Registrazione dei contratti di locazione – I chiarimenti dell’AdE

Confermata la piena solidarietà, tra locatore e conduttore, relativamente all'obbligo di registrazione e pagamento dell'imposta di registro per i contratti di locazione di immobili, anche alla luce delle recenti novità contenute nella legge di Stabilità 2016.

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In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione confermata, altresì, la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso, mediante il pagamento della sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria applicabile in caso di accertamento formale della violazione.

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Queste alcune delle risposte fornite dall'Agenzia delle Entrate ai quesiti formulati dalla Stampa specializzata, in occasione di un convegno tenutosi il 20 aprile scorso.

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Come noto, l'art. 1, co. 59, della legge di Stabilità 2016, modifica la normativa civilistica delle locazioni di immobili ad uso abitativo, stabilendo l'obbligo per il locatore di provvedere alla registrazione del relativo contratto di locazione, nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della stipula[1].

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Sul punto, l'Agenzia delle Entrate chiarisce che tale modifica non ha rilievo e non produce effetti sulla normativa fiscale dei contratti di locazione, secondo cui:

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· tutte le parti contraenti (locatore e conduttore) sono obbligati a richiedere la registrazione del contratto di locazione, redatto mediante scrittura privata non autenticata, (art. 10, co. 1, lett. a, del D.P.R. n. 131/1986);

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· [2] ed entrambi sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta dovuta(art. 57, co. 1, del D.P.R. n. 131/1986).

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Sul punto, si ricorda che sia l'obbligo di registrazione del contratto, che il pagamento della relativa imposta grava, altresì, in via solidale, anche nei confronti dell'agente immobiliare, laddove con la propria attività abbia partecipato alla conclusione del contratto (art. 10, co. 1, d-bis e 57, co. 1-bis, del D.P.R. n. 131/1986).

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Inoltre, l'Agenzia delle Entrate, anche alla luce delle citate modifiche apportate dalla legge di Stabilità 2016, conferma l'applicabilità della disciplina sanzionatoria prevista nelle ipotesi di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché la possibilità per le parti di avvalersi dell'istituto del ravvedimento operoso[3].

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[1] L'art. 1, co. 59, legge n. 208/2015, ha riscritto ex novo il testo dell'art. 13 della legge 431/1998. In particolare, al co. 1, viene previsto che il locatore:
- deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla sottoscrizione;
- una volta avvenuta la registrazione, nei successivi 60 giorni, deve dare "documentata comunicazione" al conduttore, nonché all'amministratore del condominio.
[2] Ai sensi dell'art.8 legge 392/1978.
[3] L'art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997, prevede l'istituto del ravvedimento operoso che consente di regolarizzare la propria posizione con il Fisco versando una sanzione ridotta (che varia in funzione dei giorni di ritardo) rispetto a quella ordinaria applicabile
Affinché il ravvedimento possa ritenersi perfezionato, occorre che l'Amministrazione Finanziaria non abbia proceduto a contestare qualsiasi procedura di accertamento della violazione commessa.

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1 allegato

risposte 

“Bonus mobili” ed IVA su “beni significativi” – Nuove risposte dell’AdE

Confermata l'applicabilità del "bonus mobili" nell'ipotesi di acquisto di abitazioni interamente ristrutturate da imprese di costruzione/ristrutturazione o da cooperative edilizie.

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La disciplina IVA sui "beni significativi" opera unicamente nell'ipotesi di committenti privati, mentre è esclusa se il consumatore finale è un soggetto passivo IVA.

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Queste alcune delle risposte fornite dall'Agenzia delle Entrate a quesiti in materia di fiscalità immobiliare formulati dalla stampa specializzata[1].

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"bonus mobili"

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Come noto, il "bonus mobili" consiste in una detrazione IRPEF pari al 50%, nel limite massimo di spesa pari a 10.000 euro, per l'acquisto, fino al 31 dicembre 2016, di mobili e grandi elettrodomestici con etichetta energetica, di classe A+ (A per i forni), destinati all'arredo dell'abitazione oggetto degli interventi di recupero, agevolati con la "detrazione IRPEF per le ristrutturazioni edilizie"[2].

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Al riguardo l'Agenzia delle Entrate, richiamando i precedenti chiarimenti forniti con la C.M. 29/E/2013, ribadisce l'applicabilità del beneficio in relazione agli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia riferiti ad interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione, ovvero da cooperative edilizie, che provvedano, entro 18 mesi dalla fine dei lavori, alla successiva vendita.

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In sostanza, il "bonus mobili" viene riconosciuto anche nell'ipotesi di acquisto di abitazioni poste in fabbricati interamente ristrutturati (per il quale opera la detrazione IRPEF del 50%, calcolata forfetariamente sul 25% del corrispettivo, da assumere nel limite massimo di 96.000 euro).

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Tale precisazione si aggiunge ai recenti chiarimenti forniti in materia, con i quali l'Agenzia delle Entrate:

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- ha confermato l'ammissibilitàdel "bonus mobili" per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2016, anche se correlate ad interventi di recupero dell'abitazione, le cui spese sono state sostenute in anni precedenti (a partire dal 26 giugno 2012), sempre nel limite massimo di 10.000 euro complessivi (C.M. 12/E/2016)[3].

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- ha ammesso il pagamento delle spese anche tramite bonifico ordinario (C.M. 7/E/2016)[4].

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iva e "beni significativi"
Con riferimento ai "beni significativi"[5], forniti nell'ambito di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria di fabbricati abitativi, per i quali, come noto, disciplina IVA opera unicamente se il committente, in qualità di consumatore finale della prestazione, è un privato.

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Pertanto, l'applicabilità di tale regime è stata esclusa nel caso in cui il committente sia un soggetto passivo IVA ed i beni significativi vengano impiegati nell'ambito di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni, ivi compresa l'ipotesi in cui le prestazioni siano assoggettate al meccanismo del "reverse charge" (cfr. anche la C.M. 37/E/2015)[6].

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Sempre in tal ambito, l'Agenzia delle Entrate si è, peraltro, pronunciata di recente con la citata C.M. 12/E/2016 chiarendo che,in caso di installazione di infissi, il valore dei componenti degli stessi confluisce nel valore complessivo del bene (da assoggettare ad IVA ridotta nei limiti dal valore della manodopera impiegata nei lavori), solo se questi sono necessari alla funzionalità stessa dell'infisso.

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In caso contrario, il loro valore può essere assoggettato ad IVA ridotta al 10%, al pari del valore della prestazione.

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[1] Cfr. anche ANCE "Agevolazioni fiscali per il leasing abitativo – Nuove risposte dell'AdE" - ID n.24494 del 22 aprile 2016 e "Incentivi all'acquisto di case da locare - Nuove indicazioni delle Entrate" - ID n.24495 del 22 aprile 2016.
[2] Cfr. l'art.16, co.2, del D.L. 63/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 90/2013, prorogata dall'art.1, co.74, della legge 208/2015 – legge di Stabilità 2016.
[3] Cfr. ANCE "Il Pacchetto casa della Stabilità 2016 – Chiarimenti ufficiali dell'AdE"- ID n.24370 del 11 aprile 2016.
[4]Sono state, così, superate le indicazioni fornite con la CM 29/E/2013 che, invece, imponeva l'utilizzo del bonifico previsto per la "detrazione IRPEF per le ristrutturazioni edilizie", con la conseguente applicazione, da parte della Banca, della ritenuta dell'8% a titolo di acconto delle imposte dovute dal cedente – cfr. "Bonus mobili per le giovani coppie – I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate" - ID n.24211 del 1 aprile 2016.
[5] Elencati tassativamente dal DM 29 dicembre 1999: ascensori e montacarichi; infissi interni ed esterni; caldaie; videocitofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria; sanitari e rubinetterie da bagno; impianti di sicurezza (cfr. C.M. 71/E/2000).
[6]Ai sensi dell'art.17, co.6, lett.a-ter,del D.P.R. 633/1972. - Cfr. ANCE "Estensione del reverse charge – C.M. 37/E/2015" - ID n. 23162 del 23 dicembre 2015.

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1 allegato

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quesiti

Bollettino degli Appalti della Regione Sicilia n.18

In allegato nell'area riservata sezione documenti è stato pubblicato il Bollettino degli Appalti della Regione Sicilia n.18 del 2 maggio 2016.

Incentivi all’acquisto di case da locare - Nuove indicazioni delle Entrate

Soggetti che possono cedere le abitazioni agevolate e tipologia di contratti di locazioni da stipulare: questi i temi affrontati dall'Agenzia delle Entrate in risposta ad ulteriori quesiti posti dalla Stampa specializzata in merito ai benefici fiscali sulla casa.

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I chiarimenti si aggiungono alle indicazioni già formalizzate nella recente C.M. 3/E del 2 marzo 2016[1], in tema di incentivi all'acquisto di abitazioni da locare a canoni calmierati (cd. "agevolazione Scellier", introdotta dall'art.21 del DL 133/2014, convertito nella legge 164/2014 e integrata, nelle modalità operative, dal DM 8 settembre 2015[2]).

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Come noto l'agevolazione, operante dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, è riconosciuta per l'acquisto di abitazioni nuove o ristrutturate in classe energetica A o B, da destinare, nei successivi 6 mesi, alla locazione a canoni "agevolati" per almeno 8 anni.

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La deduzione è commisurata al 20% del prezzo dell'immobile, da assumere entro il limite massimo di 300.000 euro e va ripartita in 8 anni.

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E', inoltre, prevista la deducibilità, in misura pari al 20%, degli interessi passivi relativi ai mutui accesi per l'acquisto della medesima abitazione.

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In particolare, l'Agenzia precisa ora che:

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· l'agevolazione è riconosciuta a prescindere dal soggetto cedente, diversamente da quanto originariamente previsto dal testo dell'art.21 del DL 133/2014 (prima delle modifiche apportate dalla legge di conversione 164/2014) e dalle istruzioni al 730/2015 e all'UNICO/2015, che richiamavano quest'ultimo.

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Conformemente a quanto sostenuto dall'ANCE[3], infatti, l'Amministrazione precisa che, rispetto all'originaria formulazione dell'art.21, l'attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del soggetto cedente, per cui il beneficio deve riconoscersi, nel rispetto di tutte le altre condizioni, a prescindere dal soggetto cedente l'unità immobiliare.

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Tuttavia, a parere dell'ANCE, è necessario distinguere tra cessione di abitazione di nuova costruzione e cessione di abitazione incisivamente ristrutturata.

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Nel primo caso (nuova costruzione), infatti, la condizione posta dalla norma, secondo la quale l'abitazione per cui è ammessa la fruizione del beneficio deve essere "invenduta" al 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione 164/2014), circoscrive di fatto l'ambito applicativo del beneficio alle abitazioni costruite per lasuccessiva vendita, e quindi oggetto tipico dell'attività imprenditoriale di costruzione e vendita. Per questo, si ritiene che il soggetto cedente vada individuato nell' "impresa costruttrice" [4] del medesimo immobile.

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Al contrario, si ritiene che la precisazione dell'Agenzia valga pienamente nell'ipotesi di cessione di abitazione che, prima della vendita, sia oggetto di un intervento di recupero incisivo, laddove nessuna condizione venga apposta in relazione al soggetto cedente;

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· il contratto di locazione, da stipulare entro i 6 mesi successivi all'acquisto dell'abitazione agevolata, può essere di qualsiasi tipologia, purché sia rispettata la durata minima di 8 anni e l'importo massimo del canone, determinato ai sensi della norma agevolativa.

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Difatti, il rinvio operato dalla norma ai "canoni concordati" (di cui all'art.2, co.3, della legge 431/1998), a quelli "convenzionati" (ai sensi dell'art.18 del D.P.R. 380/2001) e ai "canoni speciali" (di cui all'art.3, co.114, della legge 350/2003), è da intendersi riferito solo all'importo massimo di canone pattuibile e non anche alle tipologie contrattuali da stipulare.

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Per quanto riguarda la durata minima degli 8 anni, l'Agenzia conferma quanto già precisato nella CM 3/E/2016, secondo la quale tale periodo può essere raggiunto anche per effetto di proroghe previste per legge, o concordate fra le parti (es. contratto di durata di 4 anni, rinnovabile per altri 4 anni, etc.)[5].

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Per completezza, si riportano, infine, le altre indicazioni ufficializzate dall'Amministrazione nella citata CM 3/E/2016:

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- in caso di acquisto in comproprietà, l'importo dei 300.000 euro deve essere suddiviso in ragione della quota di proprietà di ciascuno[6];

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- è possibile acquistare anche diverse unità immobiliari, in comproprietà o meno, fermo restando il predetto limite massimo di 300.000 euro, che opera «sia con riferimento all'abitazione, che al contribuente»;

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- la deducibilità degli interessi passivi, relativi a mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione, opera sugli interessi "pagati" (e non su quelli maturati) nell'anno: per l'attestazione della spesa sostenuta rilevano le relative quietanze di pagamento;

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- il limite di deducibilità degli interessi passivi deve essere correlato ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell'abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l'acquisto del medesimo bene.

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Di conseguenza, la deduzione per interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro;

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- la deducibilità degli interessi passivi opera per l'intera durata del mutuo, e non è correlata alla durata minima di otto anni, relativa al contratto di locazione.

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[1] Cfr. ANCE "Benefici fiscali per recupero edilizio ed acquisto di case da locare – Le novità della C.M. 3/E/2016" - ID n. 23912 del 3 marzo 2016.
[2] Cfr. ANCE "Incentivi all'acquisto di case da locare (cd. Scellier) – in G.U. Decreto attuativo" - ID n.22954 del 4 dicembre 2015.
[3] Cfr. ANCE "D.L. Sblocca Italia convertito nella legge 164/2014: Benefici per l'acquisto di case da locare" - ID N. 18424 del 24 novembre 2014.
[4]Ai fini di un corretto inquadramento, si ricorda la nozione di "impresa costruttrice", così come ribadita, da ultimo, dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.22/E del 28 giugno 2013 (cfr. anche le C.M. n.18/E del 29 maggio 2013 e n.27/E del 4 agosto 2006). In particolare, sono considerate "imprese costruttrici":
- le imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri;
- le imprese che si avvalgono di imprese terze per l'esecuzione dei lavori.
[5] In ogni caso, resta ferma la decadenza dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore, o nel caso in cui il contratto si risolva su richiesta del conduttore e l'unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad un anno (cfr. art.21, co. 4, lett.a, del D.L. 133/2014, e art. 2, co.6, del D.M. 8 settembre 2016).
[6] Ad esempio, in caso di tre comproprietari in parti uguali, con prezzo di acquisto pari a 300.000 euro, la quota deducibile a carico di ciascuno sarà pari a 100.000 euro – cfr. anche art.2, co.4, D.M. 8 settembre 2015.

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risposta ad ulteriori quesiti posti dalla Stampa