per completezza, si ricorda che la legge di Stabilità 2016 prevede, altresì, agevolazioni in tema di imposta di registro a favore delle società di leasing (o delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all'attività di leasing finanziario) che acquistano abitazioni "non di lusso[3], per poi concederle in leasing ad utilizzatori in possesso dei requisiti "prima casa".
In questa ipotesi, l'acquisto dell'abitazione è soggetto ad imposta di registro con aliquota agevolata pari all'1,5% (anziché quella ordinaria del 9%).
Viene, poi, prevista l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale per le cessioni, da parte degli utilizzatori, del contratto di leasing, anche in caso di applicazione dell'IVA[4].
In particolare, l'aliquota del registro è pari al:
- 1,5% nel caso di cessione del contratto di leasing a favore di soggetti per i quali ricorrono i requisiti "prima casa" (di cui alla nota II-bis, all'art.1, della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986);
- 9% nel caso di cessione del contratto di leasing a soggetti non in possesso dei citati requisiti.
Anche le norme in materia di imposta di registro sono efficaci a decorrere dal 1° gennaio 2016 e sino al 31 dicembre 2020.
Sul punto, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta con la C.M. 12/E/2016, confermando che ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro con aliquota pari all'1,5%:
- l'abitazione deve essere una «prima casa» per l'utilizzatore e non anche la sua «abitazione principale»[5];
- i requisiti «prima casa» possono essere dichiarati dall'utilizzatore, sia intervenendo volontariamente nell'atto d'acquisto dell'abitazione stipulato tra il venditore e la società di leasing, sia nel contratto di leasing che, in questo caso, dovrà comunque essere registrato unitamente all'atto d'acquisto dell'immobile;
- l'enunciazione, nell'atto d'acquisto, del contratto di leasing comporta la necessaria registrazione anche di quest'ultimo nella misura fissa di € 200 (art.22, DPR 131/1986).
[1] Cfr. ANCE "Legge di Stabilità 2016 – Pubblicazione in Gazzetta Ufficiale" - ID N. 23273 del 13 gennaio 2016, "Agevolazioni per il leasing abitativo – La Guida del MEF" - ID n.24013 del 10 marzo 2016 e "Il pacchetto casa della Stabilità 2016 – Chiarimenti ufficiali dell'AdE" – ID N.24370 dell'11 aprile 2016.
[2] Sul punto, si ricorda che in base alla predetta disposizione gli interessi passivi pagati per i mutui ipotecari, relativi all'acquisto dell'abitazione principale, sono deducibili in misura pari al 19%, sino ad un massimo di 4.000 euro annui.
[3] Ovvero le abitazioni non accatastate nelle categorie A/1-abitazioni di tipo signorile, A/8-abitazioni in ville o A/9-castelli, palazzi di pregio artistico e storico.
[4]In pratica, si supera il principio di alternatività IVA/registro, stabilito dall'art.40 del DPR 131/1986, che, al fine di evitare la doppia tassazione proporzionale, prevede l'applicazione del registro in misura fissa in presenza di operazioni già assoggettate ad IVA.
[5] Ossia non deve costituire necessariamente l'abitazione nella quale il contribuente, o i suoi familiari, dimorino abitualmente (art.15, co.1, lett.b, DPR 917/1986).

2 allegati

Quesiti Sole 24 Ore
Convegno

“DL Banche” – In Gazzetta Ufficiale la legge di conversione

Confermata l'applicazione, per il 2016, delle imposte di Registro ed Ipo-Catastali in misura fissa (ciascuna pari a 200 euro) a favore delle persone fisiche in possesso dei requisiti "prima casa" che acquistano abitazioni nell'ambito di aste giudiziarie o procedure analoghe.

La medesima agevolazione resta ferma anche per le imprese che acquistano, sempre in fase d'asta giudiziaria, beni immobili a condizione che siano rivenduti nei due anni successivi.

Lo prevede la legge 8 aprile 2016, n.49, di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 14 febbraio 2016, n.18 recante «Misure urgenti concernenti la riforma delle banche di credito cooperativo, la garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze, il regime fiscale relativo alle procedure di crisi e la gestione collettiva del risparmio» (cd. "DL Banche"), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n.87 del 14 aprile 2016 ed in vigore dal 15 aprile 2016.

Come noto, durante la fase di conversione in legge, è stato riscritto l'art.16 del DL 18/2016, relativo al regime agevolativo di detassazione, ai fini delle imposte d'atto, per i trasferimenti immobiliari avvenuti nell'ambito di aste giudiziarie a seguito di procedure di espropriazione immobiliare o di procedure fallimentari[1].

In particolare, gli acquisti di immobili effettuati all'asta dal 16 febbraio 2016 al 31 dicembre 2016 vengono agevolati con l'applicazione delle imposte di Registro ed Ipo-Catastali in misura fissa (pari a 200 euro ciascuna) in favore degli acquirenti:

o persone fisiche, non esercenti attività d'impresa, in possesso dei requisiti "prima casa" (ai sensi della nota II-bis all'art.1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986).

In sostanza, l'agevolazione opera nei confronti delle persone fisiche che acquistino all'asta abitazioni da destinare a "prima casa".
In tale ipotesi, non opera l'obbligo di rivendere l'immobile entro due anni dall'acquisto[2].

Resta fermo che si decade dal beneficio in caso di dichiarazione mendace nell'atto (relativa la possesso dei benefici "prima casa"), ovvero di rivendita dell'abitazione nel quinquennio, come previsto nella citata nota II-bis;

o che svolgono attività d'impresa, a condizione che la rivendita dello stesso fabbricato avvenga entro ventiquattro mesi dall'acquisto[3].

In caso di mancata rivendita entro il biennio, le imposte d'atto (Registro ed Ipo-Catastali) sono dovute nella misura ordinaria, con l'applicazione della sanzione amministrativa del 30%, nonché degli interessi di mora (art.55, co.4, del D.P.R. 131/1986 – TUR).

Per completezza, si ricorda che l'ANCE durante l'iter parlamentare del Provvedimento ha intrapreso le più opportune iniziative, evidenziando la necessità di misure analoghe per favorire le permute immobiliari tra imprese di costruzioni e acquirenti privati.

[1] Si tratta, rispettivamente, delle procedure di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV del codice di procedure civile, o di vendita, di cui all'art.107 del R.D. 267/1942. Per la modifica del regime di detassazione degli acquisti di immobili all'asta durante l'iter parlamentare di conversione in legge, cfr. ANCE "DL Banche n.18/2016 – Registro agevolato per l'acquisto all'asta della 1° casa" - ID n. 24100 del 18 marzo 2016.
[2]Stabilito, invece, in caso di acquisto all'asta effettuato da imprese, come di seguito illustrato.
[3] Per non incorrere nella decadenza dai benefici, la società acquirente dovrà dichiarare nell'atto che intende rivendere il fabbricato nei due anni successivi.Dalla scadenza del biennio decorrono anche i termini per l'accertamento delle maggiori imposte dovute.

1 allegato

legge 8 aprile 2016, n.49

Bollettino degli Appalti della Regione Sicilia n.17

In allegato nell'area riservata sezione documenti è stato pubblicato il Bollettino degli Appalti della Regione Sicilia n.17 del 26 aprile 2016.