Agevolazioni per il leasing abitativo – La Guida del MEF

Disponibile sul sito internet del Ministero dell'economia e finanze (www.mef.gov.it) la Guida "Il leasing immobiliare abitativo", introdotto dalla legge di Stabilità 2016, che costituisce, per i giovani, una nuova modalità di acquisto dell'abitazione principale.

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La Guida, in collaborazione con Assilea (Associazione italiana leasing) ed il Consiglio nazionale del notariato, è stata presentata lo scorso 1° marzo (cfr. il comunicato stampa del MEF), ed è corredata da alcune slide esemplificative.

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Si ricorda che, sul tema, il 18 febbraio 2016 si è tenuto presso l'ANCE nazionale un seminario di approfondimento, organizzato insieme ad Assilea, volto proprio ad approfondire le modalità applicative del leasing abitativo, sia sul piano civilistico che fiscale.

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Come noto, infatti, l'art.1, co.76-84, della legge 208/2015 (legge di Stabilità 2016) ha introdotto il nuovo regime del contratto di leasing abitativo e, al contempo, ha previsto, sino al 2020, detrazioni IRPEF per i giovani che lo utilizzano per l'acquisto dell'abitazione principale[1].

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In particolare, al fine di uniformare il trattamento fiscale del finanziamento dell'acquisto dell'abitazione principale in leasing a quello tramite mutuo ipotecario, a favore dei soggetti di età inferiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, la detrazione IRPEF del 19% (art.15 del TUIR)[2] viene estesa a:
- i canoni derivanti dal contratto di leasing, per un importo non superiore a 8.000 euro l'anno;

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- il prezzo di riscatto dell'abitazione, per un importo non superiore a 20.000 euro.

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La medesima detrazione, seppur con limiti massimi dimezzati (4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il prezzo di riscatto), viene riconosciuta anche ai soggetti di età pari o superiore a 35 anni, sempre con reddito complessivo massimo di 55.000 euro.

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Sotto tale profilo, la Guida del MEF chiarisce che, in caso di contitolarità del contratto di leasing, la soglia massima di reddito complessivo viene considerata per singola persona, e «le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto».

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Tali agevolazioni sono efficaci relativamente ai contratti conclusi dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

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Al riguardo, la Guida precisa che la predetta limitazione temporale «deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescindere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020».

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Così come la detrazione IRPEF per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari, anche quella relativa ai canoni di leasing ed al prezzo di riscatto è riconosciuta per l'acquisto dell'abitazione principale.

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Vengono, inoltre, previste agevolazioni in tema di imposta di registro a favore delle società di leasing (o delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all'attività di leasing finanziario) che acquistano abitazioni "non di lusso[3], per poi concederle in leasing ad utilizzatori in possesso dei requisiti "prima casa".
In questa ipotesi, l'acquisto dell'abitazione è soggetto ad imposta di registro con aliquota agevolata pari all'1,5% (anziché quella ordinaria del 9%).

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In caso, invece, di acquisto soggetto ad IVA, la Guida del MEF chiarisce che se l'abitazione non di lusso viene acquistata, da parte delle società di leasing, da un'impresa costruttrice, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori ed in presenza di utilizzatori con i requisiti "prima casa", l'IVA è dovuta con aliquota del 4%(in caso contrario, si applica l'aliquota IVA del 10%).

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Viene, poi, prevista l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale per le cessioni, da parte degli utilizzatori, del contratto di leasing, anche in caso di applicazione dell'IVA[4].

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In particolare, l'aliquota del registro sarà pari al:

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- 1,5% nel caso di cessione del contratto di leasing a favore di soggetti per i quali ricorrono i requisiti "prima casa",

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- 9% nel caso di cessione del contratto di leasing a soggetti non in possesso dei citati requisiti.

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Anche le norme in materia di imposta di registro sono efficaci a decorrere dal 1° gennaio 2016 e sino al 31 dicembre 2020.

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Con riferimento al regime fiscale applicabile ai contratti di leasing abitativo, l'ANCE ha predisposto alcune slide riepilogative della nuova disciplina, specie per quel che riguarda le fasi di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing, di utilizzo dell'abitazione, e di riscatto da parte dell'utilizzatore.

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Sotto il profilo generale, si osserva che la norma dovrebbe avere un impatto positivo sul settore, sia con riferimento al trasferimento alle società di leasing di abitazioni invendute, sia di fabbricati in corso di costruzione, o addirittura commissionati direttamente dalle società di leasing.

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Tra l'altro, non è richiesto che le abitazioni oggetto del contratto siano in classe energetica A o B.

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La Guida del MEF analizza poi gli aspetti più contrattuali della disciplina del leasing abitativo partendo da una differenziazione con altri istituti parzialmente simili quali: acquisto con mutuo, vendita con riserva di proprietà, locazione, rent to buy.

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Tra le caratteristiche del leasing abitativo, che si configura come un'operazione di finanziamento dove l'utilizzatore può disporre dell'immobile, scegliendo se acquistarne, al termine della durata concordata, la piena proprietà a fronte del pagamento di un acconto iniziale, canoni periodici e riscatto finale vi sono, secondo la Guida:

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· responsabilità per danni all'immobile (compreso il perimento) o da questo causati a terzi gravante solo sull'utilizzatore. Di fatto sarà "obbligatoria" la sottoscrizione da parte dell'utilizzatore di una polizza assicurativa per danni all'immobile.

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· oneri di manutenzione sia ordinaria che straordinaria oltre alle spese condominiali a carico del solo utilizzatore. Si evidenzia che tale previsione derogherebbe ai normali criteri di riparto delle spese previsti dal codice civile per le locazioni aggravando quindi le spese a carico dell'utilizzatore;

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· possibilità per l'utilizzatore di sospendere il pagamento dei canoni periodici, in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato (per cause diverse da dimissioni, pensionamento, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo) ovvero per cessazione del rapporto di lavoro per controversi inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione;

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· divieto di azione revocatoria fallimentare in relazione all''immobile oggetto del leasing abitativo (e ciò al fine di proteggere la prima casa da azioni di recupero in caso di default del costruttore/venditore);

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· in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell'utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene (a valori di mercato e con criteri di pubblicità e trasparenza), dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto oltre alle spese condominiali sostenute. L'eventuale differenza negativa è corrisposta dall'utilizzatore al concedente.

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[1] Cfr. ANCE "Legge di Stabilità 2016 – Pubblicazione in Gazzetta Ufficiale" - ID N. 23273 del 13 gennaio 2016.
[2] Sul punto, si ricorda che in base alla predetta disposizione gli interessi passivi pagati per i mutui ipotecari, relativi all'acquisto dell'abitazione principale, sono deducibili in misura pari al 19%, sino ad un massimo di 4.000 euro annui.
[3] Ovvero le abitazioni non accatastate nelle categorie A/1-abitazioni di tipo signorile, A/8-abitazioni in ville o A/9-castelli, palazzi di pregio artistico e storico.
[4]In pratica, si supera il principio di alternatività IVA/registro, stabilito dall'art.40 del DPR 131/1986, che, al fine di evitare la doppia tassazione proporzionale, prevede l'applicazione del registro in misura fissa in presenza di operazioni già assoggettate ad IVA.

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4 allegati

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Il leasing immobiliare abitativo
comunicato stampa
slide esemplificative
slide riepilogative

Dimissioni e risoluzione consensuale – Nuova procedura telematica – Circolare ministeriale n. 12/2016

Si fa seguito alle precedenti comunicazioni sulla materia per segnalare che il Ministero del lavoro, con l'allegata circolare n. 12/2016 ha fornito i primi chiarimenti sulla disciplina per le dimissioni e la risoluzione consensuale dei rapporti di lavoro, introdotta dal d.lgs. n.151/15 e operativa dal 12 marzo 2016.

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Nel richiamare le previsioni del relativo dm 15 dicembre 2015, il dicastero illustra la nuova procedura, sottolineando che dovrà essere utilizzato, a pena di inefficacia, il modulo telematico adottato con il decreto stesso e disponibile sul sito www.lavoro.gov.it, per accedere al quale il lavoratore dovrà necessariamente munirsi del PIN Inps e accreditarsi al portale ClicLavoro, mentre per i soggetti abilitati è sufficiente la registrazione sul portale ClicLavoro.

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Le nuove disposizioni, riferibili ai rapporti di lavoro subordinato, attengono tutti i casi di recesso unilaterale del lavoratore e di risoluzione consensuale di cui all'art. 1372, comma 1, del c.c., ad eccezione delle fattispecie individuate dall'art. 26 del citato d.lgs. n. 151/15, tra cui i recessi effettuati durante il periodo di prova.

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Salvo il caso di una giusta causa di dimissioni, resta fermo per il lavoratore l'obbligo di rispettare il termine di preavviso, in carenza del quale, pur essendo le dimissioni immediatamente efficaci, il lavoratore è tenuto al risarcimento dell'eventuale danno.

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Il lavoratore ha facoltà di revocare, sempre per via telematica, le dimissioni e la risoluzione consensuale entro 7 giorni dalla data di trasmissione del modulo telematico.

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Si rammenta che, nell'ipotesi di alterazione del modulo da parte del datore di lavoro, la normativa prevede la sanzione amministrativa da 5.000 a 30.000 euro.

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Il dicastero, infine, ha reso noto che sul sito istituzionale sarà disponibile un video-tutorial illustrativo della procedura e saranno pubblicate periodicamente le relative FAQ.

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Eventuali quesiti nel merito potranno essere indirizzati alla casella di posta This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it..

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1 allegato

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Circ_Ministeriale_12_2016

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Domande CIGS relative a decreti e periodi ante D.Lgs. n. 148/15 –

Con l'allegato messaggio n. 589/16, l'Inps ha sollecitato le proprie Sedi territoriali a verificare eventuali giacenze relative ad istanze di Cigs non ancora definite, al fine di consentire alle aziende interessate di poter operare il conguaglio o la richiesta di rimborso in tempo utile per evitare la decadenza dei sei mesi prevista dall'art. 7, co. 3 del D.Lgs. n. 148/15.

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In particolare, l'Inps ha ricordato che:

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per i trattamenti già autorizzati, il cui periodo di integrazione salariale risulti concluso prima della data di entrata in vigore del decreto legislativo, i sei mesi decorrono dalla data di entrata in vigore dello stesso;
per i decreti emanati prima dell'entrata in vigore del D.Lgs. n. 148/15, il cui periodo concesso risulti concluso prima della data di entrata in vigore della riforma, le aziende potranno conguagliare le integrazioni salariali anticipate ai lavoratori entro il 24 marzo 2016.

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1 allegato

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Inps_Messaggio 589_16