Meno vincoli per gli interventi di demolizione e ricostruzione nei centri storici

La circolare congiunta del Ministro delle Infrastrutture De Micheli e del Ministro della Pubblica Amministrazione Dadone  fornisce dei chiarimenti interpretativi su alcune criticità emerse dopo l’entrata in vigore dell’articolo 10 del Decreto Legge 76/2020 sulla nuova disciplina degli interventi di demolizione e ricostruzione.

La circolare, contiene degli indubbi aspetti positivi appoggiando una interpretazione della norma tesa ad allentare i limiti che il DL 76/2020 ha introdotto per gliinterventi di demolizione e ricostruzione per gli immobili ricadenti nei centri storici.

Il testo si sofferma su due specifiche disposizioni, oggetto di modifica dal DL 76/2020, ossia gli articoli 2bis e 3 del DPR 380/2001 relativi alle norme sulle distanze per gli interventi di demolizione e ricostruzione e la nuova definizione di ristrutturazione edilizia.

Nuova definizione della ristrutturazione edilizia (art. 3 DPR 380/2001)

In merito alla nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” le indicazioni riguardano:

• Caratteristiche tipologiche

Nel ricordare che la modifica apportata dal DL n. 76/2020 ha ampliato la definizione di ristrutturazione edilizia che ora ricomprende tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione dove risulti modificata la sagoma, il prospetto, il sedime e le caratteristiche tipologiche (fatto salvo quanto si dirà per gli immobili vincolati), la circolare  precisa che il riferimento alle “caratteristiche tipologiche” dell’edificio preesistente attiene esclusivamente gli aspetti architettonici e funzionali dell’edificio e non la destinazione d’uso.

Su questo si precisa che il chiarimento non è finalizzato ad impedire nell’ambito degli interventi di ricostruzione le modifiche di destinazione d’uso (le quali sono già ammesse dalla normativa vigente) ma è funzionale a consentire che, nei casi in cui è necessario rispettare le caratteristiche tipologiche es. nel caso di immobili soggetti a vincolo sia comunque possibile eseguire dei cambi di destinazione d’uso.

• Incrementi volumetrici

A seguito delle modifiche operate dal DL 76/2020 sono consentiti, nell’ambito della ristrutturazione edilizia, gli interventi di demolizione e ricostruzione con incrementi di volumetria:

• per l’adeguamento alla normativa antisismica (come già previsto nel testo previgente), ma ora anche per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;
• per finalità di rigenerazione urbana nei “soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali”.

In merito a tale ultima possibilità la circolare specifica che l’incremento volumetrico deve essere però finalizzato a obiettivi di rigenerazione urbana, da intendersi – in assenza di una definizione normativa generale – come riferita a qualunque tipologia di interventi edilizi che, senza prevedere nuove edificazioni, siano intesi al recupero e alla riqualificazione di aree urbane e/o immobili in condizioni di dismissione o degrado. 

• Immobili soggetti a vincolo e immobili ricadenti nei centri storici

Si conferma che, nel caso in cui gli interventi di demolizione e ricostruzione riguardino immobili soggetti a vincolo ai sensi del Dlgs 42/2004, per inquadrare l’intervento nella ristrutturazione edilizia sarà necessario rispettare le caratteristiche preesistenti (prospetti, sedime, caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, quest’ultima secondo le indicazioni sopra richiamate).

Per quanto riguarda gli edifici ubicati nelle zone A di cui al DM  1444/1968 e in zone a queste assimilate dai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici ovvero nelle aree comunque di particolare pregio storico o architettonico,  la Circolare specifica che in questi casi il rispetto delle caratteristiche preesistenti (previsto per gli edifici vincolati) “è solo tendenziale, essendo espressamente fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici”.

In sostanza la Circolare sembra voler offrire, aderendo a quanto richiesto dall’ANCE, una interpretazione meno rigorosa per le zone A ed a quelle assimilate individuando delle fattispecie in cui in qualche modo sarà possibile prescindere dal rispetto delle condizioni poc’anzi evidenziate.

La Circolare specifica infatti che sono fatte salve:

• eventuali disposizioni di leggi regionali, che consentano, anche per le aree in questione, interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione anche con limiti meno stringenti di quelli individuati dall’art. 3 del testo unico per gli edifici vincolati ex d.lgs. n. 42/2004;
• eventuali previsioni degli strumenti urbanistici (sia generali che attuativi) con cui si consentano, anche per le zone A e assimilate e per i centri storici, interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione entro limiti meno stringenti di quelli ordinariamente stabiliti dalla norma primaria in esame.

La clausola di “salvezza” consente, inoltre,  di ritenere ammissibili anche per gli edifici ubicati in dette zone le variazioni imposte dalla normativa antisismica, energetica, sull’accessibilità etc

Demolizione e ricostruzione e rispetto delle distanze (art. 2bis del DPR 380/2001)

• Ambito di applicazione e mantenimento delle distanze preesistenti in caso di incentivi volumetrici

La norma contenuta nel comma 1ter dell’articolo 2bis del DPR 380/2001, come modificata dal DL 76/2020,  consente per gli interventi di demolizione e ricostruzione il mantenimento delle distanze preesistenti tra gli immobili in caso di modifica della sagoma, dell’area di sedime e dell’altezza del fabbricato demolito nonché anche in caso di incentivi volumetrici.

La circolare, in merito a tale disposizione, ha specificato che:

• la previsione è testualmente riferita ad “ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici”, e quindi indipendentemente dalla ascrivibilità degli interventi alla categoria della ristrutturazione edilizia o a quella della nuova costruzione;
• il mantenimento delle distanze preesistenti è consentito anche per gli “incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento” da intendersi  come riferito non a qualsiasi incremento volumetrico, ma solo a quelli aventi carattere di “incentivo”, ad esempio perché attribuiti in forza di norme di “piano casa” ovvero aventi natura premiale per interventi di riqualificazione.

Destano delle perplessità le indicazioni con le quali si stabilisce che le previsioni contenute nel comma 1ter dell’art. 2bis del DPR 380/2001 sono volte a specificare che il mantenimento delle distanze preesistenti è consentito “se non è possibile la modifica dell’area di sedime”. Si ritiene, infatti,  che tale interpretazione non sia aderente al testo normativo che, in particolare, prevede che la ricostruzione è consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti “anche” qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime.

• Zone A e piano di recupero

Aderendo a quanto auspicato dall’ANCE la circolare interviene a fornire dei chiarimenti in merito alla disposizione contenuta nel terzo periodo del comma 1ter dell’articolo 2bis del DPR 380/2001 la quale prevede che “Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela”

In particolare si chiarisce che la norma:

• è una specificazione delle previsioni in tema di distanze e quindi deve essere interpretata nel senso che, per gli immobili ricadenti nelle zone A o in zone assimilate a queste dai piani urbanistici comunali, ovvero nei centri e nuclei storici consolidati o in aree comunque di particolare pregio storico o architettonico, la ricostruzione dell’edificio può avvenire nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti e usufruire degli eventuali incentivi volumetrici se l’intervento sia contemplato nell’ambito di un piano urbanistico di recupero e di riqualificazione particolareggiato di competenza comunale;
• fa salve “le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti”, e quindi la facoltà che le Amministrazioni preposte alla pianificazione del territorio, nei rispettivi ambiti di competenza, di dettare prescrizioni diverse e anche meno rigorose per l’effettuazione degli interventi in discorso;
• nel riportare il riferimento agli strumenti di pianificazione “vigenti” la disposizione opera  un rinvio generale al potere di pianificazione esercitabile in ogni tempo dalle amministrazioni competenti.
• nel  richiamare i “pareri degli enti preposti alla tutela” è da intendere solo come necessità,  laddove risultino vincoli insistenti sui singoli edifici o sulle aree interessate dagli interventi, di acquisire l’eventuale parere delle Autorità preposte e non di introdurre un nuovo vincolo legale esteso a tutte le aree cui la previsione è riferita.
   

In allegato la Circolare del MIT e della Funzione Pubblica

Circolare_MIT e Funzione Pubblica

Superbonus 110%: difformità edilizie e condominio

Il Decreto "Agosto" n. 104/2020, nel testo finale risultante dalla conversione in legge (Legge n. 126/2020, in vigore dal 14 ottobre 2020, pubblicata nella G.U. n. 253 del 13 ottobre 2020) ha ulteriormente modificato l'art. 119 del D.L n. 34/2020 che disciplina il cd. Superbonus 110% con alcune significative novità che interessano gli interventi da realizzarsi sulle parti comuni degli edifici condominiali.

1. Le eventuali difformità edilizie presenti nelle singole unità immobiliari non saranno di ostacolo all'esecuzione degli interventi sulle parti comuni degli edifici agevolabili con il Superbonus 110%.

Il nuovo comma 13-ter dell'articolo 119 D.L. n. 34/2020 dispone, infatti che: "Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».

Poiché la presenza di eventuali difformità rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo edilizio originario rendeva impossibile l'utilizzo del Superbonus 110%, il Parlamento, nella legge di conversione al decreto legge 104, ha approvato una norma che consente, almeno in parte, di superare la questione.

L'obiettivo è di semplificare le asseverazioni da parte dei tecnici preposti alla redazione dello stato legittimo degli edifici plurifamiliari: in questi casi sarà sufficiente attestare la conformità urbanistica ed edilizia delle sole parti comuni degli edifici interessati dagli interventi con esclusione delle verifiche sulle singole unità immobiliari ossia sulle parti di proprietà esclusiva.

Con l'occasione si ricorda che l'accertamento dello "stato legittimo" di un edificio costituisce il punto di partenza per poter eseguire un nuovo intervento edilizio sul medesimo immobile sia per l'applicazione di eventuali agevolazioni fiscali (art. 49, DPR 380/01 TUE)

Recentemente con il Decreto Legge "Semplificazioni" n. 76/2020, come convertito con la Legge 120/2020, è stata introdotta all'articolo 9-bis del DPR 380/2001 la definizione di stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare la quale è ricavabile "dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa al quale si aggiungono gli eventuali titoli abilitativi edilizi e quello relativo all'ultimo intervento che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio lo stato legittimo è, invece, desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli abilitativi successivi".

Il Decreto Legge 76/2020, a complemento di ciò è intervenuto anche sul tema delle tolleranze costruttive introducendo l'articolo 34-bis al DPR 380/2001 aggiungendo altre fattispecie (es. irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità) al già presente 2% per le misure lineari (vedi news..

Si sottolinea che per le difformità eccedenti quelle indicate nell'art. 34 bis del DPR 380/01 sarà necessario avviare, ove consentito, un procedimento per conseguire il titolo abilitativo in sanatoria.

2. Tutti gli interventi che usufruiscono del Superbonus e che riguardano le parti comuni dei condomini sono approvati a maggioranza semplice.

Come auspicato dall'ANCE, che si era fatta promotrice di analoga proposta emendativa, il nuovo comma 9-bis dell'articolo 119 D.L. n. 34/2020 prevede che l'approvazione di tutti gli interventi antisismici e di efficienza energetica ammessi al bonus potenziato del 110% siano approvati da parte dell'assemblea condominiale con la maggioranza "semplice" degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio (50%+1 degli intervenuti e 334 millesimi). Si evidenzia che tale deroga ai criteri di approvazione previsti dal codice civile sembrerebbe però circoscritta alle sole tipologie di interventi individuati dall'articolo 119 D.L. 34/2020.

E' opportuno poi ricordare che, ai sensi dell'articolo 1137 comma 1 del Codice Civile, le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini compresi quelli dissenzienti.

La stessa maggioranza si utilizzerà, se la questione è inserita nell'ordine del giorno, per decidere se avvalersi della cessione del credito o dello sconto in fattura. Tale specificazione, inserita durante l'iter di conversione in legge potrebbe prestarsi, tuttavia, ad alcuni dubbi di ordine pratico e interpretativi che si auspica possano essere chiariti quanto prima. Ad esempio se la decisione sia vincolante o meno, per l'aspetto cessione del credito/sconto in fattura, anche per coloro che pur essendosi espressi favorevolmente in assemblea, decidano comunque di adottare metodi di pagamento diversi ovvero che abbiano espresso parere contrario alla delibera assunta con la maggioranza sopra ricordata.

3. Le riunioni delle assemblee di condominio possono svolgersi anche mediante piattaforme telematiche purché i condòmini siano d'accordo.

Con una modifica all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile il decreto Agosto accoglie, quanto auspicato dall'ANCE, circa la possibilità di agevolare il più possibile lo svolgimento delle assemblee condominiali soprattutto in questa delicata fase di emergenza sanitaria ancora in corso che esige il rispetto di diverse misure precauzionali nelle ipotesi di compresenza di più persone.

La norma prevede che nell'avviso di convocazione debba essere indicato il luogo di svolgimento dell'assemblee che potrà, quindi, essere, anche in via esclusiva, un luogo virtuale ossia una delle tante piattaforme normalmente utilizzate per le videoconferenze. L'amministratore di condominio dovrà tuttavia assicurarsi che tutti i condomini siano d'accordo ad utilizzare la modalità telematica. Diversamente occorrerà prevedere lo svolgimento della riunione in presenza almeno di coloro che abbiano manifestato contrarietà.

Domicilio digitale obbligatorio dal 1 ottobre 2020

Entro il 1 ottobre 2020 le imprese, in forma societaria o individuale, (queste ultime attive e non soggette a procedura concorsuale), già iscritte al Registro delle imprese, che non avessero ancora comunicato il proprio domicilio digitale o sia stato cancellato d’ufficio, ovvero seppur dichiarato sia inattivo, dovranno regolarizzare la propria posizione con la relativa comunicazione al Registro delle Imprese competente per territorio.

La mancata comunicazione comporterà l’assegnazione d’ufficio di un nuovo e diverso domicilio digitale e l’irrogazione di una sanzione amministrativa ai sensi dell’art. 2630 del codice civile, in misura raddoppiata, per le società, e  in misura triplicata, come indicata dall’art. 2194 del codice civile, per le imprese individuali.

E’ quanto prevede l’articolo 37 del Decreto Legge 76/2020 (convertito in legge 120/2020) recante “Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale” .

Si ricorda che nel concetto di “domicilio digitale” oltre alla Pec (Posta elettronica certificata) sono ora compresi i servizi elettronici di recapito certificato qualificato (Sercq), come definiti dal regolamento (Ue) 23 luglio 2014 n. 910 del Parlamento europeo (il cosiddetto Regolamento eIDAS), servizi che però ancora non sono stati attuati e quindi allo stato attuale vi è  l'obbligo della PEC.

Tale obbligo vale anche per i professionisti e nel caso non comunichino il proprio domicilio digitale all’albo o elenco di appartenenza, è previsto l’obbligo di diffida ad adempiere, entro 30 giorni, da parte dello stesso Collegio o Ordine di appartenenza.

In allegato l’art. 37 del Decreto Legge 76/2020

Articolo 37 DL 16-07-2020 n_76