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Cessione fabbricato “cielo-terra” – Annullata la rettifica del corrispettivo

Nella compravendita di un edificio “cielo-terra”, ai fini della determinazione delle imposte di registro e ipo-catastali, il prezzo complessivo può essere inferiore fino al 15%, rispetto al corrispettivo derivante dalle cessioni delle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato.
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Questo uno dei principi annunciati nella sentenza n. 6388/1/2016 della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, che, annullando un avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate con il quale venivano richieste maggiori imposte di registro e ipo-catastali, fornisce importanti chiarimenti in merito ai criteri da seguire al fine di individuare il corretto valore venale dei beni oggetto di compravendita.
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Trattandosi di un operazione assai frequente nel settore edile, dove è all’ordine del giorno l’acquisto da privati di interi edifici da ristrutturare, si richiama l’attenzione sui principi enunciati con tale pronuncia, anche al fine di prevenire contestazioni dei valori indicati nel contratto.
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La questione prende le mosse da un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione finanziaria rettificava il valore di cessione, con contestuale rideterminazione delle maggiori imposte d’atto, di un fabbricato “cielo-terra”, ovvero di un edificio composto da più unità immobiliari.
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Le parti ricorrenti impugnavano il suddetto avviso, contestandone la legittimità, poiché ritenevano che l’Agenzia delle Entrate non avesse tenuto conto delle particolari caratteristiche dell’immobile, limitandosi, invece, ad applicare semplici valutazioni, senza effettuare alcun accertamento di fatto e senza fornire adeguate motivazioni a sostegno della propria ricostruzione.
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A tal riguardo, i giudici tributari di primo grado, con la sentenza n. 6388/1/2016, hanno accolto pienamente le ragioni del contribuente, dichiarando l’illegittimità dell’avviso emesso dall’Amministrazione finanziaria, precisando una serie di principi che devono essere rispettati, in sede di accertamento, al fine di determinare in modo corretto il valore venale dei beni oggetto di cessione.
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In particolare, la sentenza ha annullato l’avviso di liquidazione con cui veniva rideterminato il prezzo di cessione dell’edificio[1], poiché l’Ufficio:
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·       non aveva tenuto conto delle reali condizioni e caratteristiche dell’edificio.
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Lo stabile, infatti, al momento della vendita era in “pessime condizioni”, in quanto non vi era stato alcun intervento di manutenzione nel corso degli ultimi decenni, nonchè mancavano gli impianti tecnologici e termici.
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Inoltre, alcune unità immobiliari facenti parte dell’edificio risultavano ancora occupate, incidendo, così, sulla determinazione del prezzo di vendita dell’intero complesso;
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·       per individuare il prezzo di vendita, aveva effettuato una comparazione con altri immobili non assimilabili a quello oggetto di verifica, ovvero edifici interamente ristrutturati ed in perfette condizioni d’uso;
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A tal riguardo, tale comparazione era altresì erronea poiché è stata fatta con immobili oggetto di compravendite nel corso del 2015, ovvero a distanza di circa due anni dalla cessione oggetto di verifica.
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·       non ha considerato la natura del bene oggetto della vendita, ossia un edificio “cielo-terra” composto da più unità abitative.
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In tale ipotesi, si legge nella sentenza, “vi è un abbattimento del prezzo di vendita dal 10% al 15%, a seconda del numero di unità oggetto dell’operazione di cessione immobiliare”.
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In sostanza, il prezzo totale stabilito per la vendita di un edificio complesso, sarà sicuramente inferiore rispetto al corrispettivo che si potrebbe ottenere vendendo separatamente le singole unità immobiliari;
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·       non ha tenuto conto del perdurante stato di crisi economica, che ormai da anni ha colpito l’intero settore immobiliare, dimostrata, altresì, dall’elevato numero di fabbricati invenduti che, come noto, costituiscono il cd. “magazzino” delle imprese di costruzioni;
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·       ha ignorato la valutazione effettuata dalla banca erogatrice del finanziamento a favore della società acquirente.
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L’istituto di credito, infatti, verificato la stato di fatiscenza in cui versava l’edificio, al momento della stipula dell’atto di compravendita ha erogato una somma pari a quella dichiarata dalle parti contraenti.
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[1] Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate rideterminava in 2.815.000,00 euro il valore di un complesso immobiliare che una Srl aveva acquistato, nel luglio del 2013, per l’importo dichiarato di 2.360.000,00 euro.
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Progetto “Studi di Settore 2.0”: l’indice di affidabilità sostituirà lo strumento d’accertamento

Avviata la fase sperimentale di completa innovazione degli Studi di Settore, che, una volta implementata, consentirà di abbandonare l’utilizzo dello strumento d’accertamento presuntivo e la sua sostituzione con un “indice di affidabilità/compliance” che consentirà al contribuente di accedere a specifiche premialità fiscali.
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Così hanno annunciato il Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’Agenzia delle Entrate e la SO.SE. alla Commissione degli Esperti per gli Studi di Settore, della quale fa parte anche l’ANCE, nel corso della riunione tenutasi ieri 7 settembre 2016.
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Durante l’incontro, in particolare, è stata presentata la proposta di innovazione metodologica degli Studi di Settore, che, nei mesi scorsi, ha visto impegnata l’Amministrazione finanziaria nell’attività di sperimentazione per la messa a punto di un nuovo indicatore sintetico, che avrà il fondamentale obiettivo di garantire un’inversione di tendenza nel rapporto Fisco/contribuenti.
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Il nuovo strumento, infatti, è stato ideato per superare la logica dell’accertamento presuntivo, oggi fondato sullo scostamento tra i ricavi dichiarati e quelli stimati dallo Studio di Settore, e favorire invece la compliance e l’adeguamento spontaneo dei contribuenti, attribuendo loro forme di premialità al raggiungimento di determinati livelli di “affidabilità fiscale.
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In particolare, il nuovo “indice di compliance”, che nelle intenzioni del MEF dovrà sostituire in toto gli Studi di Settore, è un indicatore che fornisce, su scala da 1 a 10, il grado di affidabilità di ogni contribuente e, a sua volta, è influenzato e sintetizza il valore dei seguenti indicatori (il cui peso sarà differenziato a seconda di alcuni fattori legati all’attività esercitata, primo fra tutti il settore produttivo d’appartenenza):
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  • valore aggiunto per addetto,
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  • reddito per addetto,
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  • ricavi per addetto,
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  • costi residuali di gestione sui ricavi,
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  • durata delle scorte,
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  • costo del venduto per addetto,
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  • valore dei beni strumentali per addetto.
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Il meccanismo di operatività del nuovo strumento è tale per cui più sarà elevato il valore dell’indice (da 1 a 10) raggiunto dal contribuente, più questi avrà diritto al riconoscimento di premialità, tra le quali l’esclusione da alcuni tipi di accertamento ed una riduzione del periodo di accertabilità.
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Resta fermo, inoltre, che, così come avviene oggi per gli Studi di Settore, anche il nuovo indice di affidabilità/compliance sarà articolato e differenziato in funzione dello specifico settore produttivo in cui il contribuente opera e terrà conto delle peculiarità di svolgimento dell’attività produttivaanche a livello territoriale.
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Per questo, verrà comunque mantenuta la suddivisione dei contribuenti in “categorie omogenee” (cd. “clusters”), che tuttavia saranno numericamente ridotte e semplificate rispetto a quelle attualmente previste per gli Studi di Settore.
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Verrà inoltre confermata anche la possibilità di adeguare i ricavi in dichiarazione, al fine di aumentare il valore dell’indice di affidabilità funzionale all’ottenimento delle premialità fiscali.
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Il nuovo strumento verrà messo a punto con gradualità, con una fase di sperimentazione che coinvolgerà dapprima alcune professioni e piccole categorie produttive, per arrivare in futuro ad interessare tutti i settori economici, ivi compreso quello delle costruzioni (per il quale oggi opera lo Studio di Settore WG69U).
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Terremoto del Centro-Italia: Pubblicato in Gazzetta il Decreto del MEF

Confermata la sospensione dei versamenti e degli adempimenti tributari, per i soggetti residenti nelle zone terremotate del Centro Italia (alla data del 24 agosto 2016), ma esclusa la possibilità di sospendere, altresì, le ritenute che dovranno continuare ad essere operate e versate dai sostituti d’imposta.
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Questi i contenuti del Decreto del Ministro dell’economia e delle finanze , pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 207 del 5 settembre 2016, recante la “Sospensione dei termini tributari a favore dei contribuenti colpiti dagli eccezionali eventi sismici del giorno 24 agosto 2016 verificatisi nei territori delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria”.
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Come già anticipato con il Comunicato Stampa del 1° settembre scorso del MEF[1], sia per le persone fisiche residenti nei Comuni terremotati (indicati dal medesimo decreto), che per le persone giuridiche aventi la sede legale o operativa nei medesimi Comuni, alla data del 24 agosto 2016, viene prevista la sospensione relativa ai termini:
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-       dei versamenti e adempimenti tributari;
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-       delle cartelle di pagamento emesse dagli agenti della Riscossione;
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-       dagli avvisi di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.
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La suddetta sospensione opera dal 24 agosto al 16 dicembre 2016 e, pertanto,tutti i versamenti dovranno essere effettuati, in un’unica soluzioneentro il 20 dicembre 2016.
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Occorre, inoltre, evidenziare che il Decreto del MEF in oggetto ha escluso dall’ambito della suddetta sospensione tributaria le ritenute da lavoro dipendente, che, quindi, dovranno continuare ad essere versate dai sostituti d’imposta nel rispetto dei termini ordinari.
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Tuttavia, alla luce della gravità dell’evento sismico che ha colpito le popolazioni del Centro Italia, nonché tenuto conto dei fortissimi disagi che ne sono derivati anche economicamente ai soggetti interessati, la medesima disposizione prevede la non applicabilità delle sanzioni dovute in caso di mancato versamento, da parte del sostituto d’imposta, delle ritenute dovute nei termini previsti[2].
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Di seguito, l’elenco dei Comuni delle regioni Abruzzo, Marche, Lazio e ed Umbria, relativamente ai quali trova applicazione la sospensione dei termini tributari, così come individuati nel decreto del MEF[3].
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REGIONE
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COMUNE
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MARCHE
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Acquasanta Terme (AP)
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Arquata del Tronto (AP)
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Montefortino (FM)
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Montegallo (AP)
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Montemonaco (AP)
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ABRUZZO
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Montereale (AQ)
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Capitignano (AQ)
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Campotosto (AQ)
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Valle Castellana (TE)
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Rocca Santa Maria (TE)
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LAZIO
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Accumoli (RI)
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Amatrice (RI)
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Cittareale (RI)
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UMBRIA
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Cascia (PG)
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Monteleone di Spoleto (PG)
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Norcia (PG)
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Preci (PG)
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 [1] Cfr. ANCE "Terremoto del Centro-Italia: il MEF annuncia la sospensione dei versamenti tributari" - ID n. 25645 del 02 settembre 2016.\r\n

[2] Come noto, infatti, l'art. 6 D.Lgs. n. 472/1997, in tema di sanzioni tributarie, prevede tra le cause di non punibilità, le violazioni fiscali verificatesi a seguito di forza maggiore.

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[3] Resta fermo che, con successivo Provvedimento del MEF e su segnalazione della Protezione Civile, potranno essere individuati altri Comuni colpiti dal sisma, ai quali si applicherà la sospensione.

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Verifiche ispettive nell’ambito del procedimento di concessione della Cigs

Con l’allegata circolare n. 27/16, indirizzata alle proprie Direzioni interregionali e territoriali, il Ministero del Lavoro ha fornito indicazioni inerenti le verifiche ispettive ai fini della concessione del trattamento di integrazione salariale straordinario, così come previsto dal D.Lgs. n. 148/15.

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In tale ambito, l’attività ispettiva comprende sinteticamente due fasi, ossia:

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a) quella finalizzata all’accertamento degli impegni aziendali assunti in sede di presentazione del programma di Cigs ai sensi dell’art. 25, co. 6 del D.Lgs. n.148/15; 
b) quella finalizzata all’accertamento dei presupposti per la concessione del pagamento diretto del trattamento ai lavoratori. Quest’ultima, pur essendo una verifica preliminare rispetto al provvedimento ministeriale di concessione della Cigs, non esclude la verifica di cui alla lett. a).

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Ad ogni modo, chiarisce il dicastero, a prescindere dalla circostanza che l’azienda abbia richiesto il pagamento diretto del trattamento di Cigs, per tutte le casuali di concessione (riorganizzazione, crisi e contratti di solidarietà) gli organi ispettivi sono tenuti alle verifiche di competenza con riferimento a tutti i procedimenti amministrativi inoltrati per il tramite del sistema informatico “CIGSonline” al Ministero del Lavoro e, contestualmente, alle DTL competenti per territorio.

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Gli accertamenti ispettivi non possono limitarsi alla sola verifica documentale, ma necessitano sempre dell’accesso sul luogo di lavoro. In tal senso, sarà cura dell’organo ispettivo valutare se effettuare ulteriori accertamenti rispetto a quelli previsti al livello normativo.

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In particolare, gli elementi oggetto di verifica per la causale “riorganizzazione aziendale” sono quelli riconducibili all’attuazione del programma di interventi individuati dall’azienda in sede di presentazione dell’istanza. Pertanto, sarà verificato, da parte dell’organo ispettivo, il valore degli investimenti, per medesima tipologia, effettuati dall’azienda nel biennio precedente il periodo di presentazione dell’istanza nelle unità produttive interessate dall’intervento. Tale verifica, che dovrà confermare il maggior impegno economico dell’azienda rispetto ai due anni precedenti, interesserà anche eventuali investimenti fatti per la formazione e riqualificazione professionale dei lavoratori.

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Inoltre, sarà oggetto di verifica l’ammontare degli investimenti effettuati nel periodo temporale di cui al programma aziendale presentato e, quindi, confrontata la media annuale degli investimenti effettuai nel biennio precedente e la media annuale degli investimenti programmati ed effettuati.

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L’attività di formazione e riqualificazione, volta al recupero e alla valorizzazione delle risorse interne, dovrà essere coerente con il programma presentato e con gli altri investimenti. Al riguardo, se la formazione interessa lavoratori sospesi, l’organo ispettivo controllerà il nesso tra la formazione effettuata e le sospensioni. Tale verifica sarà particolarmente attenta nel caso in cui la formazione fosse svolta sul luogo di lavoro, con l’utilizzo di mezzi di produzione.

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Pertanto, troverà giustificazione la formazione sul luogo di lavoro nel momento in cui il lavoratore sia adibito a compiti e mansioni diverse da quelle ordinariamente svolte o agli stessi compiti o mansioni, ma con l’utilizzo di nuovi strumenti di lavoro che richiedano un percorso formativo collegato e connesso al loro utilizzo.

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La formazione sul luogo di lavoro sarà giustificabile anche in presenza di un’idoneità dei soggetti formatori, ovvero quando sia riscontrabile l’assistenza, durante la formazione, da parte di un tutor, inteso come lavoratore esperto nei nuovi compiti o mansioni, di un istruttore o figura analoga.

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Rispetto alla causale di intervento “riorganizzazione aziendale” dovrà infine essere oggetto di verifica il rispetto del recupero occupazionale dei lavoratori interessati dalle sospensioni o riduzioni di orario nella misura minima del 70%. A tal fine, il recupero occupazionale dovrà tenere conto non solo dei lavoratori sospesi rientrati in azienda, ma anche di quelli riassorbiti nell’ambito di unità produttive della medesima azienda o altre imprese nonché delle iniziative volte alla gestione non traumatica dei lavoratori medesimi.

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Le verifiche sugli eventuali esuberi residui dovranno riguardare le relative modalità di gestione, alla luce di quelle che sono state le indicazioni aziendali contenute nel piano di gestione presentato in sede di invio dell’istanza di Cigs.

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Gli accertamenti ispettivi per la causale “crisi aziendale” sono finalizzati, principalmente, alla verifica dell’attuazione del piano di risanamento. Pertanto, gli organi di vigilanza sono tenuti a verificare e relazionare in merito agli interventi correttivi intrapresi dall’azienda volti a fronteggiare gli squilibri di natura produttiva, finanziaria o gestionale di ciascuna unità aziendale e/o settore di attività interessati dall’intervento di Cassa integrazione. L’accertamento dovrà anche verificare che il piano di risanamento sia comunque finalizzato a garantire la continuazione dell’attività e la salvaguardia, anche parziale, dell’occupazione. A tal fine, e a titolo meramente esemplificativo, l’organo ispettivo potrà acquisire documentazione fiscale contabile e/o commerciale.

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In via generale, deve essere riscontrato il ridimensionamento, o quanto meno una stabilità, dell’organico aziendale nel biennio antecedente la presentazione dell’istanza. Nel caso l’azienda abbia proceduto a nuove assunzioni, dovrà essere verificata la compatibilità di queste con la normativa e le finalità della Cigs.

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In relazione alla presentazione di un eventuale piano di gestione degli esuberi, l’accertamento ispettivo interesserà l’attuazione in concreto di quanto predisposto e descritto nel medesimo piano.

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In caso di Cigs per crisi per evento improvviso ed imprevisto, oltre alla verifica del piano di risanamento, sarà oggetto di approfondita disamina la documentazione prodotta dall’azienda in ordine alle caratteristiche dell’evento improvviso ed imprevisto.

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Gli accertamenti ispettivi per la causale “contratto di solidarietà” sono finalizzati alla verifica del rispetto dei contenuti del contratto con riferimento alla corretta applicazione delle modalità di riduzione oraria, come prevista dall’accordo e dall’istanza. A tal fine, verranno verificati i dati del LUL (libro unico del lavoro), le timbrature ed incrociate con le dichiarazioni dei lavoratori.

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Sarà controllata inoltre l’eventuale presenza di lavoro straordinario, che sarà ammesso solo in presenza di situazioni eccezionali da motivare e giustificare. L’attivazione di una procedura di licenziamento collettivo in regime di solidarietà, sarà possibile solo a condizione che la stessa sia subordinata al requisito della non opposizione al licenziamento da parte del lavoratore.

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Nel caso di imprese sottoposte a procedure concorsuali con continuazione dell’esercizio di impresa, le verifiche ispettive seguono le disposizioni previste e richiamate per la causale Cigs invocata.

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Le verifiche del personale ispettivo dovranno inoltre interessare:

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a) il rispetto delle modalità di rotazione dei lavoratori sospesi concordate in sede di esame congiunto o indicate nella domanda di concessione. Tale verifica, come noto, è finalizzata, in caso di mancato rispetto della rotazione, all’incremento dell’1% del contributo addizionale a carico dell’impresa. A tal fine, potranno essere confrontati i dati forniti dall’azienda (LUL, timbrature, etc) con le dichiarazioni dei lavoratori;
b) la richiesta aziendale di pagamento diretto della prestazione. Tale verifica è finalizzata a confermare la sussistenza delle difficoltà finanziarie che impediscono di anticipare il trattamento di integrazione salariale. Si tratta, in particolare, della verifica dell’indice di liquidità che deve risultare manifestatamente negativo, con valore inferiore all’unità, così come risultante dal rapporto tra liquidità immediate e passività correnti.

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Il dicastero, in conclusione, dopo aver ricordato i termini procedimentali a cui sono tenuti gli organi ispettivi per l’effettuazione delle verifiche, la presentazione della relazione ed il riconoscimento del pagamento diretto, conferma che le indicazioni fornite attraverso la circolare in oggetto si applicano a tutti i procedimenti concessi ai sensi del D.Lgs. n. 148/15.

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 1 allegato

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Ministero del lavoro: Circolare n.27/2016 pdf 998,7 Kb

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